全國(guó)政協(xié)委員，住建部專(zhuān)家委員會(huì)成員 張鴻銘

　　新京報(bào)：對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀，你是否做過(guò)這方面的測(cè)算？

　　張鴻銘：根據(jù)我的估算，中國(guó)的庫(kù)存規(guī)模約為66.72億平方米，按照當(dāng)前的消化速度，大約需要5.19年的消化周期。

　　新京報(bào)：高庫(kù)存對(duì)金融體系又會(huì)帶來(lái)哪些影響？

　　張鴻銘：我做過(guò)一個(gè)測(cè)算。我國(guó)現(xiàn)有的66.72億平方米的庫(kù)存，占用的資金規(guī)模約為40萬(wàn)億。在這40萬(wàn)億資金中，約有1/3為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金，另外超過(guò)2/3部分為“債務(wù)”。

　　新京報(bào)：現(xiàn)有的庫(kù)存中，有哪些屬于“難啃的骨頭”？

　　張鴻銘：現(xiàn)有庫(kù)存有兩個(gè)難點(diǎn)。一是非住宅庫(kù)存。2011年我國(guó)全面實(shí)施“限購(gòu)令”后，房地產(chǎn)企業(yè)大量向非住宅(寫(xiě)字樓、商業(yè))進(jìn)行投資。對(duì)于地方政府來(lái) 說(shuō)，商業(yè)類(lèi)的項(xiàng)目也有利于提升城市形象，因此對(duì)非住宅項(xiàng)目的批地和建設(shè)也十分支持。如今，這部分非住宅項(xiàng)目的土地性質(zhì)難以轉(zhuǎn)化，并出現(xiàn)嚴(yán)重的積壓。據(jù)估 算，非住宅庫(kù)存占用的資金規(guī)模約有十幾萬(wàn)億。

　　二是三四線城市庫(kù)存。2015年下半年以來(lái)，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯升溫，并傳遞到部分二線城市，但難以從二線城市進(jìn)一步向三、四線城市和小城鎮(zhèn)傳遞。這部分庫(kù)存的問(wèn)題，是簡(jiǎn)單的降價(jià)所無(wú)法解決的。

　　新京報(bào)：近年來(lái)，我國(guó)出臺(tái)一些政策，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)入小城市購(gòu)房。這種措施能起到多大的作用？

　　張鴻銘：呼吁農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，對(duì)于“去庫(kù)存”有一定的正面效應(yīng)，但總體作用有限。我們通常講到的城鎮(zhèn)化，其背后必然是產(chǎn)業(yè)和就業(yè)的聚集，只有在這個(gè)基礎(chǔ)上，才能將人口留在城市，“去庫(kù)存”才會(huì)有實(shí)質(zhì)性的效果。

　　呼吁農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，對(duì)于“去庫(kù)存”有一定的正面效應(yīng)，但總體作用有限。城鎮(zhèn)化背后是產(chǎn)業(yè)和就業(yè)的聚集，只有在這個(gè)基礎(chǔ)上，才能將人口留在城市，“去庫(kù)存”才會(huì)有實(shí)質(zhì)性的效果。

　　房地產(chǎn)去庫(kù)存：房?jī)r(jià)是漲是跌？

　　“去庫(kù)存”正慢慢成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱詞，昔日嚴(yán)控的購(gòu)房政策也在一點(diǎn)點(diǎn)松動(dòng)。繼2月2日央行降低首套房首付比例后，2月19日，財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)布了調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知，進(jìn)一步為各地樓市拓寬通道。

　　與此同時(shí)，各地對(duì)樓市的態(tài)度正在變得熱烈而迫切，從最初的限購(gòu)松綁，到“契稅補(bǔ)助”、“財(cái)政補(bǔ)貼”和“零首付”等等，刺激樓市活躍的政策此起彼伏。易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)：“目前絕大多數(shù)三四線城市商品房去化壓力較大，房?jī)r(jià)下跌壓力也大�！�

　　去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“去庫(kù)存”納入2016年五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，并將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就業(yè)地落戶(hù)、鼓勵(lì)各方購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房出租、鼓勵(lì)房企降價(jià)及取消過(guò)時(shí)的限制性措施等手段一并推出。在業(yè)界看來(lái)，中央的表態(tài)刺激了各地樓市政策進(jìn)一步加碼。

　　根據(jù)媒體報(bào)道，在今年的地方“兩會(huì)”上，在26個(gè)省級(jí)政府工作報(bào)告中，“去庫(kù)存”共出現(xiàn)41次，其中，河北、山西、吉林、黑龍江、江蘇、浙江、安徽、福 建、湖北、貴州、云南、陜西、新疆等13個(gè)省份把去庫(kù)存列入了2016年的政府工作安排之中，且大多與“去產(chǎn)能、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”等共同出現(xiàn)。

　　一組國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)或許可以揭示國(guó)內(nèi)樓市庫(kù)存的現(xiàn)狀，2015年末全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存待售面積高達(dá)71853萬(wàn)平方米，較2014年末的62169萬(wàn)平方米增加近億平方米。其中住宅待售面積45248萬(wàn)平方米，占比約63.97%。

　　據(jù)安信證券測(cè)算，除了上述待售的商品房面積，全國(guó)尚未開(kāi)工的企業(yè)拿地面積有42.3億平方米，此外在建商品房庫(kù)存約49.1億平方米，上述三項(xiàng)疊加后的總面積為98.5億平方米，完全消化至少需要10年。

　　面對(duì)如此巨大的存量，北京市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司副總裁修大鵬指出，去庫(kù)存將會(huì)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，尤其是對(duì)于三四線城市，但目前能夠引起自上而下的重視，是一個(gè)好的開(kāi)端。

　　★個(gè)案

　　沈陽(yáng)樣本：經(jīng)濟(jì)疲軟人員外流 如何去庫(kù)存

　　近日，在各級(jí)政府連番出臺(tái)的樓市新政中，沈陽(yáng)以“應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生零首付購(gòu)房”迅速占領(lǐng)頭條，被稱(chēng)為“最猛新政”。雖然沈陽(yáng)市官方當(dāng)日澄清政策還處于調(diào)研論證階段，暫不具備出臺(tái)條件，但當(dāng)?shù)卣�府�?duì)于樓市去庫(kù)存的迫切程度由此可見(jiàn)一斑。

　　近年來(lái)，東北三省經(jīng)濟(jì)疲軟，人口外流突出，間接導(dǎo)致了樓市的供需關(guān)系嚴(yán)重失衡。沈陽(yáng)也沒(méi)有逃出這個(gè)怪圈，據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2015年沈陽(yáng)全年 成交商品住宅1314.8萬(wàn)平方米，同比增23%。但沈陽(yáng)整體的庫(kù)存非常大，接近3000萬(wàn)平米。這使得沈陽(yáng)的市場(chǎng)去化周期處于全國(guó)最高的少數(shù)城市行列。

　　“沈陽(yáng)樓市的庫(kù)存應(yīng)該是目前國(guó)內(nèi)城市中最高的幾個(gè)之一，已經(jīng)受到集團(tuán)的關(guān)注，未來(lái)在拿地方面肯定會(huì)收緊。”某港資上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)如是說(shuō)。

　　選擇逃離沈陽(yáng)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商在近兩年持續(xù)增多。2014年開(kāi)始，包括中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園、龍湖地產(chǎn)在內(nèi)的品牌房企都停止在沈陽(yáng)拿地，但他們還必須消化掉在沈陽(yáng)市場(chǎng)的存量房。

　　不僅僅是新房市場(chǎng)銷(xiāo)售遇阻，二手房市場(chǎng)似乎面臨著更大的尷尬。9年前大學(xué)畢業(yè)后就離開(kāi)沈陽(yáng)到北京工作的王瑤，2011年在家鄉(xiāng)一環(huán)附近的沈陽(yáng)鐵西區(qū)，購(gòu) 入了一套萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的房產(chǎn)，單價(jià)在1萬(wàn)元/平方米左右。“當(dāng)時(shí)的想法很簡(jiǎn)單，想趁著沈陽(yáng)房?jī)r(jià)便宜先買(mǎi)一套，等價(jià)格漲起來(lái)再賣(mài)掉，然后作為北京買(mǎi)房的首付�！� 讓她沒(méi)想到的是，將近四年的時(shí)間，沈陽(yáng)的房子始終在原地踏步，而北京的房?jī)r(jià)越來(lái)越高不可攀。王瑤在去年初決定將手中沈陽(yáng)的房產(chǎn)出手，按照當(dāng)時(shí)周邊的市價(jià)1 萬(wàn)元/平方米掛牌，始終無(wú)人問(wèn)津，經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)等待后，最終以9000元/平方米價(jià)格出手�！凹幢闳绱�，也沒(méi)什么后悔的，沈陽(yáng)就是這樣的市場(chǎng)現(xiàn)狀。再等下去， 北京的房子就更買(mǎi)不起了�！蓖醅幷f(shuō)。

　　“三四線樓市降價(jià)需設(shè)底線”

　　新京報(bào)：你提出房地產(chǎn)去庫(kù)存可采取設(shè)置降價(jià)底線促銷(xiāo)的方式，如何依據(jù)不同城市確定不同政策？

　　劉志彪：降價(jià)措施不能針對(duì)一二線這種庫(kù)存少、需求旺的城市，而是針對(duì)需求小庫(kù)存大的三四線城市，降價(jià)太多肯定賣(mài)不出去，要設(shè)置一個(gè)底線，就能形成穩(wěn)定一個(gè)預(yù)期，逐漸就能消除庫(kù)存了。

　　新京報(bào)：底線怎么設(shè)置？如何保證不涉及以前購(gòu)房者的利益？

　　劉志彪：現(xiàn)在是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，降價(jià)政府說(shuō)了不算，開(kāi)發(fā)商不降價(jià)又賣(mài)不出去，現(xiàn)在處于兩難之中。但如果不采取措施就會(huì)產(chǎn)生金融危機(jī)了。這里的危機(jī)主要講三四線 城市的民房貸款拖欠，還不了的問(wèn)題，雖然是逐步性的，但可能帶來(lái)沖擊性效應(yīng)，所以要設(shè)法解決。至于底線，我覺(jué)得總之要讓原來(lái)買(mǎi)房的人不吃虧，政府賣(mài)地拿的 錢(qián)和開(kāi)發(fā)商賺的錢(qián)，拿出來(lái)補(bǔ)貼點(diǎn)嘛，不然怎么辦？

　　新京報(bào)：在制定政策時(shí)，如何平衡去庫(kù)存與抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的關(guān)系？

　　劉志彪：房地產(chǎn)這種特殊商品，預(yù)期起了很大作用，去庫(kù)存不能在價(jià)格下跌市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)，否則庫(kù)存會(huì)越來(lái)越大，要想減少庫(kù)存不能降低價(jià)格，因?yàn)槿说男睦眍A(yù)期影響會(huì) 越來(lái)越大。所以降低價(jià)格不能去庫(kù)存。因此價(jià)格不能維持不變，要有所增長(zhǎng)，但是要從正常投資回報(bào)中。一方面有人買(mǎi)，一方面也不會(huì)漲得太快，否則房子的價(jià)格會(huì) 變成危害經(jīng)濟(jì)金融安全因素�？傮w來(lái)說(shuō)要用價(jià)格手段平衡關(guān)系，保持房地產(chǎn)價(jià)格不下跌也有所上漲，有限上漲，保持在正常投資收益效率之內(nèi)，而不能有暴利，否則 去庫(kù)存是做不到的。

　　降價(jià)措施不能針對(duì)一二線城市，而是針對(duì)需求小庫(kù)存大的三四線城市，降價(jià)太多肯定賣(mài)不出去，要設(shè)置一個(gè)底線，就能形成穩(wěn)定一個(gè)預(yù)期，逐漸就能消除庫(kù)存了。

　　“不能指望農(nóng)民工當(dāng)‘接盤(pán)俠’”

　　新京報(bào)：你認(rèn)為應(yīng)如何化解房地產(chǎn)庫(kù)存？

　　蔡繼明：曾有專(zhuān)家說(shuō)，2014年底農(nóng)民工總量2.74億。2015年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，約440萬(wàn)套；商品房待售面積6.8億平方米，折合約680萬(wàn)套。理論上10%的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)市民化，就可以有效緩解商品住宅市場(chǎng)的庫(kù)存壓力。

　　但我認(rèn)為不能指望農(nóng)民工當(dāng)“接盤(pán)俠”�？梢运愎P賬，當(dāng)前全國(guó)商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格約為6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上稅費(fèi)、裝修等費(fèi)用，保守計(jì)算一套房子總費(fèi)用為50萬(wàn)元。

　　數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)民工月平均收入2864元。如果平均一個(gè)農(nóng)民工家庭兩個(gè)人工作，家庭年收入約為5萬(wàn)元，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考慮稅費(fèi)和裝修等費(fèi)用，負(fù)擔(dān)會(huì)更大。顯然，要讓農(nóng)民工在城市買(mǎi)房或租房，政府必須給予巨額補(bǔ)貼。

　　事實(shí)上，有數(shù)據(jù)顯示2.7億農(nóng)民工及其家庭，在工作地買(mǎi)房的只有0.9%，在靠近原住地的縣城買(mǎi)房的只有15%左右。

　　新京報(bào)：在接下來(lái)的房地產(chǎn)去庫(kù)存方面，應(yīng)該采取什么措施？

　　蔡繼明：必須改變現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，重新塑造房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)從結(jié)構(gòu)到功能的根本轉(zhuǎn) 變，才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長(zhǎng)期低迷的困境——一邊是2.7億農(nóng)民工因買(mǎi)不起房而不能進(jìn)城落戶(hù)，另一邊是大量的存量房和價(jià)格高不可攀。

　　我 建議開(kāi)辟準(zhǔn)商品房市場(chǎng)，就是只許買(mǎi)而在一定期限內(nèi)不許賣(mài)的自住性或改善性商品房市場(chǎng)，只能供購(gòu)買(mǎi)者居住，而不能進(jìn)行二次交易，如果遇到特殊情況需要退房， 就只能由政府按照折舊率進(jìn)行回購(gòu)，再由政府委托的管理公司定向銷(xiāo)售。若住宅所有者需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易，則必須溢價(jià)購(gòu)買(mǎi)政府擁有的產(chǎn)權(quán)，并支付高額交易稅金， 同時(shí)城市住宅供地應(yīng)以準(zhǔn)商品房用地為主。

　　我建議開(kāi)辟準(zhǔn)商品房市場(chǎng)，就是只許買(mǎi)而在一定期限內(nèi)不許賣(mài)的自住性或改善性商品房市場(chǎng)，只能供購(gòu)買(mǎi)者居住，而不能進(jìn)行二次交易。

　　“保障年輕人每家一套經(jīng)適房”

　　全國(guó)人大代表、娃哈哈集團(tuán)董事長(zhǎng)宗慶后針對(duì)幫助年輕一代解決住房與就業(yè)困難的問(wèn)題提出了自己的建議，他建議“保障年輕人一個(gè)家庭一套經(jīng)濟(jì)適用房，解決其基本需求問(wèn)題�！�

　　宗慶后認(rèn)為，按目前的收入和房?jī)r(jià)水平，很多年輕人可能一輩子都買(mǎi)不起房，不得不淪為“啃老族”和“房奴”，而收入再低些的年輕人，甚至連租房都租不起，因而成家立業(yè)、生兒育女都會(huì)成為問(wèn)題。這些問(wèn)題不解決，年輕人就無(wú)法安居樂(lè)業(yè)。

　　宗慶后建議，開(kāi)發(fā)商要降低房?jī)r(jià)，設(shè)定合理利潤(rùn)空間，相應(yīng)去庫(kù)存政策號(hào)召，同時(shí)銀行要促使開(kāi)發(fā)商回籠資金加快還貸，這樣可以推動(dòng)開(kāi)發(fā)商將現(xiàn)有空置房降價(jià)銷(xiāo)售，降低置業(yè)者的購(gòu)房壓力。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)問(wèn)題，宗慶后計(jì)算得很精確：“其實(shí)現(xiàn)在房屋的建筑成本并不高，大約僅為每平方米2000元左右，而前幾年開(kāi)發(fā)商拿地的成本亦沒(méi)有這幾年那么高�！�

　　據(jù)此，宗慶后建議，政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商核算一下成本，設(shè)定合理利潤(rùn)空間，降低房?jī)r(jià)去庫(kù)存，同時(shí)銀行要促使開(kāi)發(fā)商回籠資金加快還貸，這樣可以推動(dòng)開(kāi)發(fā)商將現(xiàn)有空置房降價(jià)銷(xiāo)售，降低剛需人群的購(gòu)房壓力。

　　宗慶后分析，目前房?jī)r(jià)高還有一個(gè)很重要的原因是土地出讓金比較高，而同時(shí)開(kāi)發(fā)商又欠了銀行大量貸款無(wú)法償還，銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　因此他建議將土地出讓金(樓面價(jià))從房屋價(jià)格中剝離出來(lái)，由購(gòu)房者直接與銀行簽訂協(xié)議免息償還沖抵開(kāi)發(fā)商的相應(yīng)貸款，并且可以分50年或者70年支付，這樣既可以降低購(gòu)房者的付款壓力，銀行收回貸款亦得到了保障。

　　對(duì)于無(wú)房戶(hù)和剛需人群，宗慶后建議政府完全免除其購(gòu)房時(shí)的稅費(fèi)，而開(kāi)發(fā)商降價(jià)向困難人群銷(xiāo)售房屋的，亦予以減免稅費(fèi)，銀行則對(duì)無(wú)房戶(hù)首套房降低房貸利息。

　　政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商核算一下成本，設(shè)定合理利潤(rùn)空間，降低房?jī)r(jià)去庫(kù)存，同時(shí)銀行要促使開(kāi)發(fā)商回籠資金加快還貸，這樣可以推動(dòng)開(kāi)發(fā)商將現(xiàn)有空置房降價(jià)銷(xiāo)售，降低剛需人群的購(gòu)房壓力。