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眼看著房?jī)r(jià)“一天一個(gè)樣兒”地往上躥,天津市民王曉婷“感覺(jué)有些發(fā)懵”。 她想在自己家附近給父母買套房子,春節(jié)剛過(guò)就跟著中介看了七八套房子,有兩套還算比較中意,可都因?yàn)榉恐饕辉佟白貪q價(jià)”而沒(méi)有成交,“124平方米的房子,開(kāi)始報(bào)價(jià)360萬(wàn)元,看第一次后就漲了10萬(wàn)元,我?guī)Ц改缚吹诙魏蟾读藘扇f(wàn)元定金,沒(méi)想到房主竟然還漲到400萬(wàn)元!” 眼下京滬等一線城市房?jī)r(jià)好比“坐上了火箭”。而借著接二連三吹來(lái)的樓市“春風(fēng)”,天津也開(kāi)啟了“瘋狂模式”。剛進(jìn)入3月,天津市中心六個(gè)區(qū)的新房全部上調(diào)價(jià)格,其中單價(jià)漲幅最多的每平方米漲了8000元,大多數(shù)新樓盤(pán)采用“排卡”的方式“捂盤(pán)”惜售。而二手房更是動(dòng)輒就幾萬(wàn)元甚至幾十萬(wàn)元地往上“跳價(jià)”,不少房主甚至撤下房源,就等著房?jī)r(jià)飆得再高一點(diǎn)。 新房全提價(jià) 二手房“漫天要價(jià)” 王曉婷住在南開(kāi)區(qū),一直想讓父母搬到自己身邊來(lái)住。年前聽(tīng)說(shuō)央行下調(diào)首付比例,她覺(jué)得終于可以買得起房了。 可她在家附近的樓盤(pán)咨詢了一圈,目前開(kāi)盤(pán)的新盤(pán)單價(jià)都在3萬(wàn)元以上,離她家最近的一個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目單價(jià)4萬(wàn)元以上,而且全是大戶型,買一套最少也得花600萬(wàn)元。于是她決定放棄新房,轉(zhuǎn)向二手房。沒(méi)想到“二手房更是漫天要價(jià)!泵髅鳂(biāo)好的價(jià)格,竟然能一天漲好幾萬(wàn)元,甚至幾十萬(wàn)元! “房主明顯越來(lái)越牛了!蓖鯐枣脦е改讣s好看一套房子,等了1個(gè)小時(shí)房主才來(lái),臉上一副“房?jī)r(jià)還得漲,我可不著急賣”的樣子。 這幾天,記者走訪了天津市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)的幾十個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目,了解到其中約30個(gè)新盤(pán)進(jìn)入3月后有明顯漲幅,單盤(pán)最高漲幅達(dá)39.9%。 這其中,漲幅最明顯的項(xiàng)目幾乎全部集中在市內(nèi)六區(qū)。中心城區(qū)黃金地段的和平區(qū),被譽(yù)為“學(xué)區(qū)中的學(xué)區(qū)”,這里的一個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目因?yàn)楸粍澣雲(yún)^(qū)內(nèi)一所熱門小學(xué)學(xué)區(qū),去年9月售價(jià)為每平方米3.7萬(wàn)元,到12月就漲到每平方米4.5萬(wàn)元,年后單價(jià)直接飆升至每平方米5萬(wàn)元,目前已被搶購(gòu)一空。 中介小王告訴記者,他在這兒干中介七八年了,眼看著學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)年年上漲。幾年前,一個(gè)只有5平方米的小廚房因?yàn)榭梢月鋺羯蠈W(xué),單價(jià)賣到每平方米5萬(wàn)元,還被稱為“天價(jià)小廚房”,而現(xiàn)在,5萬(wàn)元的單價(jià)已經(jīng)是和平區(qū)學(xué)區(qū)房的起步價(jià)了。 位于老城廂的某精裝公寓,40年產(chǎn)權(quán),因?yàn)榭梢月鋺艉推絽^(qū),房?jī)r(jià)一路猛漲。去年開(kāi)盤(pán)時(shí)售價(jià)1.9萬(wàn)元,不到兩個(gè)月漲到2.5萬(wàn)元,去年年底沖到了3萬(wàn)元。售樓處接待人員告訴記者,原本年后就開(kāi)盤(pán)的,現(xiàn)在行情這么好,公司決定先“排卡”,價(jià)格還得上調(diào)。一個(gè)位于外環(huán)線上的新盤(pán)項(xiàng)目也不停漲價(jià),春節(jié)前已經(jīng)上漲了2000元左右,單價(jià)達(dá)2.3萬(wàn)元。一套144平方米的精裝戶型,均價(jià)在每平方米2.3萬(wàn)元~2.7萬(wàn)元。而精裝洋房每平米則開(kāi)價(jià)4萬(wàn)元。3月后每平方米再次上調(diào)3000元。 單價(jià)最貴的是位于水上公園附近的一處豪宅項(xiàng)目,預(yù)計(jì)今年5月開(kāi)盤(pán)時(shí),每平方米售價(jià)將在7萬(wàn)元左右。該項(xiàng)目面積最小的房型155平方米,也成了名副其實(shí)的千萬(wàn)級(jí)豪宅。 “房?jī)r(jià)漲上去就不會(huì)掉下來(lái)了,你手里就這么多錢,再不買更買不了了!”中介“苦口婆心”的勸說(shuō),王曉婷也越來(lái)越看不明白了,國(guó)家出臺(tái)下調(diào)首付比例、減少契稅等政策,不是為了給樓市去庫(kù)存嗎?“這房?jī)r(jià)噌噌地往上漲,人們不是越來(lái)越買不起房了嗎?” 房?jī)r(jià)是怎么漲上去的 2月22日正式實(shí)施契稅新政后,天津的新房和二手房成交量都呈現(xiàn)明顯上漲態(tài)勢(shì)。搜房網(wǎng)房天下數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),春節(jié)后首個(gè)工作日(2月14日)的新房成交量?jī)H51套,二手房123套。新政后一周天津新房成交量較2015年同期(春節(jié)后第二周)翻了一番:23日337套、24日519套、27日突破性增長(zhǎng)到707套。 房天下分析師王琳表示,2月區(qū)域二手房市場(chǎng)成交量環(huán)比上漲40%,套均價(jià)格上漲8萬(wàn)~10萬(wàn)元。而在老城廂一家二手房中介工作的小婁則看到更加瘋狂的情景,幾乎所有的房主年后都不斷上調(diào)房?jī)r(jià),每套最少漲20萬(wàn)元,“一個(gè)相熟的房主,直接拍給我500萬(wàn)元,讓我看到合適的就出手,他自己連房子都不看”。 王琳說(shuō),目前一些大戶型的二手房主開(kāi)始惜售,造成市場(chǎng)上出現(xiàn)短期的供小于求。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),截至今年1月,天津新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%,價(jià)格已連續(xù)11個(gè)月上漲。 實(shí)際上,利好樓市的政策春風(fēng),從去年起就不斷吹來(lái),從營(yíng)業(yè)稅“5改2”,到一再地降息、降準(zhǔn)、降首付。加之天津自貿(mào)區(qū)和京津冀一體化的多重區(qū)域優(yōu)勢(shì)疊加,天津樓市2015年已全面回暖,去年的成交量幾乎比肩“史上最黃金”的2009年。而最新的降契稅政策,則是壓垮人們對(duì)樓市僅存的那點(diǎn)理性的“最后一根稻草”。 與此同時(shí),地價(jià)也在一路飛漲。去年,每平方米4萬(wàn)元的魯能公館還讓人記憶猶新,而今年1月底,和平區(qū)地塊的樓面價(jià)已經(jīng)直逼每平方米4萬(wàn)元。而環(huán)城四區(qū)的地價(jià)也越來(lái)越高。1月29日,恒大以12.4億元奪得位于北辰區(qū)居住用地,溢價(jià)38.5%;2月25日,正榮以18億元拿下北辰區(qū)又一地塊,溢價(jià)率高達(dá)43%!伴_(kāi)發(fā)商的成本越來(lái)越高,羊毛出在羊身上,自然要轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上!蹦硺潜P(pán)銷售小滕對(duì)客戶說(shuō)。 去庫(kù)存不能加劇樓市分化 房?jī)r(jià)越來(lái)越高,買房人真的越來(lái)越有錢嗎? 在融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市和地區(qū)中,首套房平均利率全部跌破5%,全國(guó)十大利率最低城市排名中,天津位列第3,僅在廣州和北京之后。 兩成首付和貸款利率降低,讓不少意欲買房的人,覺(jué)得自己真能買得起房了。記者以買房者身份向多家二手房中介咨詢了解到,即使首付不夠,也可以通過(guò)場(chǎng)外配資“加杠桿”,可以首付一成,甚至“零首付”買房。 房產(chǎn)中介小婁給記者算了一筆賬,比如一套300萬(wàn)元的房子,首付90萬(wàn)元,中介可以墊資總房款的20%,即60萬(wàn)元,借給買房者用于首付。也就是說(shuō),買房者只需要出30萬(wàn)元就能買到300萬(wàn)元的房子。他表示,如果買房人手頭資金短期周轉(zhuǎn)困難,可以申請(qǐng)全額墊資首付,當(dāng)然利息會(huì)比較高。 中國(guó)指數(shù)研究院天津分院研究總監(jiān)祁麗靜說(shuō),一直以來(lái),天津買房者大部分是剛需或是改善需求,主要都是自住需求,炒房者并不多。隨著房?jī)r(jià)上漲,整個(gè)市場(chǎng)都變得活躍起來(lái)。有些人也想趁著“去庫(kù)存”的新政投資房產(chǎn)“撿便宜”,即使手里資金有限,也會(huì)不惜冒風(fēng)險(xiǎn)加杠桿購(gòu)房?此剖赘犊钌倭,但月供卻增加了,而且隨著杠桿比例的提高,還款壓力和風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大。 如此高的成交量,天津的庫(kù)存到底降下來(lái)了嗎?祁麗靜說(shuō),據(jù)統(tǒng)計(jì),截至今年1月底,天津的商品住宅存量是1807萬(wàn)平方米,在全國(guó)城市中絕對(duì)值比較高,去庫(kù)存化周期為13.5個(gè)月,“在比較合理的范圍”。 但目前房地產(chǎn)去庫(kù)存有區(qū)域特點(diǎn),存量主要集中在一些遠(yuǎn)郊區(qū)縣,而市區(qū)特別是熱點(diǎn)區(qū)域則供不應(yīng)求,“比如和平區(qū)目前就沒(méi)有新的住宅項(xiàng)目推出,這里又是學(xué)區(qū)房集中的區(qū)域,自然房?jī)r(jià)一直飆高”。祁麗靜說(shuō)。 “房?jī)r(jià)快速上漲,不能簡(jiǎn)單地解讀為房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖,更不代表去庫(kù)存目標(biāo)的完成!碧旖蜇(cái)經(jīng)大學(xué)教授叢屹說(shuō),眼下的市場(chǎng)繁榮,只是資本市場(chǎng)的短期表現(xiàn),應(yīng)該警惕。 他分析說(shuō),如今房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入供求結(jié)構(gòu)調(diào)整周期,此次房貸新政是在“去庫(kù)存”背景下,逐步放松政策環(huán)境的一個(gè)延續(xù)。 “去庫(kù)存是個(gè)系統(tǒng)工程,不能僅靠短期的貨幣、金融信貸以及稅收減免等政策刺激!彼J(rèn)為,目前天津房地產(chǎn)的存量并不小,而一些三四線城市和部分二線城市壓力更大,新政不能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)加劇分化,而是要在扎扎實(shí)實(shí)推進(jìn)城鎮(zhèn)化、完善公共資源分配等方面打一套漂亮的“組合拳”。 |
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