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昨日,中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院編寫的《中國住房發(fā)展報(bào)告(2016-2017)》發(fā)布。報(bào)告通過建立中國住房市場風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測體系測度發(fā)現(xiàn),全國35個大中城市普遍存在估值過高的風(fēng)險(xiǎn)。深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州成為住房估值風(fēng)險(xiǎn)最高的10個城市。 報(bào)告提到,熱點(diǎn)城市的整體風(fēng)險(xiǎn)狀況較為突出,而二線非限購城市的風(fēng)險(xiǎn)狀況相對樂觀。 前9月商品房銷量同比增27.14% 報(bào)告從房價收入指數(shù)比、房價租金指數(shù)比、住房使用成本等幾個維度衡量了35個大中城市住房的估值情況。分析稱,估值過高的住房市場有較大概率出現(xiàn)房價增速下滑或房價下跌,其估值指標(biāo)可能長期向著均值恢復(fù)。 報(bào)告指出,2015-2016年,中國住房市場逐步進(jìn)入上升的周期,全國商品住房銷量快速增長,2016年1-9月份同比增長27.14%,比2015年全年高出了20.27個百分點(diǎn)。 報(bào)告認(rèn)為,本輪樓市運(yùn)行形勢集中體現(xiàn)為是市場回暖過程中的局部過熱。熱點(diǎn)城市房價上漲過速過猛,部分城市的本地及外地投資投機(jī)需求旺盛,總量上庫存連續(xù)減少,總庫存比2015年底減少了1.51億平方米,去庫存取得了一定成效。但空間錯配持續(xù)加劇,一二線城市庫存小、銷售快,三四線城市庫存大、銷售慢。 明年樓市總體平穩(wěn)回落 報(bào)告預(yù)測,2017年中國樓市將迎來一個短期調(diào)整期,總體將平穩(wěn)回落,但具有不確定性。 空間上,市場調(diào)整也將繼續(xù)呈現(xiàn)差異化。在具體指標(biāo)上,全國房價整體增幅將收窄,個別月份或?qū)⒔^對下降,其中,一二線城市中先前房價上漲快的城市的房價增幅回落會更大,三四線城市分化;房地產(chǎn)開發(fā)投資將放緩,增幅或?qū)⒌陀?016年;總體庫存將會進(jìn)一步下降,降幅會有所收窄,且城市間分化嚴(yán)重,三四線城市去庫存任務(wù)仍然艱巨;銷售開工方面,2017年銷售或?qū)⒂休^大幅度下降,開工面積也將會下降,同時分化還會持續(xù),一二線新開工或?qū)⒃黾印?/p> 看點(diǎn)1 本輪樓市風(fēng)險(xiǎn)仍然可控 報(bào)告稱,當(dāng)前住房市場風(fēng)險(xiǎn)整體高于2010年,估值過高的住房市場將極有可能出現(xiàn)房價增速放緩甚至是房價下跌的情形。本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點(diǎn)城市,無論是熱點(diǎn)城市房價的上漲幅度還是風(fēng)險(xiǎn)的積累程度,均已超過2009-2010時期。 當(dāng)年的統(tǒng)計(jì)顯示,2009年10月份北京商品住宅的成交均價達(dá)到15891元/平方米,比9月份環(huán)比上漲了1514元/平方米,漲幅達(dá)10.5%;與2008年同期同比上漲了3563元/平方米,漲幅達(dá)28.9%。而且在房價快速上漲的同時,當(dāng)年仍然出現(xiàn)供不應(yīng)求,許多樓盤開盤即售罄,甚至出現(xiàn)托門子、找關(guān)系還買不到房的現(xiàn)象。 報(bào)告主編、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為,全國樓市總體風(fēng)險(xiǎn)仍然處在可控的范圍,主要指標(biāo)沒有超越風(fēng)險(xiǎn)控制線。盡管必須高度關(guān)注房貸存量年均31%的超高增長,但中國的總體房貸杠桿率及全民負(fù)擔(dān)能力目前還未超出合理范圍。如果考慮到中國收入差距,投資和投機(jī)中多是高凈值人群,這個風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該更低一些。另外,本輪過熱是局部不是全局性的。主要集中在一、二線城市和大都市周邊區(qū)域三、四線城市。 11月29日,萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在印尼接受外媒采訪時也表示,中國的房地產(chǎn)有泡沫,但不會崩盤。 看點(diǎn)2 應(yīng)引導(dǎo)樓市“軟著陸” 報(bào)告指出,基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及未來走勢,房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo):總體上引導(dǎo)市場實(shí)現(xiàn)溫和調(diào)整,迫使一、二線城市樓市降溫實(shí)現(xiàn)“軟著陸”,促進(jìn)三、四線及以下城市繼續(xù)去庫存。 除了完善后續(xù)補(bǔ)調(diào)準(zhǔn)備,報(bào)告還提到,要完善“分城施策”、“協(xié)同作戰(zhàn)”。因?yàn)樵诜績r合理增長條件下,一、二線城市樓市對三、四線城市具有風(fēng)向標(biāo)意義,能帶動三、四線及以下城市去庫存。但在過快增長狀態(tài)下,兩者存在零和關(guān)系,一、二線城市價格高漲將導(dǎo)致三、四線需求向一、二線轉(zhuǎn)移,從而增加其城市的空置和庫存。 中國社會科學(xué)院金融所國際經(jīng)濟(jì)與金融研究室副主任蔡真認(rèn)為,防風(fēng)險(xiǎn)并非“保房價”,防風(fēng)險(xiǎn)情況下,對房市要做的是使波動的水變成平靜的水,導(dǎo)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì),金融支持供給性結(jié)構(gòu)性改革,讓它找到新興行業(yè)有回報(bào)的地方,才能改回來。他建議,采取資本項(xiàng)目管制,讓房產(chǎn)資金導(dǎo)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。 看點(diǎn)3 政府激勵制度有待健全 報(bào)告稱,地方政府消極調(diào)控是房價暴漲和市場恐慌的重要原因。在“9·30新政”之前,熱點(diǎn)城市地方政府基本采取消極調(diào)控的方式。例如,部分熱點(diǎn)城市并不存在去庫存問題,卻通過饑渴性土地供給方式,導(dǎo)致土地供應(yīng)相對不足,制造土地供應(yīng)緊張局面,引發(fā)民眾恐慌,并趁機(jī)出讓土地,獲得大量土地出讓金。 倪鵬飛分析,去年12月份中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出,樓市調(diào)控是分層次施策,一二線城市還是以抑制投資投機(jī)為重點(diǎn),去庫存還是三四線城市,但一些一二線城市沒有庫存,采取去庫存政策;三四線城市有庫存,但為了經(jīng)濟(jì)增長,增加投資,賣地增加財(cái)政收入,去庫存的基礎(chǔ)上又加庫存。因此,導(dǎo)致價格的暴漲和市場的恐慌。 報(bào)告認(rèn)為,目前整體來看炒房激勵機(jī)制并沒有變,政府激勵制度有待健全,土地政策不太給力,金融清償對違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域清償還沒有展開,限購政策作用有限,并且有副作用。因此,總體判斷,樓市調(diào)控短期效果比較明顯,但長期效果還有待于觀察,屬于謹(jǐn)慎樂觀。 中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春在接受媒體采訪時也表示,明年可以在土地政策上面做更多的文章。比如說一二線加大土地供應(yīng)程度,通過土地價格的下調(diào),來調(diào)整一二線房地產(chǎn)的上漲速度。 ■ 數(shù)據(jù) 風(fēng)險(xiǎn)城市前十 7城新房價格漲幅超20% 看著日趨上漲的房價,張樂(化名)感到十分忐忑!胺績r一漲,首付也立刻多了幾十萬! 2011年入職的張樂從去年起將買房提上了日程,“年初的時候已經(jīng)有了自己中意的范圍,也看中了幾套房子。本想年中納稅滿5年之后就買下來! 不曾想過了春節(jié)之后,突然一波暴漲席卷了一線城市。多出的數(shù)十萬首付已經(jīng)徹底將張樂擋在了購房的門檻之外!艾F(xiàn)在只能考慮向更遠(yuǎn)的地方遷了!睆垬肪趩实卣f。 根據(jù)易居研究院智庫中心公布的數(shù)據(jù)來看,自今年以來,報(bào)告中提及的10個估值風(fēng)險(xiǎn)最突出的城市中,有7個城市的新建商品住宅均價漲幅超過了20%。 數(shù)據(jù)顯示,截至9月,合肥的新建商品住宅均價已達(dá)到了14034元/平方米,較今年1月時的9215元/平方米上漲了52.29%。福州以31.24%的均價漲幅位列其后。上海、北京、南京、天津、深圳5座城市的新建商品住宅均價也同比上漲超過20%。 隨著國慶之后,多地調(diào)控政策的出臺,部分城市的樓市量價開始出現(xiàn)下行。易居研究院智庫中心統(tǒng)計(jì)顯示,截至10月31日,10月上海新建商品住宅成交面積80萬平方米,環(huán)比減少16%。 另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),截至10月31日,10月全月全國合計(jì)出現(xiàn)單宗土地成交金額超過10億的地塊27宗、超過5億的地塊65宗。與市場最火熱的7、8月份相比,已經(jīng)明顯減少。 |
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