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首付降至2成 央行為樓市火上澆油!

2016-2-3 15:13| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 794| 評(píng)論: 0|原作者: 齊俊杰

央行緊急發(fā)文救房地產(chǎn)了,說在不實(shí)施“限購”措施的城市,買首套房首付比例已經(jīng)降到20%了;在各行各業(yè)去產(chǎn)能降杠桿的時(shí)候,只有房地產(chǎn)敢逆勢(shì)加杠桿?磥韲沂钦婕毖哿,但問題是這個(gè)真能解決問題嗎?

央行緊急發(fā)文救房地產(chǎn)了,說在不實(shí)施“限購”措施的城市,買首套房,最低首付款比例為25%,各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn),這話的意思就是說,首付比例已經(jīng)降到20%了;還清貸款買二套房的,最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。這就是赤裸裸的加杠桿啊,在各行各業(yè)去產(chǎn)能降杠桿的時(shí)候,只有房地產(chǎn)敢逆勢(shì)加杠桿。看來國家是真急眼了,但問題是這個(gè)真能解決問題嗎?

任何東西都逃不開供給和需求,當(dāng)供給和需求不平衡的時(shí)候,就要用杠桿調(diào)節(jié),這用過稱的人都清楚,供大于求,價(jià)格下跌,我讓你分期付,給你提供貸款買,一下需求就上來了,供給和需求也就平衡了,相反供不應(yīng)求的時(shí)候我搞限購,限價(jià)抑制需求。也能讓價(jià)格穩(wěn)定。

現(xiàn)在的房地產(chǎn),特別是非限購城市的房地產(chǎn),出現(xiàn)了一個(gè)問題就是房子太多,根本賣不掉,庫存的去化周期一般都在2-3年以上,而銷售還在逐年的下降,換句話說實(shí)際的去化周期會(huì)更長(zhǎng)。如果房子賣不掉,開發(fā)商就收不回資金,收不回資金他就不買地,地方政府也就沒有財(cái)政收入來源,所以從上到下都著急。想賣給老百姓,但現(xiàn)在的問題是傻子太少,一般二三線城市,很普通的人家里都有個(gè)2-3套房子了,有的甚至有8-9套房子,實(shí)在是不缺房了。而且著一段房子的動(dòng)蕩,讓他們很多人都萌生了念頭,把這些城市的房子賣了,然后到一線城市去湊首付,可問題是已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的供需失衡,二三線的城市完全賣不動(dòng)了。有些地方的房子,一掛就是一年,連看的人都寥寥無幾。以東北、河北、河南、山東、山西等地尤其嚴(yán)重,我去年到三亞轉(zhuǎn)了一圈,密密麻麻全是蓋好的房子,長(zhǎng)長(zhǎng)的促銷彩帶飄落下來,當(dāng)?shù)厝苏f這些房子已經(jīng)賣幾年了根本就賣不掉,有錢人現(xiàn)在來度假,直接租房子,根本就不買。按理說,以前我們的認(rèn)識(shí)是,房子是剛需,是丈母娘逼著你要買的,但經(jīng)過實(shí)地走訪之后發(fā)現(xiàn),完全不是這么回事。大家買房的目的只有一個(gè),怕以后再漲價(jià)。至于需不需要,大部分人很肯定的說,真心知道,現(xiàn)在買房不如租房劃算。但就是怕他漲價(jià)。

(蓋蓋蓋!房子一直在蓋,即使過剩了,也從未停止)

其實(shí)這個(gè)心態(tài)很明顯就是已經(jīng)進(jìn)入了博傻階段,因?yàn)榧词乖谝痪城市,房子的租售比也只有2%多一點(diǎn),還沒有銀行定期利率高,換句話說他的比較現(xiàn)金流是負(fù)數(shù),買房子出租是賠錢的買賣。相當(dāng)于買房人補(bǔ)貼給租房人錢。房子已經(jīng)沒有內(nèi)在價(jià)值了。如果再加上貸款利息,那么購房人出租,更是一個(gè)賠到姥姥家去的買賣。完全就是冤大頭,但這樣的冤大頭還不少,為什么?就是他們覺得房子是資產(chǎn),是資產(chǎn)就能漲價(jià)。他們從沒有見過房子跌價(jià)!看空的人看空了十幾年,事實(shí)證明房子還在一直漲,而且快速的漲!

那么我建議大家把時(shí)間撥回到2015年的4-5月份,我們回到股市。當(dāng)時(shí)有人提出了俠之大者為國接盤,號(hào)稱這是一波改革牛,政策牛!是讓中國崛起的大牛市,政府有強(qiáng)烈的意志讓股市上漲,只有股市上漲,中國才能轉(zhuǎn)型,經(jīng)濟(jì)才能發(fā)展,才能去庫存,才能化解地方債危機(jī),將債權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán),從而降低金融風(fēng)險(xiǎn),安全過度。這些講的其實(shí)都對(duì),股市要真漲起來,而且一直漲著,這些問題都能解決。但問題繞回來了,可能嗎?股市漲到4000點(diǎn)以后,顯然已經(jīng)沒有價(jià)值了,大多數(shù)公司的相對(duì)現(xiàn)金流已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)值,無風(fēng)險(xiǎn)利率也是一路走高,說明大量資金沖進(jìn)了股市,銀行錢很慌張了。最后5月份,漲的特別瘋,其實(shí)不是別的原因,就是加杠桿,是民間的配資在給牛市續(xù)命。然后果不其然,股市崩了,崩的驚天地泣鬼神。太多人賠錢。到現(xiàn)在還有人相信國家牛?改革牛?政策牛嗎?

所以杠桿就是加速器,其實(shí)不起任何決定方向的作用,也不會(huì)影響任何的基本面,當(dāng)時(shí)股市加杠桿,只是起到了續(xù)命的作用,其結(jié)果就是讓暴跌來的更加猛烈,死的人更多。而如今樓市也走了這條路,在嚴(yán)重泡沫化的時(shí)候加杠桿,也許非限購樓市還會(huì)有一些躁動(dòng),可能是一個(gè)月?一個(gè)季度?半年?然后呢?樓市跌下來的殺傷力要比股市慘烈的多!

中國的經(jīng)濟(jì)體量很大,只要尊重市場(chǎng),尊重價(jià)值規(guī)律,中國很多的問題都能迎刃而解,畢竟市場(chǎng)在那擺著呢,消費(fèi)能力也絕非其他國家可以比較,但就怕折騰。好比本來是個(gè)感冒,折騰來折騰去發(fā)燒了,然后不休息繼續(xù)折騰,最后就是肺炎,更嚴(yán)重就是肺癌。再然后就真的木有然后了。


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