貨幣指標(biāo)領(lǐng)先于樓市

　　報告從實證角度，詳細(xì)分析貨幣供應(yīng)量、樓市和股市三者之間的聯(lián)系，并在此基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)市場的走勢作簡要預(yù)測。

　　報告顯示，在經(jīng)濟繁榮期，包括股市和樓市在內(nèi)的資產(chǎn)價格都會上漲，M1往往也是資產(chǎn)價格的領(lǐng)先指標(biāo)。從內(nèi)在原理分析，如果M1快速增長，除經(jīng)濟正在或者將要向好外，也有可能是企業(yè)傾向于進行非經(jīng)營性的投資活動。比如2009年實體經(jīng)濟并未全面復(fù)蘇，但M1增幅持續(xù)保持高位，這意味著部分資金必然進入股市和樓市。

　　報告顯示，股市與樓市二者不存在所謂的“蹺蹺板”關(guān)系。絕大部分情況下，股市都領(lǐng)先于樓市。相較而言，香港樓市與股市的變化情況，有很大的共性。股市領(lǐng)先于樓市的主要原因，一是股市是經(jīng)濟的晴雨表，對經(jīng)濟和流動性的變化反應(yīng)快；二是股市流動性優(yōu)于樓市，投資者在短時間內(nèi)可方便地進出；三是股市的財富效應(yīng)明顯，牛市時促進樓市需求，熊市時抑制樓市需求。但值得關(guān)注的是，2013年以來，二者關(guān)聯(lián)度減弱。本輪股市大跌之后，對樓市的負(fù)面影響較小。

　　易居研究院研究員亢亞娟指出，貨幣供應(yīng)量與資金價格的變化不僅決定著股市長期的趨勢，而且可以作為研判房價走勢的重要指標(biāo)。貨幣供應(yīng)量的增加和資金價格的降低是股市上漲、房價上升的直接推動力。報告通過對歷史數(shù)據(jù)分析得出，貨幣供應(yīng)量和房價正相關(guān)性非常強，是樓市最為顯著的領(lǐng)先指標(biāo)，以前幾個周期表明，明顯領(lǐng)先于房價變化5個月左右的時間。

　　房價明年下半年降溫

　　2015年以來，針對經(jīng)濟下行壓力較大等新的形勢，央行更加注重松緊適度，適時適度預(yù)調(diào)微調(diào)。搭配使用多種貨幣政策工具增加流動性供給，有效彌補因外匯流入減少和市場主體持匯意愿變化形成的流動性缺口，保持流動性總量合理充裕；同時今年已三次普降金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，四次下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，公開市場逆回購操作利率相應(yīng)有所下降，引導(dǎo)市場利率下行，從量價兩個方面保持貨幣環(huán)境的穩(wěn)健和中性適度。這一系列政策均利好于流動性，已對樓市和股市產(chǎn)生了較強的積極影響。

　　報告預(yù)計，2015年8月，M1同比增幅為9.3%，雖然仍處于較低水平，但較3月份的2.9%已上升6.4個百分點，二、三季度增幅明顯，預(yù)計在央行多種政策的影響下，M1增幅上行趨勢將繼續(xù)維持一段時間。

　　報告預(yù)計，本輪房地產(chǎn)市場上揚趨勢較難長時間持續(xù)，且不同城市間分化愈加嚴(yán)重。預(yù)計四季度和明年上半年房價仍保持上漲態(tài)勢，70城房價同比增幅還將有所擴大，但明年下半年和2017可能有所降溫，上半年股市漲幅過大，所以6月中旬已開始了一輪深度調(diào)整，但在偏充裕的流動性背景下，股市難以繼續(xù)大幅下跌，將進入較長時間的筑底階段。