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5月5日,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū):中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告(2016)》(以下簡(jiǎn)稱藍(lán)皮書(shū))。 藍(lán)皮書(shū)稱,2015年,商品房銷售成交價(jià)格總體上漲,商品房銷售量增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。但是部分城市庫(kù)存水平依然較高。 對(duì)于今年房地產(chǎn)趨勢(shì),藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為,2016年宏觀經(jīng)濟(jì)仍面臨持續(xù)下滑的壓力,這也導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期有所降低,住房需求增速減緩,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成向下壓力。 與此同時(shí),各線城市樓市的分化局面仍然存在。藍(lán)皮書(shū)指出,一線城市和少量二線城市面臨補(bǔ)庫(kù)存難題,大多數(shù)三、四線城市則需要大力去庫(kù)存。 此次藍(lán)皮書(shū)的執(zhí)行主編、中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員王業(yè)強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者:“去庫(kù)存依然是今年房地產(chǎn)的主要任務(wù)。各地應(yīng)該堅(jiān)持分類調(diào)控,同時(shí)加快出臺(tái)支持住房租賃市場(chǎng)的政策。對(duì)于庫(kù)存壓力大的三、四線城市,可通過(guò)進(jìn)一步下調(diào)首付比例的方式,適當(dāng)擴(kuò)大住房需求! 宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)影響預(yù)期 在房地產(chǎn)庫(kù)存壓力下,去年以來(lái),一系列寬松政策如降準(zhǔn)、降息、降首付、減稅費(fèi)、放松公積金貸款等先后出臺(tái),地方政府也從取消限購(gòu)等不同方面松綁樓市。 在諸多利好政策刺激下,2015年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈跡象明顯。去年,商品房銷售成交價(jià)格總體上漲,商品房銷售量增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。藍(lán)皮書(shū)選取的35個(gè)城市商品房均價(jià)同比增長(zhǎng)10.5%,增速比2014年快了10.7個(gè)百分點(diǎn)。 但是,藍(lán)皮書(shū)也認(rèn)為,房地產(chǎn)庫(kù)存水平依然較高,但增速明顯下降。房屋新開(kāi)工面積全線下降,施工面積小幅增加,仍處于庫(kù)存去化期。 王業(yè)強(qiáng)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō):“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)供需嚴(yán)重失衡,商品房去庫(kù)存任重道遠(yuǎn)! 在王業(yè)強(qiáng)看來(lái),供需失衡體現(xiàn)在三個(gè)方面:一是一、二線城市和三、四線城市分化導(dǎo)致的區(qū)域性結(jié)構(gòu)失衡;二是各種類型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)處于失衡狀態(tài),住宅庫(kù)存相對(duì)于辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)較好;三是由于貧富差距拉大,導(dǎo)致需求結(jié)構(gòu)失衡。 記者注意到,今年以來(lái),深圳、上海等城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲態(tài)勢(shì)。在此背景下,3月25日,深圳和上海再次收緊限購(gòu)措施。但是黑龍江等地仍面臨庫(kù)存壓力,當(dāng)?shù)貫榇顺雠_(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼等激勵(lì)措施。 對(duì)于今年的形勢(shì),藍(lán)皮書(shū)預(yù)計(jì),一線和部分二線城市房?jī)r(jià)仍將上漲,上漲幅度將有所減緩;二線城市房?jī)r(jià)將全面上漲,漲幅區(qū)域性分化明顯,三線、四線在寬松的政策推動(dòng)下庫(kù)存將有所減少,房地產(chǎn)價(jià)格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。 藍(lán)皮書(shū)提醒,如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)放緩,房地產(chǎn)價(jià)格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。 分類調(diào)控應(yīng)對(duì)樓市冷熱不均 從政策層面來(lái)看,藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為,圍繞房地產(chǎn)供給側(cè)改革,實(shí)施分類調(diào)控,適度緩和區(qū)域分化、冷熱不均的現(xiàn)象,維持市場(chǎng)穩(wěn)定將是2016年房地產(chǎn)政策的主基調(diào)。 “對(duì)于一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市,增加土地供應(yīng)將是重點(diǎn),同時(shí)繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)政策,甚至?xí)雠_(tái)相關(guān)政策以防止投資需求過(guò)快增長(zhǎng)致房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高。”王業(yè)強(qiáng)說(shuō),多數(shù)二線和三、四線城市則會(huì)以刺激需求、促進(jìn)庫(kù)存去化為主,購(gòu)房落戶、稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼政策等有望在各地鋪開(kāi)。 對(duì)于三、四線城市的庫(kù)存狀況,易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者:“截至4月份,部分三、四線城市的庫(kù)存去化周期還在14個(gè)月以上,部分城市甚至超過(guò)30個(gè)月! 為推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存,去年以來(lái),中央多次下調(diào)購(gòu)房首付比例。今年2月2日,央行再次發(fā)布通知,在不實(shí)施限購(gòu)的城市首套住房首付比例最低降至20%。據(jù)藍(lán)皮書(shū)分析,首付比例下調(diào),購(gòu)房門(mén)檻大幅下降,對(duì)市場(chǎng)需求的刺激十分明顯。 在巨大的庫(kù)存壓力下,藍(lán)皮書(shū)在對(duì)2016年的房地產(chǎn)政策展望時(shí)預(yù)計(jì),三、四線城市房地產(chǎn)貸款首付比例可能進(jìn)一步降低至15%,二套住房貸款的首付比例也將相應(yīng)下調(diào)。 王業(yè)強(qiáng)也對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō):“首付政策調(diào)整,一些二線城市和三、四線城市之間應(yīng)該有所區(qū)分,‘因城施策’。對(duì)于庫(kù)存比較大的三、四線城市,調(diào)整幅度可能相對(duì)較大,可以使有購(gòu)房意愿的家庭提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)! 另外,王業(yè)強(qiáng)表示,從目前信貸情況來(lái)看,房地產(chǎn)還沒(méi)有觸及引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的點(diǎn),還是屬于比較低風(fēng)險(xiǎn)的。 |
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