導(dǎo)語：環(huán)境的巨變已然發(fā)生，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)最具發(fā)展和想象空間的領(lǐng)域，“變”已是唯一選擇。究竟這個行業(yè)會向哪兒轉(zhuǎn)?

　　編者按：環(huán)境的巨變已然發(fā)生，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)最具發(fā)展和想象空間的領(lǐng)域，“變”已是唯一選擇。究竟這個行業(yè)會向哪兒轉(zhuǎn)?我們推出“商業(yè)地產(chǎn)透視”系列報道終結(jié)篇，和您一起參透商業(yè)地產(chǎn)的玄機。

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，這是一個謀“變”的時代。

　　潘石屹：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)要擁抱互聯(lián)網(wǎng)有一定困難，但是SOHO一定要轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)公司。

　　華陽國際設(shè)計集團副總裁薛升偉：在目前電商迅猛發(fā)展的情況下，實體商業(yè)面臨著巨大的轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。

　　保利地產(chǎn)董事長宋廣菊：社區(qū)是房地產(chǎn)行業(yè)的核心價值所在�；貧w客戶關(guān)懷，提升服務(wù)價值，實現(xiàn)客戶滿足將成為保利地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的重要內(nèi)容。

　　王健林：萬達旗下重要的公司叫商業(yè)地產(chǎn)，我們也要加快轉(zhuǎn)型。我們明年還會發(fā)布我們最新的轉(zhuǎn)型的報告，怎么轉(zhuǎn)?究竟這個行業(yè)向哪兒轉(zhuǎn)?

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　　當(dāng)外界紛紛探討如何應(yīng)對房地產(chǎn)“白銀時代”或者下行周期時，中國商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型之聲亦是不絕于耳。無論是為應(yīng)對外在環(huán)境改變還是滿足自身發(fā)展需求，“變”已是唯一選擇。

　　序幕：群雄入場

　　中國住宅市場從2013年下半年開始便進入緩慢發(fā)展階段，并幾近停滯，行業(yè)已進入下行周期成為主流觀點�；仡櫹愀酆兔绹�發(fā)展歷程，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)(以住宅為主)處于下行周期時，商業(yè)地產(chǎn)因為持續(xù)的租金收入和資產(chǎn)的保值增值功能，往往成為緩沖自身發(fā)展困境的重要方式。

　　2010年3月，萬科拿下第一塊商業(yè)用地。2011年，郁亮接手萬科，正式宣布進入商業(yè)地產(chǎn)，并確立三大產(chǎn)品線：購物中心“萬科廣場”、寫字樓“萬科大廈”及社區(qū)商業(yè)“萬科紅”。在萬科的業(yè)務(wù)譜系中，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)正變得越來越重要。保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等地產(chǎn)商也紛紛宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)，龍湖、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)亦先后加大商業(yè)投入。

　　特別是在第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的情況下，服務(wù)業(yè)的發(fā)展已成為推動寫字樓發(fā)展的重要因素。國家統(tǒng)計局發(fā)布的2014年上半年宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，第三產(chǎn)業(yè)增加值為306739億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值48.19%，遠(yuǎn)超第一、二產(chǎn)業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的前景尚可期待。

　　當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)成為下一個戰(zhàn)場，如何改變戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)贏得勝利，成為眾企業(yè)不得不考慮的問題。

　　第一幕：告別野蠻增長 領(lǐng)頭羊先行一步

　　過去二十幾年，中國房地產(chǎn)行業(yè)以“地”為核心，拿到地就相當(dāng)于拿到了利潤，商業(yè)地產(chǎn)也是如此。很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)把自己定位為開發(fā)商，拿地開發(fā)后，多數(shù)都是以“散售”而獲得短期收益的“一錘子買賣”。但這又能持續(xù)多久呢?

　　在去年3月份的一場關(guān)于石家莊商業(yè)地產(chǎn)的討論會上，有數(shù)據(jù)顯示，石家莊市內(nèi)五區(qū)及開發(fā)區(qū)在售的純商業(yè)項目約為41個，待售的44個，總體量約為1932.6萬平米。在這些項目的宣傳推廣當(dāng)中，追求低總價的拆分散售占了大多數(shù)，超過80%。

　　在優(yōu)質(zhì)地塊越來越少，競爭者卻越來越多的背景下，那種散售的一錘子買賣無疑是殺雞取卵。在經(jīng)歷了十幾年的瘋狂增長后，中國商業(yè)地產(chǎn)的存量已經(jīng)相當(dāng)可觀，除了部分有先見之明的企業(yè)逐漸擴大自持、開始精耕細(xì)作外，很多尤其是二三線城市的企業(yè)依然將自己定位為開發(fā)商，走散售的路子，追逐著短期內(nèi)的盈利回報。

　　轉(zhuǎn)型的步伐有早有晚，類似石家莊商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象無疑還處于野蠻開發(fā)的階段，萬達購物中心、SOHO寫字樓等明星企業(yè)，在發(fā)展早期同樣經(jīng)歷過散售的模式，只不過早已紛紛宣布轉(zhuǎn)型。

　　2012年8月，SOHO中國正式從“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)向“開發(fā)-持有”。潘石屹還表示，SOHO中國將持有物業(yè)的比例增至20%。萬達商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中也逐漸減少攤位的“散賣”，加大招商出租比例。

　　即便如此，國際領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)公司——美國高力國際表示，中國經(jīng)濟增速減緩令相當(dāng)多國內(nèi)二線城市寫字樓市場供求失衡格局短期難改，未來三年內(nèi)空置率還將繼續(xù)上升。

　　雖然中國服務(wù)業(yè)的占比不斷上升，但向高端服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型尚需時日。至于購物中心，中國的雙十一和美國的黑色星期五帶給整個零售業(yè)的震蕩清晰可見，傳統(tǒng)零售業(yè)的萎縮導(dǎo)致購物中心招租愈加困難。

　　告別“開發(fā)商”模式的粗放式增長，適應(yīng)并學(xué)會做好運營商，才是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)真正需要面對的難題。

　　第二幕：八仙過海各顯神通 誰能笑到最后?

　　除了同業(yè)競爭的加劇，商業(yè)地產(chǎn)面臨的另一個威脅就是互聯(lián)網(wǎng)電商的發(fā)展和人們生活工作習(xí)慣的改變。

　　國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2014年全年，社會消費品零售總額262394億元，同比名義增長12.0%，實際增長10.9%;全國網(wǎng)上零售額27898億元，同比增長49.7%。

　　CNNIC最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月，中國網(wǎng)民規(guī)模達6.49億，其中手機網(wǎng)民規(guī)模達5.57億�；ヂ�(lián)網(wǎng)主要應(yīng)用包括網(wǎng)絡(luò)購物、網(wǎng)絡(luò)支付、互聯(lián)網(wǎng)理財、旅行預(yù)訂等。

　　這意味著，人們將越來越多的從互聯(lián)網(wǎng)和手機獲取相應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)，而且不僅僅是購物。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)來說，以前核心地段、便捷的交通、完善的配套等等的傳統(tǒng)優(yōu)勢正在消失。最近，大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)、O2O等等詞匯成了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)口中的常用詞，商業(yè)地產(chǎn)商正在謀求通過創(chuàng)新性的服務(wù)確立自己的新優(yōu)勢。許多傳統(tǒng)百貨公司，紛紛投奔互聯(lián)網(wǎng)，如王府井百貨、天虹商場、銀泰百貨等，或打造自己的線上網(wǎng)購平臺，或推出APP軟件，或入住微信公眾號，或與電商巨頭“聯(lián)姻”。

　　拿現(xiàn)在購物中心最為熱衷的名詞O2O來說，某商業(yè)地產(chǎn)集團信息總監(jiān)張海明說，未來的O2O可以是這樣的：“去主題樂園游玩，傳統(tǒng)方式是到現(xiàn)場排隊買票。但有了大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，游客想要去玩的時候，預(yù)先計劃好多少人去、怎么去、住哪里、怎么玩，然后通過手機預(yù)訂好所有的門票、酒店和餐飲。主題樂園將游客所有的訂單信息確認(rèn)后輸入智能腕帶并郵寄給消費者。消費者可憑借智能腕帶打開酒店房間，驗票快速進場;通過腕帶智能排隊，減少游玩時的等待時間，還可預(yù)約游玩項目、與卡通人物進行互動、在終端支付購買禮物。游玩結(jié)束后智能退房，獲得制作精美的電子版相冊，腕帶甚至被游客作為紀(jì)念品收藏�！�

　　即使轉(zhuǎn)身自持做起運營商，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也告別了過去只要將物業(yè)出租，提供一些簡單的物業(yè)服務(wù)，就能坐等收租金的美好時代。客戶需求正或主動或被動得變得越來越高，他們要求地產(chǎn)商提供更加智能、更加精準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，他們更需要地產(chǎn)商幫助自己應(yīng)對同業(yè)甚至來自互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的激烈競爭。

　　在商業(yè)地產(chǎn)存量大增、供應(yīng)過剩的時期，誰能留住客戶，誰才能笑到最后。

　　第三幕：資本與政策互博 誰主沉浮?

　　或許，每一個身處一線的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都清楚轉(zhuǎn)型的必要性，只是更多的是深感無奈。商業(yè)地產(chǎn)為資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期開發(fā)資金投入大，投資回報周期長，即使發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于中國大陸的香港商業(yè)地產(chǎn)，如今也只能做到租售并舉，才能維持自身發(fā)展。

　　2014年渣打銀行一份關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)研報告顯示，房企兩大主流融資渠道——銀行貸款與信托貸款成本均出現(xiàn)了顯著上升，其中，銀行貸款平均利率達到12.3%，較此前調(diào)研的8.7%顯著上升，而信托貸款成本則高達17.6%。

　　房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的資金需求，出路不過幾條：向下，企業(yè)不斷地擴大規(guī)模，靠貸款、信托和銷售來維持企業(yè)經(jīng)營;向上，房地產(chǎn)從業(yè)者們從未放棄過對資產(chǎn)證券化道路的嘗試和努力，其中，房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品(REITS)備受關(guān)注。

　　2014年5月21日，中信證券“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”在深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓，“中信啟航”是國內(nèi)首個交易所場內(nèi)房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品。

　　根據(jù)媒體最新消息，暫停近7年的房地產(chǎn)REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)有望在今年上半年開啟試點，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來直接融資時代。

　　然而，REITs的中國之路依然坎坷。首先便是政策風(fēng)險。目前，REITs仍缺乏相關(guān)法律的支持。無論是亞洲REITs發(fā)展規(guī)模最大的日本還是起步較晚的新加坡、香港，均從法律上對REITs做出了明確的規(guī)定。在沒有政策保障的情況下，中國REITs無疑是“走鋼絲”。

　　其次是稅收障礙。REITs在收到租金后應(yīng)繳納營業(yè)稅，而分配剩余收益時，發(fā)起人或須繳納剩余收益的營業(yè)稅，將出現(xiàn)“雙重”納稅。世界上最早的REITs出現(xiàn)于上個世紀(jì)50年代的美國，美國REITs的快速發(fā)展恰恰源于1986年推出的稅收優(yōu)惠政策。相比之下，香港REITs起步之時，業(yè)內(nèi)歡呼雀躍吵得沸沸揚揚，卻始終沒有發(fā)展壯大，沒有稅收優(yōu)惠便是重要原因。

　　當(dāng)然，雖然政策限制因素明顯，我們卻也看到了另一層利好——最愛冒險的資本從未停止過對商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注。2014年12月，亞洲地區(qū)最大型的房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)匯宣布正式進軍國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場，并于11月與萬科簽訂了合作意向書。

　　或許，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，一直在等的，不是資本，而是政策。

　　縱觀整個行業(yè)，環(huán)境的巨變已然發(fā)生。商業(yè)地產(chǎn)跑馬圈地的粗放型發(fā)展模式已經(jīng)過去，深耕細(xì)作的時代正在走來。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)最具發(fā)展和想象空間的領(lǐng)域，無論是轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)公司，還是向運營商的角色蛻變，以及不斷嘗試各種經(jīng)營手段的創(chuàng)新，留給中國商業(yè)地產(chǎn)商的天地，依舊廣闊。