近日，廣州的“租購?fù)瑱?quán)”新政霸屏了各大媒體頭條。隨后住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人也表態(tài)稱，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

　　一時間，“沖擊高房價”“即將步入租房時代”的聲音不絕如耳。然而，就在部分人為這一舉措點贊的時候，質(zhì)疑的聲音也越來越大了：廣州租賃新政中所提的“租購?fù)瑱?quán)”并沒有看上去那么美。

　　承租人子女可就近入學(xué)

　　近日，廣州市政府發(fā)布了一份名為《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》(以下簡稱《通知》)的文件，看似“尋�！眳s引爆了不少人的朋友圈。

　　而據(jù)記者了解，引發(fā)各界廣泛關(guān)注的原因是，該《通知》中明確提出了“租購?fù)瑱?quán)”概念：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”。簡而言之，外來的租房群體子女，將實現(xiàn)就近入學(xué)。

　　一直以來，學(xué)區(qū)房因為占據(jù)教育資源優(yōu)先分配的優(yōu)勢，價格畸高讓很多人望而卻步。對于北上廣深等一線城市的外來人口而言，不僅要解決自身的戶口問題，還要應(yīng)對其子女的教育問題。沒有學(xué)區(qū)房，可能就會讓孩子錯失優(yōu)質(zhì)教育的入場券。但是如果“租購?fù)瑱?quán)”可以落定，有沒有學(xué)區(qū)房或許就不再是外來人口子女入學(xué)的首要條件。

　　由此，有人提出，廣州提出的“租購?fù)瑱?quán)”是租賃市場上具備里程碑意義的舉措。

　　“租購?fù)瑱?quán)”的意義其實在于實現(xiàn)購租并舉，大力發(fā)展租賃市場，這有利于平抑房價，實現(xiàn)房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展。北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時分析稱。

　　易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這次廣州發(fā)布的租賃新政和當(dāng)前中央鼓勵的全面深化改革思路相吻合。對于租房者來說，租賃權(quán)益大增，無論是從經(jīng)濟(jì)價值還是社會價值角度來看，租房的性價比都得到提高了，這有利于對沖房價;其次，有助于房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型，對于很多企業(yè)來說，存量資產(chǎn)的運營中租賃市場是一個較好的介入點;同時，廣州新政有助于推進(jìn)城市全面發(fā)展，租賃市場的發(fā)展將加速一些老舊小區(qū)的重新改造，這是老舊小區(qū)經(jīng)濟(jì)價值煥發(fā)的一個重要體現(xiàn)。

　　不過值得注意的是，嚴(yán)躍進(jìn)也對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者坦言，政策的效果預(yù)計是好的，但部分政策落地可能會有難度。“租購?fù)瑱?quán)”可能并不如看上去那樣美。

　　缺乏細(xì)則 面臨質(zhì)疑

　　記者在一些相關(guān)報道的評論區(qū)發(fā)現(xiàn)，與剛被提出時大家紛紛點贊的態(tài)度相反，現(xiàn)在不少人對廣州租賃新政中的“租購?fù)瑱?quán)”提出了質(zhì)疑。譬如：“同權(quán)”有門檻卻沒有細(xì)則。

　　記者在《通知》中發(fā)現(xiàn),想要實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”，要先達(dá)到4種情況：具有本市戶籍的適齡兒童少年;人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生;符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房;以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的。

　　只有符合上述條件，才可以到“由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校(含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位)就讀”。出于此考慮，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，廣州新政所提“租購?fù)瑱?quán)”門檻較高，符合條件的人群較少，對廣州房價的影響不會很大。

　　不僅如此，記者還留意到該《通知》指出，“租購?fù)瑱?quán)”的具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門制定。也就是說，目前廣州提出的“租購?fù)瑱?quán)”除了概念和條件描述，并沒有更多的具體要求和細(xì)則。

　　比如：租戶孩子就讀前，房東提出要解除租賃合同，那租戶子女還能獲取入學(xué)資格嗎?房東每年都對外出租，每年都有新房客，是否意味著一套房每年都能有一個入學(xué)名額?這些網(wǎng)友提出的問題，記者在《通知》中皆未找到對應(yīng)的解決方法。

　　廣州租賃新政提出的“租購?fù)瑱?quán)”，在公共服務(wù)權(quán)益同一化的內(nèi)容上，目前僅僅是圍繞著“就近入學(xué)”這一項公共服務(wù)，這實際折射出“租購?fù)瑱?quán)”的有限性。江蘇省社科院區(qū)域現(xiàn)代化研究所助理研究員何雨撰文表示。

　　還需出臺配套政策

　　與此同時，“租購?fù)瑱?quán)”是否能真正實現(xiàn)和落地，也讓部分人表示擔(dān)憂。何雨表示，“就近入學(xué)”是一個普遍性原則，而資源在空間上的分布是不均衡的。部分優(yōu)質(zhì)學(xué)校所在的學(xué)區(qū)，購買自有住房的家庭，其孩子已經(jīng)讓學(xué)校規(guī)模飽和。不恰當(dāng)?shù)卣f，如果“租賃”家庭也有同樣的權(quán)益，學(xué)校能招收那么多的學(xué)生嗎?

　　特別是，如果“租賃”也可以“就近”讀“名校”，那么必然會激發(fā)追求優(yōu)質(zhì)教育的家庭進(jìn)行流動性投機(jī)。其最終結(jié)果就是進(jìn)一步撕裂、扭曲義務(wù)教育格局，讓名校在生源上變得更加飽和，而弱校則在名校的“虹吸效應(yīng)”下，變得更加邊緣化。

　　從房地產(chǎn)角度上看，一味強(qiáng)調(diào)“租權(quán)”擴(kuò)大，也很可能會提高具有優(yōu)質(zhì)教育資源的住房區(qū)的房租，進(jìn)而再次提高人們房價上漲的預(yù)期。趙秀池對記者直言。

　　實際上，關(guān)于廣州租賃新政中提出的“租購?fù)瑱?quán)”，其他地市早有類似的做法。記者梳理發(fā)現(xiàn)，譬如深圳、上海、天津、長沙、石家莊等城市，非本地戶籍的子女，都可以在當(dāng)?shù)厝雽W(xué)。不過，前提是要積分排隊。

　　以深圳龍華區(qū)為例。積分排名最靠前的依然是，擁有深圳本地戶籍和已經(jīng)購買房屋的群體，他們能夠優(yōu)先獲得學(xué)校名額;其他條件次之的則要往后排。如此一來，在優(yōu)質(zhì)教育資源原本就緊缺的情況下，有戶口有房屋的人都未必能夠排上好學(xué)校，更何況是積分排名更靠后的租房人群。

　　古語有云：“不患寡而患不均�！比缃袢藗儗τ凇白赓�?fù)瑱?quán)”持“愛恨交織”的態(tài)度，這或許也反映出公眾對于教育資源均衡分布、優(yōu)質(zhì)教育資源擴(kuò)充的熱切期盼。

　　由此來看，關(guān)于“租購?fù)瑱?quán)”落地的質(zhì)疑，學(xué)區(qū)房高價的爭議，根源并不是住房問題，而是優(yōu)質(zhì)教育資源的均衡配置問題�！白赓�?fù)瑱?quán)”不能破解學(xué)區(qū)房的癥結(jié)。趙秀池表示，即使能夠?qū)崿F(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”，好學(xué)�？赡苋允枪┎粦�(yīng)求。

　　因此，趙秀池提出建議稱，“租購?fù)瑱?quán)”的實施非常復(fù)雜，在后續(xù)落地過程中應(yīng)兼顧教育資源均衡配置、住房限購政策、人口調(diào)控政策等問題，進(jìn)行統(tǒng)籌落實。想要真正發(fā)展租賃市場平抑房價，還是需要出臺一系列諸如稅收減免、融資支持等有利于促進(jìn)租賃雙方公平交易、實現(xiàn)雙方共贏的政策。

　　“租售同權(quán)”將實現(xiàn)推廣

　　值得一提的是，上述專家的意見，其實在近期的房地產(chǎn)市場政策上已有所體現(xiàn)，尤其是在強(qiáng)調(diào)租賃者權(quán)益、發(fā)展租賃市場方面。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年5月我國首個住房租賃法規(guī)征求意見稿公布;7月初上海出售兩塊居住用地要求“只租不售”;7月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、公安部等九部門又聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場。隨后住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，國內(nèi)房地產(chǎn)正在轉(zhuǎn)型，“租購并重”的政策將引導(dǎo)人們正確看待房屋的購買和租賃問題，后期會有更多的相關(guān)政策出臺，房屋租賃市場將不斷擴(kuò)大和完善。

　　嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充稱，此次廣州租賃市場的改革實際上帶有“打前陣”的政策含義，即率先在全國進(jìn)行較早的租賃市場改革。所以廣州作為地方性的租賃市場改革，很多政策內(nèi)容會成為后續(xù)中央制定租賃市場規(guī)范性條例的模板，也有望為其他地市進(jìn)行租賃市場的改革和發(fā)展樹立示范榜樣。

　　因此，從這個方面上分析，“租購?fù)瑱?quán)”雖有爭議，但出發(fā)點符合近日召開的中共中央政治局會議上所強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容，即要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機(jī)制。而類似于“租購?fù)瑱?quán)”這樣強(qiáng)調(diào)租賃者權(quán)益的方案，后續(xù)將會在更多地方推行。