樓房

　　【宏觀·政策】農(nóng)民工購房去庫存要邁三道坎： 工資低、貸款難、房價高

　　河南補貼農(nóng)民購房，每平米補貼100元-300元不等

　　《中國經(jīng)濟周刊》記者 王紅茹 | 北京報道

　　一石激起千層浪。

　　2015年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議提出通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。此消息一出，即引發(fā)廣泛關(guān)注。

　　目前，樓市高企的庫存已經(jīng)成為阻礙房地產(chǎn)投資增長的主要原因，而房地產(chǎn)開發(fā)投資又與經(jīng)濟走勢高度正相關(guān)�；�解房地產(chǎn)庫存已被中央經(jīng)濟工作會議列為2016年經(jīng)濟社會發(fā)展的五大任務之一。

　　在各界眾說紛紜的觀點中，“讓農(nóng)民購房來消化庫存是緣木求魚，是要將農(nóng)民套牢”的說法影響力頗大。

　　通過加快農(nóng)民工市民化來化解房地產(chǎn)庫存，會否將農(nóng)民工套牢?中國社會科學院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國英告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，“套牢肯定不會。如果房價高，農(nóng)民工自然不會去購買。當務之急是如何讓農(nóng)民工買得起房，真正起到化解房地產(chǎn)庫存的作用�！�

　　中央經(jīng)濟工作會議為房地產(chǎn)去庫存開藥方

　　2015年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議認為，2016年經(jīng)濟社會發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務十分繁重，戰(zhàn)略上要堅持穩(wěn)中求進、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務。

　　而五大任務之一的“去庫存”，就是要化解房地產(chǎn)庫存。我國房地產(chǎn)市場庫存到底有多高，以至于要拿到中央經(jīng)濟工作會議上討論?

　　國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年1—11月，全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。

　　同海咨詢近日發(fā)布的《35個大中城市商品住宅投資價值》報告顯示，重點監(jiān)測的35個城市中，超過80%的城市住宅供應在未來3年處于供大于需階段，“去庫存”壓力明顯。

　　連以“力挺”樓市著稱的華遠集團原董事長任志強都感覺到“去庫存”的難度較大。他表示，以2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)庫存為例，只有每月消化3000萬平方米才有可能降低庫存量，而這一難度可想而知。

　　黨國英更將我國整體需求不足的癥結(jié)歸于房地產(chǎn)庫存積壓。“目前房地產(chǎn)積壓很多，導致整體需求不足。如果房地產(chǎn)發(fā)展起來，需求空間很大�！�

　　在此背景下，2015年中央經(jīng)濟工作會議以相當篇幅對房地產(chǎn)去庫存進行論述，并提出了通過加快農(nóng)民工市民化消化庫存的路徑。會議提出，要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

　　國家發(fā)改委城市與小城鎮(zhèn)中心總規(guī)劃師、規(guī)劃院院長沈遲對此給予積極評價，他告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者：“讓農(nóng)民來化解庫存，這是簡單的說法。實際上是釋放一些非市場經(jīng)濟的因素，讓它更加市場化�！�

　　但業(yè)內(nèi)擔憂也紛至沓來，以農(nóng)民家庭的購買力，依靠農(nóng)民工去房地產(chǎn)庫存，能否實現(xiàn)?又面臨哪些現(xiàn)實的障礙?

　　專家：農(nóng)民工到三四線城市買房，月工資得達5000元

　　在自己辛苦勞作的城市安家，是不少農(nóng)民工的夢想。

　　楊一民，河南許昌人，在北京打工已有10多個年頭。跟其他外來務工者不同，他自己做老板，在朝陽區(qū)的一個社區(qū)租了一間平房專賣蔬菜。每個月除去房租，有5000多元的收入。他常常夢想在北京城里擁有一套屬于自己的房子。

　　“我們這些外出打工的農(nóng)民，沒有不想在北京城里安家的，都想讓孩子得到更好的教育，讓父母享享城里的福�！睏钜幻裾f，“這是我們的動力!”

　　但是，北京每平方米幾萬元的房價讓楊一民望而卻步�！拔覀冊诒本┐蚱催@么多年，在老家買一套房還是買得起的�！碑敆钜幻裾勂鹪诶霞屹I房的事，禁不住開心地大笑起來，2015年6月他剛在許昌市買了一套三居室，有110平方米。

　　跟許多在城市打工的農(nóng)民兄弟相比，楊一民真是幸運多了。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年全國農(nóng)民工人均月收入2864元。楊一民每月的收入則接近全國農(nóng)民工平均收入的一倍。

　　農(nóng)民工憑2864元的人均收入，在北京等一線城市，甚至在包括省會在內(nèi)的二線城市都很難負擔起一套商品房。而以這樣的收入能否在三四線城市買得起房呢?

　　我們不妨算筆賬，看看身在許昌、平均收入為2864元的農(nóng)民工，想要付一套房子的首付需要工作多長時間?

　　統(tǒng)計顯示，許昌2015年11月新房均價為每平方米4704元，這樣算下來一套100平方米普通住宅的總價為47.4萬元。按照目前市場上大部分住宅25%的首付比例計算，首付金額為11.76萬元。

　　假設一個農(nóng)民工不吃不喝，工資全部用來支付購房首付，需要41個月，也就是3年半的時間。

　　但如果算上衣食住行、養(yǎng)家糊口的開銷，農(nóng)民工以2864元的月工資負擔三四線城市普通住宅還是有些困難�！叭绻�農(nóng)民工一個月工資達到5000塊錢，到三四線城市買房就沒有問題�！秉h國英說。

　　農(nóng)民工購房仍缺金融手段支持

　　農(nóng)民工即便能過首付關(guān)，可能也難過貸款關(guān)。現(xiàn)實中，那些收入不穩(wěn)定、沒繳納過社保的農(nóng)民工，往往因還貸信譽低，去銀行辦理房貸時困難重重。

　　獲取房貸需要有長期穩(wěn)定的收入來源，所以在辦理房貸時，需要單位開證明證實申請人的收入來源以及有能力償還貸款。但是，由于農(nóng)民工沒有穩(wěn)定工作與收入來源，辦理房貸的可能性比較小。

　　銀行在農(nóng)民工購房貸款方面放貸謹慎，這在一定程度上可以理解，農(nóng)民工流動性大，貸款風險較高，銀行在后續(xù)管理方面不免有很多麻煩。

　　如果銀行商貸走不通，那公積金貸款渠道是否暢通呢?記者了解到，很多城市在公積金貸款方面，都做了如下規(guī)定：具有穩(wěn)定就業(yè)的借款人申請公積金貸款前連續(xù)六個月(含)以上正常繳存住房公積金，可以申請住房公積金貸款。

　　雖然有政策窗口，但對工作不穩(wěn)定、無法連續(xù)繳存住房公積金的農(nóng)民工來說依然不方便。

　　“商貸渠道不暢，公積金有政策但無法受惠，根本原因還是工作不穩(wěn)定�！鄙蜻t告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，一方面需要讓農(nóng)民工有一份可以像正常城市居民一樣固定上下班的工作，另一方面，在五險一金繳納方面嚴查，以保障農(nóng)村務工人員權(quán)益。

　　為加大對“三農(nóng)”的金融支持力度，國務院于2015年8月發(fā)布了《國務院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導意見》，在試點任務方面，指導意見指出，賦予“兩權(quán)”抵押融資功能，維護農(nóng)民土地權(quán)益。在防范風險、遵守有關(guān)法律法規(guī)和農(nóng)村土地制度改革等政策基礎上，穩(wěn)妥有序開展“兩權(quán)”抵押貸款試點。

　　而據(jù)黨國英了解，銀行對此反應并不積極：“如果你是銀行，幫農(nóng)民貸款，農(nóng)民還不了錢，由于農(nóng)村土地和房子的所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，銀行拿著農(nóng)民抵押的土地和房子又能怎么辦?”

　　因此，黨國英建議：“應該改變政策，不再限制交易，讓農(nóng)村的住房可以賣給任何人，讓農(nóng)民的房產(chǎn)變現(xiàn)�；蛘哂袚�保公司介入，即便農(nóng)民還不起錢也有人擔保�！�

　　政府補貼農(nóng)民購房并非長遠之計

　　近期，為了房地產(chǎn)市場去庫存，多地出臺了購房優(yōu)惠政策。河南省政府不久前就出臺了《關(guān)于促進農(nóng)民進城購房擴大住房消費的意見》，這份被人們稱為“豫九條”的政策中明確對商品住房庫存較大、消化周期長的縣(市、區(qū))，當?shù)卣�府及其房管部門要積極組織農(nóng)民團購買房，團購超過一定規(guī)模的，政府可以適當給予一定比例補貼。

　　“豫九條”出臺的目的，旨在通過鼓勵農(nóng)民購買三四線城市的商品房，緩解當前縣(市、區(qū))房地產(chǎn)庫存壓力大的現(xiàn)狀。

　　目前，在河南已經(jīng)有新鄉(xiāng)、新鄭、許昌、漯河等多地出臺鼓勵購房的政策。例如，在新鄉(xiāng)市，購房者在2015年底前在平原新區(qū)買房，可享受每平方米300元的補貼。在許昌市區(qū)購買144平方米以下(含144平方米)在售普通商品住房(不含二手房)的所有購房人，市財政給予每平方米150元購房補貼。在漯河市，凡在市區(qū)購買面積144平方米以下新建普通商品住房的購買人，至2016年2月29日(含)止購房，可申請獲得財政補貼200元/平方米;2016年3月1日至2016年8月31日(含)止購房，可申請獲得財政補貼100元/平方米。

　　“作為短期的調(diào)節(jié)，這個辦法可行，農(nóng)民工購買了住房以后會進行裝修，會有其他的開支，經(jīng)濟活躍了，稅收增加了，財政能夠補償回來�！秉h國英說，“但長期這樣補貼肯定是有問題的，一定要調(diào)結(jié)構(gòu)，不能把住房產(chǎn)業(yè)當成一個主導產(chǎn)業(yè)�！�

　　其實，政府雖然給予多種補貼、出臺免稅政策，但總數(shù)目不可能很高，農(nóng)民實際購買力與高房價之間的差額政府也補貼不起，要想讓農(nóng)民工買得起房，達到去庫存的目的，按照供求關(guān)系、需求原理，最好的路徑選擇就是降低房價。

　　“房子降價以后農(nóng)民就能買得起了。先在一二線城市降價會有好的效果，因為一二線城市房價比較高，有一些農(nóng)民在這些城市已經(jīng)穩(wěn)定生活了，他現(xiàn)在靠租房住，租房的租金也比較高，如果房價降下來，就會增加住房的購買力。”黨國英說。

　　北京大學國家發(fā)展研究院院長、教授姚洋去庫存的思路更為開放，他建議政府發(fā)債把這些過剩房子收起來。他提出，開發(fā)商已經(jīng)意識到2016年日子非常難過，政府把房子拿去，打六折開發(fā)商賣不賣?很多開發(fā)商愿意盡快地套現(xiàn)。政府有了這些房源可以分給這些進城的農(nóng)民，李克強總理說要解決三個一億人的住房問題，已經(jīng)進城的一億人，棚戶區(qū)改造的一億人，還有新進城一億人的住房問題，這是一個絕佳的機會。

　　(李若晗、邱麗嘉對本文亦有貢獻)