益豐國際漢山郡別墅 本文圖片均來自“中國房地產報”微信公號

“中國房地產報”微信公號5月19日消息，秦嶺北麓的違建別墅已轟然倒塌，南麓秦巴山系由養(yǎng)老服務中心 “變身”的豪華別墅卻在公然興建。

陜西省漢中市南鄭區(qū)，一個別墅樓盤矗立在漢中市X102縣道段、冷水河畔西側。中國房地產報記者在這個名為益豐國際·漢山郡的項目現(xiàn)場看到，一塊上書“唯墅不多，漢中僅此”的深藍色巨幅廣告牌醒目地樹立在路旁。

益豐國際漢山郡宣傳牌

據中國房地產報記者調查了解，這個稱“獨享漢山山脈600畝山地森林資源”的別墅項目，在2009年當?shù)孛襟w報道中還被稱為“漢中首家大型高標準養(yǎng)老服務機構”，甚至2010年的南鄭縣政府工作報告中，“益豐國際頤養(yǎng)中心建設”被列為南鄭縣重點招商推進的惠民工程之一。然而，2010年在建設用地規(guī)劃許可中還是以“公用設施和居住用地”立項的益豐國際·頤養(yǎng)中心，到2014年變更為益豐國際商品住宅，并取得商品房預售許可證，正式以別墅大盤對外公開銷售。

如今，原規(guī)劃中的頤養(yǎng)度假接待中心、老年公寓以及服務配套設施被62棟別墅“覆蓋”，在這背后，離不開南鄭區(qū)（縣）發(fā)改局、規(guī)劃、住建、國土等部門一系列審批、更名的“助力”。

中國房地產報記者調查發(fā)現(xiàn)，這個由養(yǎng)老項目“移花接木”而來的別墅項目，最初簽約開發(fā)用地336畝，規(guī)劃使用面積170畝，國土審批105畝，而開發(fā)商實際開發(fā)占地426畝，涉嫌批少占多。此外，該項目早在2009年11月就已經大肆宣傳并開工建設，但規(guī)劃用地、施工許可、土地使用等行政審批手續(xù)均在2010年5月以后辦理，其中，國土使用證至2013年年底才獲得審批，涉嫌未批先建。

自從2003年開始，原國土資源部發(fā)文停止別墅類用地的土地供應。15年時間過去了，各種名義建造別墅未曾停滯，盡管有嚴格的“禁墅令”，但各地在山區(qū)、水岸及風景名勝附近的別墅產品開發(fā)量呈遍地開花之勢，已建、在建連片開發(fā)的現(xiàn)象并沒有減少。

至截稿前，陜西省秦嶺區(qū)域違建別墅整治工作漢中專項督查組，在接受中國房地產報記者采訪時回應稱，該項目目前已經列入今年的重點核查項目。該項目是否屬于秦嶺整治范圍，目前正在核查中。

“量身定做”建別墅

南鄭區(qū)（原南鄭縣），隸屬陜西省漢中市，位于陜西省西南邊陲、漢中盆地西南部，在陜西地貌分區(qū)中，屬陜南秦巴山系的組成部分。益豐國際·漢山郡西臨漢山而建，山區(qū)內森林蔥郁，漢山是米倉山在漢中境內的主峰，而米倉山又是漢江、嘉陵江分水嶺，為秦嶺山系的廣義大巴山的一段。

“這個國際頤養(yǎng)中心，當年打著幫南鄭縣建造養(yǎng)老院的旗號占地，實為別墅開發(fā)”。據南鄭區(qū)大河坎鎮(zhèn)三花石村王有福（化名）向中國房地產報記者介紹，項目開發(fā)商是南鄭益豐房地產開發(fā)有限責任公司開發(fā)建設（以下簡稱“南鄭益豐地產”），法定代表人張澤貴。2009年10月份，南鄭益豐房地產共征用三花石村耕地、坡地426畝土地開發(fā)建房。該項目是南鄭縣的招商引資重點建設項目之一。

據人民網2009年4月的報道顯示，在第十三屆中國東西部合作與投資貿易洽談會（第十三屆西洽會）期間，南鄭縣政府與陜西益豐實業(yè)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱“陜西益豐實業(yè)”）簽約了由該公司投資建設的“國際頤養(yǎng)中心項目”協(xié)議書。

另據當年的南鄭縣招商簽約統(tǒng)計表顯示，該項目規(guī)劃用地224058平方米（336畝）,總建筑面積6332.73平方米，規(guī)劃頤養(yǎng)度假接待中心7158平方米, 老年公寓 7454.16 平方米, 高檔頤養(yǎng)老年公寓 42680.57 平方米左右, 商業(yè)中心 3544.8 平方米, 綠化面積達 60% ，總投資1.2億元。

《三秦都市報》報道，漢中最大的養(yǎng)老服務招商引資項目——南鄭益豐國際頤養(yǎng)中心于2009年 11月26日開工奠基，總投資1.2億元，占地面積426畝，主要功能有頤養(yǎng)居所、會所、商業(yè)街、頤養(yǎng)度假酒店及社區(qū)醫(yī)療保障體系、社區(qū)閱覽、音像娛樂等服務配套設施的頤養(yǎng)堂。其中一期包括會所、商業(yè)街、福利院和部分頤養(yǎng)居住建筑;二期包括頤養(yǎng)度假酒店和部分頤養(yǎng)居住建筑。該項目建成后將成為漢中首家大型高標準養(yǎng)老服務機構。

記者注意到，2010年3月，南鄭縣政府工作報告中，把“益豐國際頤養(yǎng)中心建設”列為重點推進的惠民工程之一，也是南鄭縣“老年服務中心和老年看護中心”重點項目之一。

如今，這個項目已經 “變身”為依托山水資源的純別墅大盤，中國房地產報記者在項目現(xiàn)場也看不到任何與養(yǎng)老功能相關的設施。

南鄭益豐地產負責樓盤建設的一位負責人向記者介紹：“該項目原案名為益豐國際，現(xiàn)更名為益豐國際漢山郡，獨棟別墅每平方米均價1萬多元，現(xiàn)房已售出多半了。目前又圈了100多畝土地，業(yè)主可以自由選擇位置、土地面積、戶型設計，公司可以為業(yè)主量身定做。正在建的3層別墅是原李縣長自選的宅基，占地面積約2畝，內部價80萬元每畝，對外100萬元每畝�！�

“住宅區(qū)內最大的別墅是益豐地產董事長張澤貴居住的，他是南鄭縣招商引資過來的開發(fā)商。由于公司先在當?shù)亟ㄔO投資太大，導致公司資金緊張，只能邊賣土地邊開發(fā)�！彼�還進一步透露：“這個項目的好位置非常好賣，要的人很多。對秦嶺整治不用擔心，項目有完備的審批手續(xù)�！�

據此，中國房地產報記者聯(lián)系了陜西省秦嶺區(qū)域違建別墅整治工作漢中專項督查組，對方回復稱，“對南鄭區(qū)益豐國際漢山郡這個項目，去年在秦嶺整治沒有發(fā)現(xiàn)，今年發(fā)現(xiàn)后，已經列入重點核查項目，我們主要針對秦嶺區(qū)域之內、城市規(guī)劃之外的項目建設�！�

陜西省秦嶺區(qū)域違建別墅整治工作漢中專項督查組方面還表示，“我們已去過施工現(xiàn)場調查幾次了，要求開發(fā)商提供相關資料，正在核實中，查實問題后該拆除的拆除，該沒收的沒收。如果存在城市規(guī)劃之內的別墅建設項目，應該由其他行政部門處理�！�

康養(yǎng)項目“轉正”別墅的非常規(guī)操作

一個明確涵蓋公用設施用地的養(yǎng)老項目，卻用了短短4年時間變更為商品住宅。益豐國際漢山郡別墅群從養(yǎng)老項目被“扶正”，并“五證”齊全入市銷售的過程，令人瞠目。

中國房地產報記者調查發(fā)現(xiàn)，2010年5月31日，南鄭縣規(guī)劃局頒發(fā)的建設用地【地字地610721201000202號】規(guī)劃許可證顯示，該項目用地單位為南鄭益豐房地產開發(fā)有限責任公司；用地項目名稱為“益豐國際·頤養(yǎng)中心”；用地性質為公用設施和居住用地。規(guī)劃用地面積11.33公頃（170畝）；總建設面積63000平方米。

2013年12月16日，南鄭縣國土資源局【國用（2013）第10041號】國土使用證審批，使用權面積為69866.59平方米（約105畝），用途為其他普通商品住房用地。

2014年1月15日，南鄭縣住建局頒發(fā)建設工程規(guī)劃許可證，編號（610721201400203）號，其中原項目建設名稱益豐國際·頤養(yǎng)中心變更為益豐國際商品住宅；其中備注標注更名依據為“關于調整國際頤養(yǎng)中心項目備案確認的通知【南發(fā)改備審（2014）08號】”，及“國用使用證【國土（2013）第10041號】”的審批內容。

2014年1月21日，南鄭縣住建局頒發(fā)建筑工程施工許可證【南施許（2013）03號】，審批內容為益豐國際商品住宅（一期）開工時間2011年1月19日，竣工日期2011年4月19日；標注“原證南施許（2011）19號”因工程名稱變更收回作廢�！�

自此，南鄭縣住建局分別頒發(fā)的建筑工程規(guī)劃許可證【南施許（2014）02號】、【南施許（2013）03號】、【南施許（2014）04號】、商品房預售許可證【南住建房預售字（2014）04號 】的項目名稱均改為“益豐國際商品住宅”。

依據《土地管理法》第五十六條規(guī)定，確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準；以及《城市房地產管理法》第十八條規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意。

一位房地產業(yè)內人士表示，該項目最初“公用設施和居住用地”的用地性質描述就較為模糊，該項目公用設施用地和居住用地的比例并未明確。按照土地變更的一般流程，辦理人需要向縣級以上國土資源部門、地籍管理部分提交申請，并提交土地用途變更申請和土地評估報告。一個以養(yǎng)老項目立項的土地，徹底變更普通商品房并不屬于常規(guī)現(xiàn)象。

值得關注的是，2012年12月31日，南鄭區(qū)（縣）政府官方網站公開發(fā)布《南鄭縣重點項目建設情況通報》顯示：“2012年陜西益豐實業(yè)國際頤養(yǎng)中心建設項目主要建設頤養(yǎng)居室、養(yǎng)老中心及相關配套設施。其存在的主要問題:2011年11月西北督察組聯(lián)合省、市、縣相關部門對項目進行了督察，發(fā)現(xiàn)項目存在一些具體問題，已責令停工，并提出整改要求。同時督促陜西益豐實業(yè)加快整改；陜西益豐實業(yè)要積極協(xié)調相關部門，加快養(yǎng)老中心項目前期相關手續(xù)的報批和準備工作�！�

南鄭區(qū)（縣）發(fā)改局相關負責人在接受中國房地產報記者電話采訪時表示，這個項目具體為什么變更也不太清楚，都是幾年前的事，當時也曾因項目違規(guī)被西北督查組要求整改；在程序上，發(fā)改局項目備案是其他行政審批的前置條件，只要發(fā)改局備案后，規(guī)劃、住建、國土等部門也將按備案內容審批；至于南鄭區(qū)發(fā)改局備案更名是否與南鄭益豐地產在建的別墅有關聯(lián)并不清楚；相關情況需要了解后再回復溝通。另外，益豐國際商品住宅所建設位置在秦巴山系，不屬于秦嶺區(qū)域，也不在秦嶺整治范圍。

當年，督察組發(fā)現(xiàn)“項目中存在的具體問題”，整改是否到位，已經不得而知�？梢悦鞔_的是，這次督促和通報并未改變養(yǎng)老中心變更成為別墅項目進程。

隨著原益豐國際頤養(yǎng)中心項目名稱的變更，其建設項目性質也隨之徹底改變，頤養(yǎng)度假接待中心、老年公寓、高檔頤養(yǎng)老年公寓、服務配套設施的規(guī)劃也塵封于圖紙中。

開發(fā)商司法糾紛不斷

在知情人的指引下，記者觀察了南鄭益豐地產主要負責人張澤貴居住的獨棟別墅。作為該項目占地最大的別墅，張澤貴的住宅占地約4畝，外圍鐵藝圍欄；院內設有池塘、岸橋、花園等；主房4層，廂房2層，底層車庫6個。但其公司及個人就早已經出現(xiàn)信用“危機”，名下公司也司法糾紛不斷。

2017年3月7日，南鄭縣法院（2017）陜0721民初3號民事判決書顯示，李某某與南鄭益豐房地產開發(fā)有限責任公司于2015年7月1日簽訂《商品房買賣合同》，由李某某購買位于南鄭縣大河坎鎮(zhèn)三化石村的益豐國際1001號房，后李某某得知南鄭益豐地產在2014年12月17日已將該幢房屋抵押給了東亞銀行西安分行，遂要求辦理退款手續(xù)未果。經審理認定，雙方在訂立商品房買賣合同時，南鄭益豐房地產開發(fā)有限責任公司故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，其行為違法，并判令益豐房產公司敗訴結案。

2017年11月15日，陜西省南鄭縣法院（2017）陜0721執(zhí)532號執(zhí)行裁定書認定，本案在執(zhí)行中查明，南鄭益豐房地產開發(fā)有限責任公司因欠他人債務較多，其房產等財產已被查封抵押，現(xiàn)公司名下有尚未建設利用的23.3畝國用土地使用權因執(zhí)行本案和其他案件被查封，現(xiàn)正在處置變現(xiàn)過程中，本案在短期內無法執(zhí)行。

2018年8月24日，成都市武侯區(qū)法院(2016)川0107執(zhí)2488號執(zhí)行裁定書顯示，成都友豪置業(yè)有限公司申請執(zhí)行南鄭益豐房地產開發(fā)有限責任公司借款合同糾紛一案,成都友豪置業(yè)有限公司于2016年5月16日向本院申請執(zhí)行，執(zhí)行標的為18181771元、訴訟費85582元。目前執(zhí)行到位金額0元。將南鄭益豐房地產開發(fā)有限責任公司列入最高人民法院失信被執(zhí)行人名單；經查詢，南鄭益豐房地產開發(fā)有限責任公司在本轄區(qū)均未查詢到有效的財產可供執(zhí)行。

據中國執(zhí)行信息公開網查詢，在南鄭縣人民法院的失信執(zhí)行案中，也有多起涉張澤貴案“被執(zhí)行人的履行情況全部未履行”。

盡管在2017年就已經出現(xiàn)銷售抵押房屋、國用土地使用權被查封的情況，但南鄭益豐地產開發(fā)的益豐國際·漢山郡一直到2019年4月記者采訪時仍然正常銷售、建設。

新華社西安5月13日電，中央第二生態(tài)環(huán)境保護督察組對陜西省開展“回頭看”情況反饋會13日在西安召開。督察組指出，陜西省整改工作雖然取得積極進展，但敷衍整改、表面整改、假裝整改等問題在一些領域還比較突出。督察組指出，2017年修訂《陜西省秦嶺生態(tài)環(huán)境保護條例》時放松要求，在適度開發(fā)區(qū)開發(fā)建設活動管理方面，以負面清單方式代替“劃定建設控制地帶”，并刪除“巴山生態(tài)環(huán)境保護活動參照本條例規(guī)定執(zhí)行”條款，致使與秦嶺同為我國中部重要生態(tài)安全屏障的巴山生態(tài)環(huán)境保護無據可依。

與秦嶺同為我國中部重要生態(tài)安全屏障的巴山生態(tài)環(huán)境保護無據可依，南鄭益豐地產也因此打政策“擦邊球”，敢于借建康養(yǎng)項目之名在秦巴山區(qū)安然建別墅。

(原標題：漢中最大康養(yǎng)項目變形記：秦嶺南麓400畝山地建別墅)