房地產(chǎn)行業(yè)的金融資本大戲正在上演:一面是險資不斷舉牌房企,一面是房企在進(jìn)軍保險、金融業(yè)的路途上披荊斬棘。

　　恒大、萬達(dá)成為入股保險企業(yè)的急先鋒。在擁保險入懷的同時,他們謀劃的是更大的金融產(chǎn)業(yè)布局,甚至金融全牌照也將成為其標(biāo)配。

　　作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)的金融化天然地要求房企與金融的融合。未來,隨著全球資產(chǎn)配置時代的到來,以及不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展,地產(chǎn)與金融將越來越難以分離開。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計,截至11月,包括合眾人壽、珠江人壽等險企在內(nèi)的34家保險公司,均具有地產(chǎn)股東背景。

　　房企入股保險

　　保險號稱“資本之王”,是地產(chǎn)商們盤活存量資源最快、盈利能力最強(qiáng)的渠道。基于此,在險資不斷舉牌、入股房企的同時,近期房企入局保險業(yè)的節(jié)奏也不斷加快。

　　11月22日,恒大集團(tuán)正式宣布進(jìn)軍保險行業(yè),將其以39.39億元競得50%股權(quán)的中新　大東方　人壽保險公司更名為“恒大人壽”,并計劃將在3年內(nèi)把恒大人壽的資產(chǎn)規(guī)模做到1000億元以上。

　　同樣在近期高歌進(jìn)軍保險業(yè)的還有萬達(dá)集團(tuán)。從2014年開始,大連萬達(dá)集團(tuán)通過數(shù)次接盤,截至目前累計持有百年人壽9億股,占總股本的11.55%,晉升為第一大股東。

　　保險業(yè)內(nèi)黑馬、剛剛拿下萬科第一大股東的前海人壽,本身也有地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資本的關(guān)聯(lián)。公開資料顯示,寶能投資集團(tuán)、前海人壽實際控制人姚振華目前雖不直接掌控寶能地產(chǎn),但主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)的寶能控股由其弟姚建輝擔(dān)任董事長,知情人士表示,這應(yīng)該是兄弟倆為了規(guī)避投資風(fēng)險,有意各自成立自己的公司,但管理、人員及業(yè)務(wù)相互有協(xié)作與交叉。

　　復(fù)星集團(tuán)則選擇在海外收購保險公司。根據(jù)彭博的數(shù)據(jù),保險業(yè)務(wù)在復(fù)星2014年所有收入中占比約13%。復(fù)星曾表示,該公司的保險業(yè)務(wù)投資包括永安財險、復(fù)星保德信人壽、鼎睿再保險、Fidelidade集團(tuán)、Ironshore及MIG。

　　11月23日,復(fù)星國際公告稱,其已通過并購形式,完成收購保險公司Ironshore剩余80%的擁有權(quán)權(quán)益,至此,Ironshore成為復(fù)星間接持有的一家全資附屬公司。

　　除了上述公司外,包括　中天城投　、　新華聯(lián)　、泛�？毓�、　泰禾集團(tuán)　、　陽光城　在內(nèi)的上市房企在今年都曾公告,擬將聯(lián)手其它資本發(fā)起設(shè)立保險公司。

　　劍指養(yǎng)老地產(chǎn)

　　在大型房企的產(chǎn)業(yè)布局中,養(yǎng)老地產(chǎn)、健康醫(yī)療正在成為新的熱點,而保險公司與這些新業(yè)務(wù)的結(jié)合點顯而易見。

　　以恒大為例,易居克而瑞認(rèn)為,恒大人壽帶來的低成本資金,能支撐恒大健康的發(fā)展。根據(jù)中新大東方的產(chǎn)權(quán)掛牌信息,受讓人須“具有與壽險公司發(fā)展相適應(yīng)的健康服務(wù)等領(lǐng)域投資運營經(jīng)驗”。恒大健康旗下主要有新型國際醫(yī)院、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)院和醫(yī)學(xué)美容整形四大業(yè)務(wù)。其中養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)耗費資金多,回報周期長,適合資金成本低的險資投入。目前,恒大健康的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚未有實質(zhì)項目公開,但其計劃實現(xiàn)“居家與養(yǎng)老結(jié)合、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、與保險業(yè)結(jié)合”;此外,恒大的一些旅游大盤如海上威尼斯、�？谖穆贸羌昂；◢u等均有發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的潛力。

　　反過來看,恒大的現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)布局也有利于保險銷售。恒大現(xiàn)有房地產(chǎn)項目的銷售人員經(jīng)過短期培訓(xùn)后,便有望“賣房”和“賣保險”兼顧。根據(jù)恒大公布的數(shù)據(jù),恒大地產(chǎn)已進(jìn)入全國155個城市,擁有355個項目。恒大人壽將借此推出涵蓋社區(qū)居民全生命周期的綜合保險服務(wù),實現(xiàn)與集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略互補(bǔ)。

　　對于萬達(dá)來說,收購百年人壽也是基于現(xiàn)有業(yè)務(wù)和未來布局的需要。王健林稱,萬達(dá)金融不搞傳統(tǒng)模式,而是利用萬達(dá)獨有優(yōu)勢,創(chuàng)新模式,做真正的“互聯(lián)網(wǎng)+金融”。目前百年人壽規(guī)劃打造互聯(lián)網(wǎng)保險生態(tài)圈,已經(jīng)布局好開心保網(wǎng)站、壹佰金網(wǎng)站以及健康領(lǐng)域的愛立方健康。

　　保利地產(chǎn)　雖未入股保險企業(yè),但其已與太平人壽結(jié)成了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,雙方將在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全面合作;保利與太平人壽還將共同成立一家股權(quán)投資基金,首期規(guī)模為100億。

　　保利地產(chǎn)發(fā)展研究院院長張亮透露,該基金前期將以養(yǎng)老地產(chǎn)項目為主,資金一直是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵,保利和太平人壽的合作,實現(xiàn)了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

　　除了上述公司,平安、泰康人壽、生命人壽等不少險資均投資了養(yǎng)老地產(chǎn);而同時,壽險、健康險等的投保人也是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的潛在客戶。

　　圖謀金融全牌照?

　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),與金融聯(lián)系緊密。而萬達(dá)、恒大等一線房企巨頭紛紛跨界金融,涉足保險業(yè),也折射出房企金融化的內(nèi)在邏輯。

　　接近恒大的人士稱,從中長期戰(zhàn)略角度來看,金融將是恒大集團(tuán)未來在房地產(chǎn)主業(yè)外,重點布局的兩大板塊之一。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道獲悉,恒大金控集團(tuán)已經(jīng)成立,該平臺主要設(shè)在深圳,并將在恒大人壽的基礎(chǔ)上擴(kuò)展金融業(yè)務(wù)。

　　在今年萬達(dá)集團(tuán)年中工作報告會上,董事長王健林稱,下半年要完成銀行、證券、保險等三家公司的并購,加上已有的金融產(chǎn)業(yè),正式成立萬達(dá)金融集團(tuán)。憑借萬達(dá)的資本優(yōu)勢,王健林正在打造一個銀行、保險、證券、支付公司、資產(chǎn)管理等在內(nèi)的全品類的金融帝國。

　　在大中華購物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜看來,房企投資險企,一方面可以為其發(fā)展解決長期、低成本、規(guī)模化資金來源,在降低資金成本和流動性壓力的條件下更加聚焦于其他資源的整合以及技術(shù)提升;另一方面,投資險企也為房企提供了新的業(yè)務(wù)增長點。

　　克而瑞認(rèn)為,金融全牌照將成為大型房企的“標(biāo)配”。在恒大收購中新大東方、萬達(dá)成為百年人壽第一大股東后,綠地的信托、保險收購計劃也在進(jìn)行中,房企對金融企業(yè)的收購案例還將繼續(xù)增加。

　　不過,就保險業(yè)而言,目前仍是幾家巨頭的天下,他們占據(jù)了70%的市場份額,中小型保險公司的生存并不那么容易;而且,并非所有開發(fā)商都能夠輕易地獲得金融牌照,全牌照就更加之難。

　　對于地產(chǎn)商而言,金融應(yīng)該只是輔助,產(chǎn)品營造力和運營能力才是其核心。華泰證券分析師謝皓宇認(rèn)為,未來房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭,資金層面的因素并不是關(guān)鍵,而是在于能夠有質(zhì)有量的發(fā)展,按照具備行業(yè)前20%的規(guī)模、進(jìn)駐城市項目銷售均價在該城市超過平均水平來看,這類開發(fā)商才有機(jī)會成為未來的龍頭。

　　(編輯:林虹)