有關樓市“首付貸”的監(jiān)管政策仍在發(fā)酵。 3月8日上午,21世紀經(jīng)濟報道記者從北京、深圳等地的鏈家門店處確認,此前鏈家與銀行、小貸、擔保公司等合作開展首付貸業(yè)務合作已全面暫停,無獨有偶的是,另一家北京地產(chǎn)中介“我愛我家”也暫停了此類首付貸款支持業(yè)務。 所謂首付貸,是指在購房人首付資金不足時,地產(chǎn)中介及與之合作的金融機構能夠為其提供補助資金拆借,幫助購房人放大購房杠桿,在部分房價上漲較快地區(qū),首付貸的運用可讓部分購房者實際首付比例降至10%。 值得注意的是,首付貸的叫停,或?qū)Σ糠衷噲D以鎖定價格為目的的購房者的交易帶來影響,不過亦有多位地產(chǎn)中介人士透露,目前仍可有條件為客戶提供信用貸、過橋貸等產(chǎn)品幫助房產(chǎn)交易的實現(xiàn)。 而在業(yè)內(nèi)人士看來,監(jiān)管層應當實施因地制宜的差額化的房貸政策,一方面可考慮對單價過高的房產(chǎn)實施超額部分“就低評估”的限貸政策,另一方面可進一步考慮降低優(yōu)質(zhì)購房者的首套房首付比例,以滿足市場需求。 鏈家等中介剎車“首付貸” 監(jiān)管層對首付貸等監(jiān)管套利業(yè)務的收緊,正在發(fā)揮效果。 21世紀經(jīng)濟報道記者從北京地區(qū)鏈家的多家門店處確認,其此前提供的首付貸業(yè)務已大范圍暫停,而暫停的主要原因或與銀行方面不愿再提供相關合作有關。 “首付貸現(xiàn)在做不了了!币晃绘溂业拈T店負責人告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,“提供這個的主要是銀行,相當于變相把首付降低,現(xiàn)在主要是銀行把這塊業(yè)務給停了! “我們的貸款中介業(yè)務前段時間已經(jīng)停止了。”一位我愛我家的客服經(jīng)理亦表示。 值得一提的是,首付貸在一線城市存在的主要意義,既與單套房產(chǎn)總價過高,購房人本金支付能力有限有關。 “有一些初次購房的客戶因為短期首付資金湊不齊,所以需要首付貸,因為北京的房子都大幾百萬了,首付一般最少也要100萬左右,普通白領很難一次拿出這么筆錢。”北京一位鏈家門店負責人表示。 但與此同時,首付貸存在的更大原因亦是房價上漲過程中,購房人希望在第一時間鎖定交易價格的意圖所致。 “更多人則是為了鎖定價格,因為許多人并不是沒有支付能力,但是錢可能在股票、基金或者其他房產(chǎn)上,這涉及到一個要把其他資產(chǎn)變現(xiàn),再購房的問題。”前述鏈家門店負責人告訴記者,“但在房價上漲過程中,變現(xiàn)、再購房往往是來不及的,許多時候價格一天就會出現(xiàn)跳價,所以首付貸的作用是讓客戶在很快時間里湊齊首付、達成交易,從而鎖定價格! 而在一位股份行人士看來,由于首付貸產(chǎn)品無形中放大購房杠桿,變向突破了房貸首付比例的監(jiān)管要求,并在一定程度上積聚金融風險,是首付貸業(yè)務暫停的主要原因。 “放大購房杠桿相當于讓銀行資金更快流入樓市,容易引發(fā)房價過快上漲,而一旦房地產(chǎn)價格出現(xiàn)問題,風險暴露的概率就比較大。”前述股份行人士坦言。 過橋貸、信用貸仍可輸血 雖然首付貸已被鏈家等中介叫停,但前述門店負責人亦向記者透露,個別銀行仍然可以提供信用貸,幫助購房人補足首付差額;不過由于信用貸最高可貸額度偏小,相比一線城市動輒數(shù)百萬元的房產(chǎn),其無異于杯水車薪。 “首付貸不行了,現(xiàn)在可以做一些信用貸,一般是30萬到50萬元左右,而且這個通常定位于消費貸款,需要找個地方把錢‘刷出來’!鼻笆鲦溂议T店負責人稱,“但這個額度對購房來說幫助有限,一般還要求貸款人有(收入)流水之類的! 需要強調(diào)的,信用貸的使用也有一定條件,即需要貸款人尋求“通道”進行提現(xiàn)。 “這個信用貸主要應用于消費貸款,所以可以理解成發(fā)給貸款人的一張信用卡,如果提現(xiàn)的話,需要找一個有POS機的取錢方!北本┑貐^(qū)一位提供信用貸的股份行人士表示,“這種方法通常也需要給取錢方支付一定的費用,價格一般在5‰以上! 事實上,該類信用貸在去年A股上漲期間,也曾成為銀行資金流入股市的渠道之一。 此外,鏈家等中介提供的具有高息性質(zhì)的“過橋貸”也仍在正常提供。所謂過橋貸,是指涉及在押房產(chǎn)交易過程中,中介及金融機構為達成交易為賣房人拆借資金償還貸款,以便房產(chǎn)解押之用的服務;而在房產(chǎn)交易完成后,賣房人可用房款對該筆資金進行償還。 “過橋這個服務仍然可以做,而且這個業(yè)務本身也是合理的!鼻笆鲦溂议T店負責人表示,“因為讓銀行方面提供轉(zhuǎn)按揭太難了,但無法償還剩余貸款,房子又沒法交易,所以這個業(yè)務對于許多業(yè)主來說是剛需。” 而據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解,除一般住宅外,過橋貸還被應用于部分購房人購買二手商住房的交易,其方法為拆借資金全款購買商住房,再以商住房作抵押貸出資金償還過橋貸;該類模式的產(chǎn)生原因與購買商住房和抵押商住房所獲得貸款政策差異有關。 “購買二手商住房時,買家為了避稅會做低評估值,但這樣能貸出來的錢就比較少,首付通常都要到七八成;但如果做高,那么商住房就有很高的營業(yè)稅和個稅。”前述門店負責人透露,“一個方法是用過橋貸把房子買下來,然后通過抵押把錢貸出來,再償還過橋貸,這樣實際首付比例最低能降低到3-4成! 而對于房價暴漲背后的金融風險,亦有業(yè)內(nèi)人士建議,單純“一刀切”的叫停首付貸需要慎重,而監(jiān)管部門應當因地制宜,例如對單價過高的樓盤實施差額貸款限價政策,但同時對優(yōu)質(zhì)群體適當降低首付比例。 “房價過快增長對于抵押品有比較大的風險,應當出臺政策應對單價過高的現(xiàn)象,避免單價過高的房產(chǎn)交易過多的占用信貸資金!睎|北地區(qū)一位國有大行公司業(yè)務部負責人指出,“比如有些地區(qū)的樓盤單價在六七萬元以上,那么監(jiān)管可以出臺相應的窗口指導,不讓超出規(guī)定單價的部分貸款,但現(xiàn)在一線城市房價過高,也應該讓一些信譽優(yōu)質(zhì)的購房者享受到更低的首付比例,不然這些人也要想辦法從別的地方籌資。” |
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