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商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)漸入冷靜期 中小開(kāi)發(fā)商耐心耗盡

2016-1-11 10:48| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 566| 評(píng)論: 0|原作者: 劉宇|來(lái)自: 中國(guó)新聞網(wǎng)

    高速增長(zhǎng)多年后,進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商漸趨理性。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)的2015年購(gòu)物中心華東區(qū)開(kāi)店數(shù)量可以看出,能夠持續(xù)耕耘商業(yè)地產(chǎn)的為大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,在這個(gè)不能賺快錢(qián)的領(lǐng)域,“非科班”出身、中小型開(kāi)發(fā)商耐心漸漸被耗盡。

  一份最新發(fā)布的報(bào)告顯示,截至去年12月31日,華東區(qū)共有178個(gè)大中型購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)(尚不包含3萬(wàn)平方米以下的小型購(gòu)物中心和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),否則開(kāi)業(yè)項(xiàng)目總數(shù)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)200家)。從以上海為圓心的范圍來(lái)看,新增商業(yè)項(xiàng)目大多扎堆在上海、江蘇、浙江、山東等地。其中,江蘇省是華東地區(qū)最熱門(mén)城市,共計(jì)68個(gè)新增商業(yè),不乏新光三越、誠(chéng)品、永旺等知名外資品牌進(jìn)駐。

  從新增的178個(gè)商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看,開(kāi)發(fā)商背景已從過(guò)去五花八門(mén)的多領(lǐng)域變得集中在地產(chǎn)、零售等商業(yè)地產(chǎn)關(guān)聯(lián)屬性中。根據(jù)統(tǒng)計(jì),萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)8家,寶龍、銀泰各5家,金鷹集團(tuán)4家,瑞安為3家,永旺、萬(wàn)科、綠地、泰禾各兩家,龍湖、正大、紅星商業(yè)、月星集團(tuán)各1家。從購(gòu)物中心類(lèi)型來(lái)看,奧特萊斯數(shù)量大幅增加,超市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增長(zhǎng)迅猛。

  與過(guò)去幾年的高速增長(zhǎng)相比,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)漸漸冷靜,去年開(kāi)始萌生退意的開(kāi)發(fā)商不在少數(shù)。不過(guò),無(wú)論是暗地叫賣(mài)還是公開(kāi)叫價(jià),由于前期投入過(guò)高,開(kāi)發(fā)商往往難以下調(diào)心理預(yù)期的價(jià)位,這也造成市面上有出售意向的項(xiàng)目很多,但實(shí)際成交項(xiàng)目寥寥可數(shù)。商業(yè)項(xiàng)目爆發(fā)式增長(zhǎng)后,缺少相關(guān)規(guī)劃的弊病越來(lái)越突出。王府井百貨董事長(zhǎng)劉冰曾表示,中國(guó)商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展與規(guī)劃是通過(guò)市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商形成,在國(guó)外卻是通過(guò)政府規(guī)劃好。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目可以避免惡性競(jìng)爭(zhēng),商圈內(nèi)的各類(lèi)業(yè)態(tài)也相對(duì)完善。目前百貨、購(gòu)物中心扎堆開(kāi)出造成結(jié)構(gòu)性過(guò)剩局面,但實(shí)際優(yōu)質(zhì)商業(yè)還處于稀缺狀態(tài),希望政府可以有科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃。在部分商業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家,商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)、功能、服務(wù)都會(huì)得到細(xì)致規(guī)劃,大型商業(yè)中的業(yè)態(tài)配比、品牌引入也會(huì)很科學(xué)。比如社區(qū)1公里半徑內(nèi)主要為超市為主;3公里為配備超市、服務(wù)功能的社區(qū)型購(gòu)物中心,體量在7萬(wàn)-8萬(wàn)平方米;5公里為區(qū)域購(gòu)物中心,百貨店和各類(lèi)服務(wù)相對(duì)完善。

  中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利表示,目前商業(yè)市場(chǎng)面臨很?chē)?yán)峻的問(wèn)題,未來(lái)幾年可能有退出意向的商業(yè)物業(yè)數(shù)量和面積不斷增加,但買(mǎi)方市場(chǎng)沒(méi)有同倍放大。很多出售項(xiàng)目會(huì)認(rèn)為此時(shí)已到了價(jià)格高點(diǎn)。郭增利認(rèn)為,能夠進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域的投資者已能感受到商業(yè)不能賺快錢(qián)。商業(yè)地產(chǎn)以長(zhǎng)期持續(xù)收益為目標(biāo),當(dāng)不能快速回籠資金、收益較低、還需持續(xù)投入時(shí),很多開(kāi)發(fā)商便失去了熱情與耐心。與國(guó)內(nèi)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的不成熟理念、模式相比,宜家、太古等外資集團(tuán)更沉穩(wěn),這種有基礎(chǔ)根據(jù)市場(chǎng)需求的發(fā)展策略更為長(zhǎng)遠(yuǎn),成熟商業(yè)物業(yè)才更有升值空間。

  在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平看來(lái),商業(yè)項(xiàng)目本身運(yùn)營(yíng)差強(qiáng)人意,但高估值可以通過(guò)周邊住宅、商鋪價(jià)格為考量。不過(guò),目前情況是,高預(yù)期的賣(mài)家很多,能接盤(pán)的買(mǎi)家很少。王永平表示,在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃失控的情況下同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇,較早出現(xiàn)的商業(yè)項(xiàng)目靜態(tài)優(yōu)勢(shì)(周邊客群、選址等)被嚴(yán)重削弱。新項(xiàng)目層出不窮,商業(yè)市場(chǎng)蛋糕被逐漸攤薄,有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目可以勢(shì)均力敵,缺乏特色的項(xiàng)目則面臨出局。


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