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品牌房企逆勢拿地

2016-11-4 09:45| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 513| 評論: 0|來自: 新京報

  無論國企、民企,在爭搶土地資源的背后,都將面臨同樣殘酷的市場風(fēng)險。

  全國各地的調(diào)控政策緊鑼密鼓推進中,樓市降溫跡象愈加明顯。然而,在這樣的市場環(huán)境下,一些品牌房企正在伺機而動,接連斬獲地塊。對于房企而言,豐富土地儲備固然重要,但在背后的風(fēng)險也不容忽視。

  品牌房企頻出手

  11月2日,北京海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地一地塊入市,其出讓條件頗為“苛刻”,要求住宅部分全部建設(shè)自住型商品房,且限定售價為35000元/平方米,這與周邊在售項目動輒7萬元/平方米的價格形成巨大的落差。盡管如此,仍然吸引了萬科等8家知名房企。雖然最終該地塊被中鐵置業(yè)集團以21.5億元配建3.6萬平方米公租房的代價摘得,但以萬科為首的眾多品牌房企近期在土地市場的頻繁亮相,值得玩味。

  據(jù)公開信息披露,僅僅在10月份,萬科在大連、福州、濟南、沈陽、廣州、昆明等地通過招拍掛及合作模式,累計花費在土地市場的金額已經(jīng)超過110.26億元,占其今年前十月拿地總額的1/6。業(yè)內(nèi)評價,萬科此次的出手與其一直以來對于土地市場的審慎態(tài)度明顯不同。“或許是被恒大搶了頭把交椅,急了!币晃环科筚Y深人士笑談萬科10月迅猛的拿地行為。

  不過,萬科和其他房企在逆勢中大規(guī)模進入土地市場,或許代表了一種趨勢。

  10月31日、11月1日,濟南共出讓15宗地塊,龍湖、綠地、世茂、金地、華潤、萬科等多家知名房企如數(shù)到場。公開消息顯示,在這15宗地、220億元的總成交中,綠地參與了其中14宗地塊的競價,并成功以118億元奪得其中9宗地塊。

  時間前移幾日,10月27日的長春土地市場,經(jīng)過94輪和57輪的角逐,華潤在一日之內(nèi)斬獲兩地塊,并且創(chuàng)造了當(dāng)?shù)?span style="color: rgb(0, 132, 216); text-decoration: underline; border-bottom-width: 0px; border-bottom-style: dotted;" onmouseover="fnMouseOverEvent(event, 'null','0','樓面價')" name="HL_TAG">樓面價的新高。

  盡管已經(jīng)在前三季度超越萬科登頂房企龍頭,但恒大對于土地資源的積累仍未停止。10月10日,恒大在位于成都腹地的溫江區(qū)繼續(xù)加碼,一日之內(nèi)連下四地,值得一提的是,今年以來恒大在溫江已拿地329畝,足以在當(dāng)?shù)卦煲蛔恰?/p>

  反周期操作

  盡管調(diào)控當(dāng)前,但在一些業(yè)內(nèi)人士看來,一些核心的、有潛力的城市,若推出土地,還是值得一試的!罢呲厙(yán)具有雙面性,一方面銷售的壓力加大了,但另一方面土地出讓規(guī)劃相對嚴(yán)格,將一些無法達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)排除在外后,其實競爭的壓力反而變小了。”某資深業(yè)內(nèi)人士如是說。

  據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新的統(tǒng)計,截至11月1日,年內(nèi)“搶地”最積極的39家大型房企,合計拿地金額為10138億,合計建筑面積為14300萬平方米;平均拿地成本為7089元/平方米,相比2015年標(biāo)桿房企的拿地平均成本,增加高達(dá)52.8%。其中,融信、信達(dá)等企業(yè)拿地金額對比銷售數(shù)據(jù)來說,需要17-18個月的銷售金額,都屬于拿地非常激進的典型房企。

  另一份數(shù)據(jù)顯示,自9月30日以來,有超過22個城市出臺調(diào)控政策,各地樓市出現(xiàn)了明顯的退燒現(xiàn)象。截至10月31日,10月全月全國合計出現(xiàn)單宗土地成交金額超過10億的地塊27宗、超過5億的地塊65宗。與市場最火熱的七八月份相比,已經(jīng)明顯減少。

  對此,一位港資上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示,反周期操作是很多企業(yè)都常用的拿地方式,土地市場最熱的時候,更多的是關(guān)注;當(dāng)土地市場開始冷卻的時候,出手往往更有利。

  機會與風(fēng)險并存

  作為賴以生存的基礎(chǔ)資源,土地是所有房企必爭的資源。在業(yè)內(nèi)人士看來,盡管“面粉貴過面包”的地塊屢見不鮮,但仍需要“買買買”,這是房企在爭取生存下去的機會。

  億翰智庫的一份研究報告指出,國企在資金、資源等方面具有明顯的優(yōu)勢,其參與土地市場競爭主要為了免于被收購,諸如中航地產(chǎn)、中信地產(chǎn)先后被保利和中海整合;而對于民營企業(yè)而言,房地產(chǎn)市場競爭日益激烈,行業(yè)集中度不斷攀升,民企如恒大等在土地市場上表現(xiàn)異常搶眼,其目的無外乎是為信用擴張、做大規(guī)模。

  但無論國企、民企,在爭搶土地資源的背后,都將面臨同樣殘酷的市場風(fēng)險。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為:“房地產(chǎn)企業(yè)雖然收獲了銷售額歷史最高的一年,但風(fēng)險依然越來越大。三季度在市場依然高溫的情況下出現(xiàn)利潤率下調(diào)的主要原因,除了七八月的淡季影響外,最主要原因是地價高企侵蝕了利潤,房企的風(fēng)險越來越大!

  今年前10個月,年內(nèi)搶地最積極的房企合計拿地平均成本已經(jīng)由前9個月的6466元/平方米漲至7089元/平方米。而在2015年同期,企業(yè)拿地平均成本增加已超過50%。搶地企業(yè)從國企到民企全面開花。雖然2016年房企的資金成本明顯下調(diào),但土地成本明顯上漲,這些都影響了利潤率。

  對此,業(yè)內(nèi)預(yù)計,在利潤下調(diào)的情況下,將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域,而行業(yè)的競爭也將越來越激烈,核心盈利能力下滑、財務(wù)風(fēng)險加劇。


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