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2月28日,購房者在南京一處樓盤售樓處看房。據(jù)銷售人員介紹,該樓盤自2月26日加推一棟180多套房源的住宅樓,當(dāng)日即銷售約130套,次日銷售30余套,目前仍有眾多購房者來看房。 記者 李響/攝 “去庫存”的壓力讓很多地方政府“如鯁在喉”。 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局于2月19日發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù),2015年全國房地產(chǎn)庫存待售面積高達(dá)71853萬平方米,較2014年末的62169萬平方米增加近萬平方米。其中住宅待售面積45248萬平方米,占比約63.97%。 不過,商品房待售面積只是整體庫存的一部分。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,截至2015年11月,全國在建未售面積約48億平方米,待開工面積為8.5億平方米,整體庫存超60億平方米。 面對巨大的房地產(chǎn)庫存壓力,繼2月初降低非限購城市首付比例后,財(cái)政部等三部門日前又發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收;去年以來,中央連續(xù)出臺推進(jìn)“去庫存”的政策;包括山東、江西、甘肅、海南等20多個(gè)省(區(qū)市)的150多個(gè)城市也密集出招,從供需兩端入手出臺“去庫存”政策。 樓市去庫存政策逐步出臺并且加碼,各地政府都用了什么招? “去庫存”列入13個(gè)省(區(qū)市)政府工作 最近北上廣深等一線城市的房地產(chǎn)市場異常火爆。國家統(tǒng)計(jì)局2月26日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,全國70個(gè)大中城市房價(jià)漲幅擴(kuò)大,一線城市上漲明顯,北上廣深領(lǐng)跑全國,深圳新建商品住宅同比上漲52.7%,排名第一位,有的地方甚至還出現(xiàn)了賣房者一天漲價(jià)3次的情況。 但北上廣深火爆的樓市難掩全國總體房地產(chǎn)市場庫存壓力過大、周期過長的現(xiàn)實(shí)。其中,數(shù)量巨大的庫存面積中,有很大一部分在二三四線城市。因?yàn)槭袌鲆?guī)模小、購買力不足等原因,廣大中小城市面臨的房地產(chǎn)庫存壓力異常明顯。 上海易居房地產(chǎn)研究院2月22日發(fā)布的全國35個(gè)城市(4個(gè)一線城市、20個(gè)二線城市和11個(gè)三線城市)的監(jiān)測結(jié)果顯示,4個(gè)一線城市的去庫存周期已經(jīng)都在10個(gè)月之內(nèi)。北京、上海和廣州的存量已經(jīng)控制在了1000萬平方米以內(nèi),深圳的庫存更是低至416萬平方米。 按照城市規(guī)模來看,三線城市的房地產(chǎn)去庫存壓力最為明顯。易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測結(jié)果顯示,熱點(diǎn)二線城市的庫存量和去化周期甚至比一線城市還要小。截至1月底,蘇州、南京和合肥的庫存量分別為450萬平方米、549萬平方米和332萬平方米,同期成交量分別為121萬平方米、135萬平方米和86萬平方米,這3個(gè)城市的去庫存周期都已經(jīng)在4個(gè)月以內(nèi)。 上述監(jiān)測結(jié)果還顯示,三線城市1月新增供應(yīng)量為242萬平方米,而新增成交量為204萬平方米,新增供應(yīng)量依然大于新增成交量,庫存出現(xiàn)小幅上升。11個(gè)三線城市樣本中,去庫存壓力最大的北海市去庫存周期達(dá)到34個(gè)月。 面對房地產(chǎn)庫存壓力,各地政府,尤其是二三線城市較多的省級政府紛紛“出招”。 中國青年報(bào)記者梳理各省級政府關(guān)于房地產(chǎn)去庫存的政策后發(fā)現(xiàn),甘肅、四川、山東、山西、浙江、陜西等地紛紛召開了住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議,討論“去庫存”問題;福建、江西、內(nèi)蒙古等地則以省級政府文件的形式,專門出臺化解房地產(chǎn)庫存的文件;山東、海南等地專門印發(fā)房地產(chǎn)“去庫存”工作的通知或意見。 在今年的地方“兩會”上,在26個(gè)省級政府工作報(bào)告中,“去庫存”共出現(xiàn)41次,其中,河北、山西、吉林、黑龍江、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、貴州、云南、陜西、新疆等13個(gè)省(區(qū)市)把去庫存列入了2016年的政府工作安排之中,且大多與“去產(chǎn)能、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”等共同出現(xiàn)。 “開流”與“節(jié)源” 中國青年報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn),在“去庫存”、穩(wěn)投資的房地產(chǎn)“保衛(wèi)戰(zhàn)”中,不少地方政府都在房地產(chǎn)政策領(lǐng)域通過“增量節(jié)源,存量開流”的方式推進(jìn)去庫存行動。 海南是目前對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依賴度高,且房地產(chǎn)庫存量大的省份。2015年,房地產(chǎn)占該省固定資產(chǎn)投資超過一半,并仍呈上升趨勢。截至去年年底,海南商品房庫存量約為4100萬平方米,消化期約為50個(gè)月,其中商品住宅庫存消化期約45個(gè)月,均明顯高于全國平均水平。 針對這一情況,海南對房地產(chǎn)庫存的增量部分實(shí)施“節(jié)源”。 2月23日,海南省發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》,提出加強(qiáng)商品住宅用地計(jì)劃管理和規(guī)劃審批調(diào)控,合理控制商品住宅增量。對該省商品住宅庫存消化期超過該省平均水平的市縣,暫停辦理新增商品住宅(含酒店式公寓,下同——記者注)及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批(包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及土地征收審批、土地供應(yīng)審批、已供應(yīng)的非商品住宅用地改為商品住宅用地審批、商品住宅用地容積率提高審批),暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批。 同樣在供給側(cè)對房地產(chǎn)庫存采取管控手段的,還有寧夏。 2015年11月,寧夏回族自治區(qū)政府出臺《促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》,提出嚴(yán)控住房用地規(guī)模,對閑置房地產(chǎn)用地面積超過已批準(zhǔn)總面積10%的地區(qū),不再增加房地產(chǎn)新增用地指標(biāo);房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積達(dá)不到可售總面積50%的,不再審批新的樓盤項(xiàng)目。 如果說海南、寧夏等地對房地產(chǎn)庫存增量部分的管控措施是“節(jié)源”,那么甘肅、四川等省份實(shí)施的打通商品房與保障房的通道、鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購房等措施,則是在庫存的存量部分“開流”。 打通商品房和保障房的政策通道,是各地政府推進(jìn)去庫存工作的一項(xiàng)重要舉措。 甘肅計(jì)劃今年把4.6萬套保障房中的3.3萬套保障房用于從存量商品房中回購。福建省明確表示不再新建公租房。安徽省要求確保貨幣化安置比例不低于50%。山西要求商品房庫存較大的市要達(dá)到80%以上。青海省政府工作報(bào)告中也提出,要打通商品房和保障房政策通道。河南則出臺新政策探索“租售并舉”,規(guī)定公租房承租對象租住一定年限后,符合規(guī)定的可選擇申請直接購買所租住公租房。 此外,也有不少省市對棚戶區(qū)改造工作提出了貨幣化安置的要求。江西要求在2016年,市、縣棚改貨幣化安置比例不得低于50%,國有土地上房屋征收貨幣化安置比例力爭達(dá)到100%;內(nèi)蒙古則鼓勵(lì)被征收人選擇貨幣化方式進(jìn)行安置,規(guī)定凡市場上商品住房存量較大、可以滿足安置房源要求的地區(qū),一般不再審批新的商品住房開發(fā)項(xiàng)目。 推進(jìn)戶籍制度改革,鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房成為各地“去庫存”的另外一項(xiàng)重要手段。在地方兩會的政府工作報(bào)告中,上海、河北、吉林、四川等地都提出深化戶籍制度改革,鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房,河南省政府工作報(bào)告也提出,鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房,有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。 對農(nóng)民進(jìn)城購房做出較為系統(tǒng)規(guī)定的是福建省。為進(jìn)一步鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房,2月19日,福建省政府發(fā)布的《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》提出要落實(shí)戶籍改革方案和居住證制度,簡化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購房落戶手續(xù),政府可與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合給予農(nóng)民購房現(xiàn)金直補(bǔ),并對購房農(nóng)民的子女教育等問題作出了詳細(xì)規(guī)定。 “去庫存”還需更多“組合拳” 如何看待各地政府紛紛出臺的去庫存政策? 亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓預(yù)測,在全國兩會前后,中央和各地方政府還會出臺新一輪的“去庫存”政策。在他看來,目前三四線城市的去庫存效果仍不明顯,而且有的還出現(xiàn)反彈跡象,部分地區(qū)去庫存政策落實(shí)不嚴(yán),執(zhí)行不到位。 中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟表示,目前共有近150個(gè)城市出臺了“去庫存”的相關(guān)措施,但大多都是從鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房、貨幣化安置、使用公積金杠桿、商品房由售轉(zhuǎn)租等方面入手。他建議,在三四線城市應(yīng)該鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)間開展兼并重組,“把一些拿了地但賣不出去房子的小企業(yè)兼并后,市場能更加健康”。 對于由售轉(zhuǎn)租,轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的措施,陳晟認(rèn)為符合供給側(cè)改革的邏輯。他指出,通過分時(shí)使用、租賃使用等方式,根據(jù)不同使用需求來轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)態(tài),挖掘庫存房源的使用價(jià)值,也不失為一種很好的措施。 謝逸楓提醒,通過改變產(chǎn)品業(yè)態(tài)來消化庫存的方式也可能涉及到更改規(guī)劃、更改面積、涉嫌合同欺詐等情況,所以實(shí)際有效性較差。此外,如果消費(fèi)者了解這些產(chǎn)品形態(tài)涉嫌違規(guī)更改后,還可能會引發(fā)市場的反彈,消費(fèi)者退房的情況。 對于各地政府針對去庫存使出的“招式”,謝逸楓認(rèn)為很多地方仍存在政策過于單一、政策執(zhí)行不力的問題。他表示,因?yàn)閾?dān)心房地產(chǎn)泡沫,很多三四線城市的銀行執(zhí)行的還是三四成的首付房貸,近50%的三四線城市的銀行都沒有執(zhí)行兩成首付貸款的政策。 “出現(xiàn)這些問題主要是因?yàn)橹醒胝卟粔蚣?xì)化,有點(diǎn)‘一刀切’的情況,對政策的執(zhí)行情況也沒跟進(jìn)監(jiān)督,地方政府沒有具體細(xì)化!彼f。 謝逸楓建議,房地產(chǎn)庫存壓力較大的三四線城市要通過強(qiáng)化個(gè)人房貸的執(zhí)行力度,將房貸首付落實(shí)至兩成,并放開戶口的限制,鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房,增加市場購買力,將商品房轉(zhuǎn)化為保障房,或者直接給購房者補(bǔ)貼等政策,打出“組合拳”,形成政策體系的合力。 |
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