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買房,首付從哪兒來(lái)? 【誰(shuí)用首付貸】 多家中介機(jī)構(gòu)、P2P公司涉足首付貸,借助信貸杠桿降低購(gòu)房門檻。 王娟是北京某銀行職員。畢業(yè)幾年后,她想在北京買一套房子安家。經(jīng)過(guò)幾個(gè)月艱難又糾結(jié)的看房,去年底,王娟選中了一套二手房,房子總價(jià)180萬(wàn)元左右,首付三成,得先付54萬(wàn)元。 原本以為挺順利,沒(méi)想到交首付時(shí)卻遇到了麻煩。先期給了房主10萬(wàn)元定金后,王娟也預(yù)備好了首付剩余的44萬(wàn)元。但此時(shí)房屋中介說(shuō),這44萬(wàn)元得先放到他們的資金監(jiān)管平臺(tái)上,不能直接支付給賣家,這樣做“是為了保證買賣雙方的利益”。而賣家卻急于拿到現(xiàn)金。 中介跟買賣雙方分別聊了聊,給出了一個(gè)“兩全”辦法:王娟首付這筆錢可以放到中介旗下的擔(dān)保公司全額質(zhì)押,然后再貸出一筆同等金額的現(xiàn)金付給賣家。這樣賣家能直接拿到現(xiàn)金,而王娟雖說(shuō)是要支付一筆貸款利息,但利息也不高,3個(gè)月利率0.5%,更重要的是能順利買到心儀的房子了。 像王娟一樣被迫首付貸的人未必是多數(shù),但近期監(jiān)管層叫停首付貸已引起市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。事實(shí)上,首付貸在2014年就現(xiàn)身,近幾年發(fā)展十分迅速,一些城市的購(gòu)房者甚至可以幾萬(wàn)塊錢就買一套房,背后的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。 【到底是哪些人在使用首付貸?】 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō),使用首付貸的群體主要集中在兩類: 一是想買一套房子,前一套房子要賣掉,但是存在一個(gè)時(shí)間差,需要資金來(lái)周轉(zhuǎn),可能需要過(guò)橋資金,就想到首付貸,這類大概占到三四成; 二是在某些城市確實(shí)出現(xiàn)了一些融資投機(jī)的購(gòu)房者,因?yàn)闆](méi)有能力購(gòu)房,借助信貸杠桿來(lái)降低門檻。“不過(guò),很難判斷購(gòu)房者是用來(lái)自住還是投資!睆埓髠フf(shuō)。 【那么,又是誰(shuí)在提供首付貸?】 據(jù)調(diào)查,提供首付貸的模式主要有兩種: 一種是一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商合作,由中介或售樓處向購(gòu)房者推薦,中介自己提供小額貸款服務(wù),或是作為中間人,尋找合適的金融機(jī)構(gòu)提供貸款; 另一種是一些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、小貸公司等與房地產(chǎn)商、中介機(jī)構(gòu)合作,特別是一些網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)(P2P),利用自身“優(yōu)勢(shì)”,提供的資金多來(lái)源于一些個(gè)人投資者。 一般申請(qǐng)P2P公司首付貸的門檻也比較低。以銀谷普惠為例,申請(qǐng)貸款只需提供身份證、工作證明、收入證明、住址證明等材料,提供的資信證明越多,可貸金額越高,月息為1.7%—1.8%或2.3%—2.4%,必須登記資金去向,資金可以用于首付貸,只是與銀行溝通時(shí)需說(shuō)明是用于裝修或個(gè)人消費(fèi)。再如,平安好房推出的好房貸,如果有抵押物,最多可提供抵押物價(jià)值70%的貸款,沒(méi)有抵押物則最高放款30萬(wàn)元。 【萬(wàn)一還不了貸款怎么辦?】 北京京融家擔(dān)保公司客戶經(jīng)理段林說(shuō):“有很多首付貸是通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保,從銀行辦的貸款,但貸款用途注明個(gè)人消費(fèi),不會(huì)告訴銀行是用于首付。如果還不上,我們會(huì)幫客戶到銀行申請(qǐng)展期,銀行也會(huì)同意的,因?yàn)槲覀児驹阢y行有保證金。隨后2到3個(gè)月,你可以去籌錢。最后實(shí)在還不了,不是還能賣房嗎?不過(guò)現(xiàn)在還沒(méi)遇到還不了的。” 【風(fēng)險(xiǎn)大不大】 首付貸讓杠桿能變成10倍,高杠桿放大不合理需求,易導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫 讓原本沒(méi)能力購(gòu)房的人有了購(gòu)房資格,提供首付貸機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源又有很多不確定性,這其中的風(fēng)險(xiǎn)可想而知。 “可以說(shuō),首付貸的風(fēng)險(xiǎn)很大,因?yàn)槠浔澈筚Y金來(lái)源有很大的不確定性,涉及的機(jī)構(gòu)較多,無(wú)法做到全面把控和核實(shí)!睆埓髠フf(shuō)。 張大偉介紹,一般的按揭貸款會(huì)在房本上留一個(gè)他項(xiàng)權(quán)利證的抵押,這樣就不能無(wú)限制做抵押,但首付貸更多的是信用貸,不需要確權(quán),也不需要做他人權(quán)利登記,極端情況下可以在很多地方重復(fù)做首付貸。而且首付貸又不像銀行的消費(fèi)貸能在央行系統(tǒng)查到資金流向,一旦市場(chǎng)出現(xiàn)較多不可控的風(fēng)險(xiǎn),產(chǎn)生的不良影響就會(huì)非常大。 以兩成首付購(gòu)買一套100萬(wàn)元的房子為例,一般買房者需要銀行貸款80萬(wàn)元,自付20萬(wàn)元,杠桿為5倍。而有了首付貸,買房者首付部分能再貸款10萬(wàn)元,共貸款90萬(wàn)元,自付只需10萬(wàn)元,杠桿就變成了10倍。 “如此高的杠桿率,一旦房?jī)r(jià)下跌、投機(jī)者資金出現(xiàn)缺口,無(wú)法還貸,風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)嫁到銀行身上,繼而給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不穩(wěn)定因素!鄙钲诰C合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說(shuō)。 建設(shè)銀行上海分行副行長(zhǎng)孫維說(shuō),首付貸買房,沒(méi)有本金或是只有很少的本金付出,賭的是房產(chǎn)一路上漲,如果房子下跌,就有可能出現(xiàn)棄房,這給投機(jī)者提供了便利,降低了他們的成本,而給真正的放貸機(jī)構(gòu)帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn),也會(huì)使風(fēng)險(xiǎn)波及銀行。 深圳一家銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,一旦房貸出現(xiàn)違約,銀行會(huì)拍賣作為抵押的房產(chǎn)。如果大面積違約,銀行就需要出手大量的房產(chǎn)。這些房產(chǎn)入市,必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。而房?jī)r(jià)下跌,購(gòu)房者會(huì)出現(xiàn)觀望。抵押的房產(chǎn)賣不出去,銀行只能不斷降價(jià)拋售,最終導(dǎo)致樓市崩盤,而降價(jià)也會(huì)造成銀行的錢縮水,最終波及儲(chǔ)戶,對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成影響。 “首付貸幫購(gòu)房者放大了杠桿,容易導(dǎo)致投機(jī),人為放大了不合理的需求,很可能形成房地產(chǎn)局部泡沫。”中國(guó)社科院金融所銀行研究室主任曾剛認(rèn)為,考慮到在整個(gè)金融體系的資產(chǎn)中,房地產(chǎn)貸款占比較高,房市如果出現(xiàn)局部泡沫就容易對(duì)金融體系帶來(lái)危害。 “而對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō),這種變相繞開(kāi)銀行的首付門檻作用,導(dǎo)致很多有投機(jī)需求、不具備還款能力的人得到放款,也在風(fēng)險(xiǎn)控制方面埋下了隱患。而且,首付貸的出現(xiàn),使很多本來(lái)沒(méi)有購(gòu)房能力和購(gòu)房意愿的人被刺激,吸引越來(lái)越多的人進(jìn)行投資,卻忽視了房地產(chǎn)的整個(gè)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。如果未來(lái)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫,會(huì)對(duì)放款者和購(gòu)房者帶來(lái)很大損失!痹鴦傉f(shuō)。 首付貸,風(fēng)險(xiǎn)怎么解? 【叫停有效嗎】 不良記錄能包裝,產(chǎn)品變身湊首付,不易判斷資金流向,很難實(shí)現(xiàn)“一刀切”管控 首付貸等樓市配資背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn),已引起相關(guān)監(jiān)管部門的注意。3月4日,深圳市金融辦發(fā)函至相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì),要求對(duì)深圳地區(qū)首付貸或其他涉及高杠桿房貸情況進(jìn)行摸底排查,進(jìn)一步研究新興金融機(jī)構(gòu)在“加杠桿”中的風(fēng)險(xiǎn)。3月18日,深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)發(fā)布通知稱,嚴(yán)禁新開(kāi)展“眾籌炒樓”業(yè)務(wù),對(duì)于存量業(yè)務(wù),立即停止募集并清理,任何企業(yè)不得通過(guò)更改“名稱”、轉(zhuǎn)為線下籌集等方式繼續(xù)開(kāi)展業(yè)務(wù)。 【監(jiān)管風(fēng)聲趨緊,首付貸能否真的偃旗息鼓?】 3月21日,本報(bào)記者來(lái)到北京市朝陽(yáng)區(qū)中天置業(yè)房地產(chǎn)公司,詢問(wèn)是否提供首付貸。工作人員接待了記者,說(shuō)可以提供首付貸款的服務(wù):客戶如果需要30萬(wàn)元首付,且在北京沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn),那么中介公司可以幫忙包裝身份向銀行申請(qǐng)無(wú)抵押信用貸款,但不能告訴銀行貸款用于首付,而要說(shuō)用于消費(fèi)或者是房產(chǎn)裝修。 據(jù)該公司工作人員介紹,客戶只需要提供個(gè)人的工作證明、銀行流水、征信報(bào)告、學(xué)歷證明和公積金卡。即使是那些有不良信用記錄的客戶,中介公司也可以通過(guò)內(nèi)部渠道進(jìn)行“包裝”,保證客戶向銀行一次性申請(qǐng)貸款成功,但“包裝”需要付服務(wù)費(fèi)。 以30萬(wàn)元現(xiàn)金貸款為例,中介公司幫客戶向銀行貸款時(shí),3年期貸款年利率為10%,按照等額本息還款方式,也就是30萬(wàn)元現(xiàn)金貸款分36期還,每期需還10500元,所有還清共計(jì)37.8萬(wàn)元,其中中介公司收取2%的中介費(fèi),即6000元。 記者隨即又詢問(wèn)了幾家互聯(lián)網(wǎng)金融公司。據(jù)了解,97房貸網(wǎng)、博民易貸、易貸網(wǎng)等多家貸款公司推出的貸款產(chǎn)品,仍可以起到“首付貸”的作用。 以易貸網(wǎng)為例,3月21日,記者在該P2P平臺(tái)上申請(qǐng)了一筆45萬(wàn)元的信用貸款。平臺(tái)工作人員在詢問(wèn)了記者收入與工作情況后表示:符合條件,可以貸款。 該工作人員稱,易貸網(wǎng)與多家小額貸款公司合作,可以幫客戶同時(shí)從數(shù)十家公司借款,盡管小貸公司額度有效,還是可以一次借到數(shù)十萬(wàn)元!斑@筆錢你買房付首付或買車,隨便怎么消費(fèi)都行。” “比如年輕人想買房,但湊不齊首付,就跟親戚朋友借點(diǎn)錢,很難判斷從哪里借到的錢,或是借到的錢用于何種用途!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō),一些包裹在不同名目中用于首付的借貸產(chǎn)品,不排除存在暗箱操作的可能,但發(fā)現(xiàn)和識(shí)別又有一定困難,尤其是一些通過(guò)消費(fèi)貸款等產(chǎn)品借到的資金,無(wú)法追蹤其資金流向,仍可能流向樓市,從監(jiān)管層面很難對(duì)首付貸進(jìn)行“一刀切”管控。 【整治有招嗎】 模糊地帶需要加緊出臺(tái)政策完善監(jiān)管,銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)客戶首付資金來(lái)源的關(guān)注 “互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新灰色地帶要盡可能限制,不應(yīng)該進(jìn)行投機(jī)炒作!敝袊(guó)社科院金融所銀行研究室主任曾剛認(rèn)為,首付貸的出現(xiàn),尤其是通過(guò)P2P公司進(jìn)行首付貸的行為,恰恰說(shuō)明了監(jiān)管層面在一些領(lǐng)域的缺位。守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線,就要對(duì)此類互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新在監(jiān)管措施上更有效,使其向合規(guī)理性的軌道發(fā)展。 “有數(shù)據(jù)顯示,去年深圳首付貸規(guī)模在25億—30億元,但我認(rèn)為應(yīng)該不止!鄙钲谑凶》垦芯繒(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)陳藹貧認(rèn)為,一些用其他形式比如消費(fèi)貸、信用貸偽裝的首付貸,很難被發(fā)現(xiàn)和調(diào)查出來(lái)。而光靠政府下令杜絕首付貸不太現(xiàn)實(shí)。 陳藹貧認(rèn)為,目前首付貸也并非不受監(jiān)管,只是互聯(lián)網(wǎng)金融的法律法規(guī)還存在一些模糊地帶,需要政府加緊出臺(tái)相關(guān)政策,逐步完善監(jiān)管。 “想要叫停首付貸,首先應(yīng)當(dāng)明確要求銀行、中介機(jī)構(gòu)等正規(guī)機(jī)構(gòu)不參與其中!睆埓髠フJ(rèn)為,此前一些P2P平臺(tái)并沒(méi)有發(fā)放首付貸款的資質(zhì),無(wú)法確認(rèn)資金來(lái)源,在資金使用上也存在風(fēng)險(xiǎn),相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)金融的專項(xiàng)整治活動(dòng),對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其與P2P平臺(tái)合作開(kāi)展的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行清理整頓。 不僅如此,銀行自身也要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。曾剛認(rèn)為,銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)客戶首付資金來(lái)源的監(jiān)控和關(guān)注。原則上,銀行要加強(qiáng)對(duì)放貸的審核,評(píng)價(jià)借款人償付能力,堅(jiān)持貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。 目前,建設(shè)銀行上海分行明確要求,房貸者事前要簽署聲明,承諾首付部分為自有資金。但是,銀行人士坦言,銀行在貸款時(shí),不可能杜絕首付貸,因?yàn)殂y行不掌握全部信息。讓信息對(duì)稱起來(lái),才可能真正防止首付貸的出現(xiàn)。 交通銀行深圳分行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,目前,該行在發(fā)放購(gòu)房貸款時(shí),會(huì)對(duì)貸款人的首付款進(jìn)行詳細(xì)核實(shí),一旦發(fā)現(xiàn)使用首付貸產(chǎn)品,將不允許其按揭。銀行會(huì)從多層面對(duì)貸款申請(qǐng)人的首付款情況進(jìn)行核實(shí),既包括面談及電話核對(duì),從側(cè)面了解其主要收入及首付款來(lái)源,也要審查申請(qǐng)人的賬戶流水,通過(guò)流水判斷申請(qǐng)人的資金收入情況,查詢是否有可疑資金流入!按送猓暾(qǐng)人刷首付款必須使用本人名下的借記卡。” 延伸閱讀 房貸方式有幾種? 目前常見(jiàn)的房貸方式有公積金貸款,商業(yè)貸款和公積金組合貸款三種,購(gòu)房者該選擇何種貸款方式呢? 【公積金貸款】 選擇公積金貸款每月還貸壓力相對(duì)較小,且支付的利息也較少,若購(gòu)房人希望獲得較低的貸款利率,且貸款額度不大,那么公積金貸款應(yīng)是首選,只是其放款時(shí)間較長(zhǎng),著急買房的人最好考慮到這一點(diǎn)。同時(shí),房屋市場(chǎng)上有部分開(kāi)發(fā)商拒絕買家進(jìn)行公積金貸款買房,所以考慮用公積金貸款購(gòu)房的人務(wù)必注意。各地對(duì)貸款額度的要求不同,詳細(xì)可咨詢當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心。目前,北京地區(qū)個(gè)人和家庭最高可貸120萬(wàn)元,在上海市繳納住房公積金的家庭,首套房個(gè)人最高貸款限額為60萬(wàn)元,家庭最高120萬(wàn)元。 【商業(yè)貸款】 辦理商業(yè)按揭貸款時(shí),貸款審批周期一般在2周,前提是所需貸款資料齊全,不同銀行的進(jìn)度可能會(huì)有不同。當(dāng)前基準(zhǔn)利率為4.9%,借款人的貸款期限最長(zhǎng)可以計(jì)算到借款人65周歲,同時(shí)不得超過(guò)30年。商業(yè)貸款雖然利率較高,但是還款快、程序簡(jiǎn)單,若購(gòu)房人并未繳納公積金,或者繳納時(shí)間不長(zhǎng),可以選擇商業(yè)貸款。銀率網(wǎng)分析師建議,由于銀行優(yōu)惠政策不同,每家銀行商業(yè)房貸的首付和利率也有不同程度的上浮和下調(diào),在申請(qǐng)商業(yè)房貸時(shí),對(duì)貸款銀行也要“貨比三家”,擇優(yōu)選之。 【公積金組合貸款】 比如,房屋總價(jià)100萬(wàn)元,要貸款70萬(wàn)元,但是公積金最高額度只有50萬(wàn)元,那么剩余20萬(wàn)元可以選擇商業(yè)貸款,組合貸款總的貸款額度不得超過(guò)70萬(wàn)元。對(duì)于組合貸款,若購(gòu)房者借款額度較大,且貸款的期望額度已經(jīng)超過(guò)公積金貸款的可貸額度,可選擇組合貸款方式,但是由于受到公積金貸款和商業(yè)貸款雙方條件的限制,一般是在個(gè)人貸款超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的公積金貸款最高上限才使用,辦理起來(lái)會(huì)復(fù)雜些,放款速度自然也會(huì)慢一些?傊,購(gòu)房者一定要注意權(quán)衡利弊,選擇適合自己的貸款方式。 銀率網(wǎng)分析師建議,選擇購(gòu)房貸款前,購(gòu)房者需要對(duì)自己的資產(chǎn)情況進(jìn)行評(píng)估,包括對(duì)家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力作綜合評(píng)估,經(jīng)濟(jì)實(shí)力包括存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)兩大部分;對(duì)家庭未來(lái)的收入及支出作合理的預(yù)期;注意自己的還款能力和可貸額度,這是決定可貸款額度的重要依據(jù)。 |
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