“你要看房?現(xiàn)在太貴了。”在迪士尼樂(lè)園門(mén)口，《證券日?qǐng)?bào)》記者打算奔赴3公里外的川沙板塊，在出租車上，開(kāi)車師傅忍不住開(kāi)始向記者說(shuō)道，“從迪士尼開(kāi)始拆遷，川沙房?jī)r(jià)就開(kāi)始漲，最近兩年漲的最快，三五年前，房?jī)r(jià)也就1萬(wàn)元(每平方米)，現(xiàn)在貴的都賣到5萬(wàn)多元了(每平方米)，那你還不一定能買到呢”。

　　出了高速路，進(jìn)入川沙板塊后，記者發(fā)現(xiàn)，這確實(shí)是一個(gè)相對(duì)成熟的板塊，公交、地鐵、商街、醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施都很齊全，核心位置還有數(shù)棟玻璃幕墻外立面的辦公大廈。在出租車?yán)顜煾档目谥�，川沙板塊是迪士尼樂(lè)園周邊最近最成熟的區(qū)域，很多游客選擇住在這里。在商街的一條主路上，路旗都是藍(lán)色的“綠都繡云里”廣告。街口處，巨幅廣告牌上打出了迪士尼的概念，“迪斯尼時(shí)代1號(hào)資產(chǎn) 迪斯尼5KM 惟此可售綜合體”。不過(guò)，雖已達(dá)午餐時(shí)間，核心區(qū)域的商業(yè)街餐廳人跡罕至，但這并不影響這一區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。

　　即使妙川路上還有雜草叢生的地塊，但核心區(qū)外都是大片空地和工地，到處是建筑圍擋，林立的高樓仍未有居民入住，但房?jī)r(jià)早已脫離上海外環(huán)外的預(yù)想范圍。

　　“我們項(xiàng)目已經(jīng)賣光了。”在陽(yáng)光城愉景灣銷售中心，記者徑直進(jìn)去，卻并不見(jiàn)銷售員，整個(gè)售樓中心空空如也，轉(zhuǎn)了一圈，才有一位保安出來(lái)跟記者言明，房子已經(jīng)售罄了。至于房?jī)r(jià)，別墅的成交均價(jià)直逼5萬(wàn)元/平方米，普通住宅也在3萬(wàn)元-4萬(wàn)元/平方米之間。

　　“在川沙板塊，有個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)封盤(pán)，不是你想買就能買到的�！碑�(dāng)?shù)匾晃豁?xiàng)目操盤(pán)手向本報(bào)記者透露，迪士尼樂(lè)園開(kāi)園后，有些開(kāi)發(fā)商是想捂盤(pán)惜售的，坐等提價(jià)。

　　《證券日?qǐng)?bào)》從克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)獲悉，陽(yáng)光城愉景灣一期于2014年8月份首次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)的實(shí)際成交均價(jià)尚不足4萬(wàn)元/平方米，其開(kāi)發(fā)商陽(yáng)光城集團(tuán)于2013年摘得土地。在最近的7月份，雖然上述銷售員說(shuō)已經(jīng)售罄，但該項(xiàng)目還有成交，成交均價(jià)為接近4.8萬(wàn)元/平方米。

　　“部分房企項(xiàng)目顯示售罄，是否真的售罄還是要打一個(gè)問(wèn)號(hào)。近期部分上海房企預(yù)期后續(xù)房?jī)r(jià)會(huì)上漲，捂盤(pán)銷售的可能性是存在的�！眹�(yán)躍進(jìn)接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)然，若非房企主動(dòng)推銷，有時(shí)候很難查證。

　　距陽(yáng)光城愉景灣幾百米之外的商業(yè)公寓項(xiàng)目綠地云悅坊正在排卡。“我們項(xiàng)目原打算每平方米漲價(jià)5000元，但為了回籠資金，集團(tuán)最后決定沒(méi)有提價(jià)這么多。”綠地云悅坊的銷售人員如是告訴記者。

　　但從現(xiàn)有的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，來(lái)自克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)顯示，2011年迪士尼動(dòng)工時(shí)，川沙板塊新建住宅成交均價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米左右，2016年則上漲至接近3.1萬(wàn)元/平方米。以此來(lái)看，成交均價(jià)并未翻倍，可是在進(jìn)駐當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商來(lái)看，地價(jià)已經(jīng)高不可攀。

　　另有川沙板塊的樓盤(pán)銷售人員向本報(bào)記者透露，迪士尼開(kāi)園后，川沙板塊因有軌道交通和郊野公園等區(qū)域優(yōu)勢(shì)利好，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到6萬(wàn)元/平方米左右，預(yù)計(jì)將來(lái)住宅用地出讓后，其樓盤(pán)可能會(huì)賣到8萬(wàn)元-10萬(wàn)元/平方米之間。

　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，迪士尼周邊投資的潛力大，很多項(xiàng)目集中在川沙和周浦等區(qū)域，其受迪斯尼樂(lè)園項(xiàng)目的直接輻射效果雖不大，但受預(yù)期效應(yīng)影響，周邊投資活躍。實(shí)際上，川沙板塊后續(xù)還會(huì)繼續(xù)漲，尤其是綜合考慮的川沙的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、周邊近期的土地出讓以及市場(chǎng)預(yù)期等，都決定了此類區(qū)域的價(jià)格漲幅會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化，后市房?jī)r(jià)或?qū)⑦M(jìn)入單價(jià)8萬(wàn)元時(shí)代。

　　新場(chǎng)現(xiàn)單價(jià)近4萬(wàn)元地王

　　相對(duì)而言，川沙板塊在迪士尼3公里之外，受其利好影響相對(duì)比較明顯。但《證券日?qǐng)?bào)》實(shí)地走訪的另一個(gè)區(qū)域新場(chǎng)板塊，在迪士尼12公里之外，該區(qū)域卻已經(jīng)于今年6月29日拍出了樓面價(jià)約為3.8萬(wàn)元/平方米的地王地塊。

　　6月29日，中糧地產(chǎn)以總價(jià)24.4億元摘得上海浦東新區(qū)新場(chǎng)旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊，樓板價(jià)35744元/平方米，溢價(jià)率235.62%，扣除不可售部分實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到38266元/平方米。這意味著，這個(gè)位于上海郊環(huán)以外的住宅項(xiàng)目，未來(lái)保本售價(jià)可能超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。

　　公開(kāi)資料顯示，浦東新場(chǎng)旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊，位于楊輝路以東，新環(huán)北路以西，屬于郊環(huán)以外區(qū)域。雖然也要求建設(shè)5%即3400平方米的保障房，還有約1100平方米的公共設(shè)施，但沒(méi)有自持要求，相比6月17日出讓的嘉定新城E27-1地塊出讓條件寬松許多。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，該地塊樓板價(jià)達(dá)到35744元/平方米，扣除5%的保障房等不可售部分后，實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到38300元/平方米。以兩年時(shí)間計(jì)算，該地塊未來(lái)項(xiàng)目保本售價(jià)估計(jì)要在6萬(wàn)元/平方米以上。而目前新場(chǎng)二手房房?jī)r(jià)都在2.7萬(wàn)元/平方米左右，其中東方冠郡、絲廬雅苑、匯錦城單價(jià)在2.6萬(wàn)元/平方米，而萬(wàn)科清林徑相對(duì)較貴，在3萬(wàn)元/平方米左右。

　　“新場(chǎng)中心位置幾乎沒(méi)有新建住宅供應(yīng)，萬(wàn)科清林徑基本是該區(qū)域內(nèi)最貴的二手房項(xiàng)目。”萬(wàn)科清林徑物業(yè)人員告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者。在萬(wàn)科清林徑的社區(qū)門(mén)口，記者看到了兩個(gè)告示牌上有該項(xiàng)目的租售信息，其中有一條為“一手更名，毛坯房，120平方米，355萬(wàn)元”。

　　該小區(qū)保安還熱情地向記者表示，“在這個(gè)小區(qū)向東，沒(méi)多遠(yuǎn)就是新拍的地，將來(lái)要賣6萬(wàn)元/平方米呢”。

　　而在號(hào)稱“中國(guó)歷史文化名鎮(zhèn)”的新場(chǎng)，記者確實(shí)看到了幾家二手房中介，顯然，該區(qū)域的二手房交易相對(duì)較為活躍。

　　周康別墅叫價(jià)超5萬(wàn)元

　　如果說(shuō)，川沙和新場(chǎng)板塊是迪士尼樂(lè)園或者整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的受益者，距離迪士尼5公里之外，在高新河橋附近的兩個(gè)項(xiàng)目可能更為明顯，其分別是已經(jīng)售罄的陽(yáng)光城麗景灣和正在銷售的保利艾廬。

　　在距離迪士尼車程10多分鐘的周康板塊，陽(yáng)光城麗景灣業(yè)主幾乎已經(jīng)全部入住。據(jù)相關(guān)人士介紹，該小區(qū)外地人較多，多是在浦東上班�！斑@個(gè)項(xiàng)目2014年開(kāi)盤(pán)銷售，當(dāng)時(shí)高層每平方米賣2萬(wàn)多元，現(xiàn)在則賣到3.5萬(wàn)元/平方米，還不見(jiàn)得有房�！�

　　該小區(qū)保安向本報(bào)記者直言，每套房至少漲100多萬(wàn)元，別墅賺的更多，別墅開(kāi)盤(pán)價(jià)在3萬(wàn)元/平方米左右，現(xiàn)在售價(jià)每平方米都超過(guò)4萬(wàn)元，甚至5萬(wàn)元多元。該保安直呼，“我認(rèn)識(shí)的一個(gè)上海人，原來(lái)住在這個(gè)小區(qū)后面，這個(gè)樓盤(pán)剛開(kāi)盤(pán)時(shí)想買，但是覺(jué)得貴沒(méi)有買，后來(lái)后悔死了�！睋�(jù)該保安透露，同屬于周康板塊的麗景灣PLUS項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)時(shí)賣3萬(wàn)多元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)賣到5萬(wàn)多元/平方米。

　　與陽(yáng)光城麗景灣比鄰而居的是在售項(xiàng)目保利艾廬，該項(xiàng)目2015年3月份開(kāi)盤(pán)，目前銷售均價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米。在該項(xiàng)目銷售中心，記者并未發(fā)現(xiàn)看房的人，人氣冷清，房?jī)r(jià)也很高冷。據(jù)其銷售人員介紹，高層3.6萬(wàn)元/平方米左右，現(xiàn)已售罄。至于別墅，其叫價(jià)則直接超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。

　　值得注意的是，在這條路上的兩個(gè)項(xiàng)目，相對(duì)比較“孤單”，對(duì)面都是田地，尚未開(kāi)發(fā)，與之比較近的則是醫(yī)谷。不過(guò)，保利艾廬項(xiàng)目的銷售員并未向記者重點(diǎn)打出醫(yī)谷的利好“招牌”，反倒是更強(qiáng)調(diào)迪士尼概念，其項(xiàng)目圍擋廣告則是“雙谷精華處，邂逅迪士尼”。

　　“迪士尼后勁動(dòng)力較強(qiáng)，因此周邊投資預(yù)期向好，房地產(chǎn)行業(yè)是其中之一�！眹�(yán)躍進(jìn)表示，預(yù)計(jì)還有上漲空間。

　　周邊酒店入住爆棚

　　由于迪士尼僅一期開(kāi)園，整體配套并未完全展示出來(lái)，但除了周邊樓盤(pán)已明顯感受到利好外，酒店物業(yè)開(kāi)始發(fā)力，甚至涉及違規(guī)運(yùn)營(yíng)的農(nóng)家樂(lè)也開(kāi)始成為市場(chǎng)的“香餑餑”。

　　在《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪的川沙板塊，目前承接了一些迪士尼游客的居住需求，暑期酒店預(yù)定火爆。正在加緊入市的出租類物業(yè)也備受關(guān)注。

　　“這個(gè)項(xiàng)目是LOFT產(chǎn)品，預(yù)計(jì)價(jià)格在4.7萬(wàn)元/平方米左右，購(gòu)房者購(gòu)買后將把房產(chǎn)交于雅高集團(tuán)運(yùn)營(yíng)，這些房產(chǎn)將作為酒店式公寓運(yùn)營(yíng)，每年向業(yè)主支付百分之五的收益，頭三年一次性付完收益，可以直接抵扣房款�！本G地云悅坊銷售人員向本報(bào)記者透露，借迪士尼板塊助益，現(xiàn)在很多來(lái)迪士尼的人就住在川沙，預(yù)計(jì)將來(lái)這個(gè)酒店式公寓入住會(huì)爆滿。

　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，迪士尼項(xiàng)目可能會(huì)改變過(guò)去很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目“到此一游”的尷尬，即出現(xiàn)重游的現(xiàn)象，這樣就會(huì)降低相應(yīng)的營(yíng)銷成本，同時(shí)比預(yù)計(jì)的客流規(guī)模大。對(duì)于川沙來(lái)說(shuō)，針對(duì)迪斯尼樂(lè)園背后的人流等來(lái)進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)置，有積極作用。但若不推陳出新，則會(huì)對(duì)后續(xù)商業(yè)類業(yè)態(tài)的盈利水平提升有一定負(fù)面作用。

　　值得注意的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者此行注意到了另一個(gè)現(xiàn)象，迪士尼周邊農(nóng)家樂(lè)借機(jī)招攬住宿生意。

　　“我住在一個(gè)農(nóng)業(yè)生態(tài)園內(nèi)，就是在迪士尼周邊的一個(gè)村子里，房?jī)r(jià)不低，打車去迪士尼要將近30元左右�！蹦澄皇茉L人士稱，重要的是，這個(gè)生態(tài)園并不能開(kāi)住宿發(fā)票，顯然是有問(wèn)題的。

　　“有一些農(nóng)家樂(lè)租賃當(dāng)?shù)剞r(nóng)民土地，搞餐飲住宿生意，服務(wù)來(lái)迪士尼的游客，很多都涉及違規(guī)運(yùn)營(yíng)，有的已經(jīng)被政府關(guān)停。”另一位受訪者向本報(bào)記者如是透露。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，對(duì)于迪士尼周邊酒店等商用物業(yè)的運(yùn)營(yíng)，確實(shí)有區(qū)域優(yōu)勢(shì)，客源有保障，未來(lái)也有盈利空間。但對(duì)于迪士尼整個(gè)板塊而言，合理規(guī)劃周邊行業(yè)業(yè)態(tài)，才能保證園區(qū)及相關(guān)行業(yè)的消費(fèi)需求不斷提升。