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中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院等機(jī)構(gòu)今天(30日)公布的最新研究結(jié)果認(rèn)為,全國(guó)35個(gè)大中城市普遍存在估值過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn),熱點(diǎn)城市的整體風(fēng)險(xiǎn)狀況較為突出,而二線非限購(gòu)城市的風(fēng)險(xiǎn)狀況相對(duì)樂(lè)觀。 研究結(jié)果認(rèn)為,目前整體風(fēng)險(xiǎn)最為突出的十個(gè)城市依次是:深圳、廈門(mén)、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州(限于35個(gè)大中城市)。 30日,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心共同發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2016-2017)》。 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)高培勇表示,下一步的樓市調(diào)控,必須走出一條不同于以往的路子,堅(jiān)持供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,在關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)改革突破。
巨量資金導(dǎo)入是樓市局部過(guò)熱的主要源頭。攝影/章軻 地方政府存在消極調(diào)控現(xiàn)象 數(shù)據(jù)顯示,2015-2016年,中國(guó)住房市場(chǎng)逐步進(jìn)入上升的周期,全國(guó)商品住房銷量快速增長(zhǎng),2016年1-4月同比增長(zhǎng)率達(dá)38.8%,是2015年初以來(lái)的峰值,四月份同比增長(zhǎng)27.14%,比2015年全年高出了20.27個(gè)百分點(diǎn)。總體房?jī)r(jià)同比增幅先快速攀升,后有所收窄。2016年3月全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)率為18.25%,9月份為12.66%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速則在扭轉(zhuǎn)俯沖式下滑后,于2016年年初后有了明顯回升,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響有所增強(qiáng)。 報(bào)告稱,與先前的樓市上漲特征顯著不同,本輪樓市運(yùn)行形勢(shì)集中體現(xiàn)為是市場(chǎng)回暖過(guò)程中的局部過(guò)熱。 分析顯示,本輪樓市變化中,熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)速過(guò)猛;部分城市的本地及外地投資投機(jī)需求旺盛;總量上庫(kù)存連續(xù)減少。截至2016年9月末,全國(guó)商品住房現(xiàn)房待售面積4.14億平方米,比2015年末減少0.39億平方米;住房期房待售面積大約為33.24億平方米,比2015年末減少1.12億平方米,總庫(kù)存比2015年底減少了1.51億平方米,去庫(kù)存取得了一定成效。但空間錯(cuò)配持續(xù)加劇,一二線城市庫(kù)存小、銷售快,三四線城市庫(kù)存大、銷售慢。 報(bào)告指出,在固有的制度漏洞之下,樓市局部過(guò)熱及其一系列問(wèn)題的產(chǎn)生,是購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、中介等市場(chǎng)主體以及政府部門(mén),其于利益追求和心理預(yù)期開(kāi)展合作博弈的結(jié)果。 分析認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)下行、人民幣貶值、資產(chǎn)荒、實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣與城市分化是引發(fā)樓市局部過(guò)熱的重要環(huán)境條件;驅(qū)動(dòng)全社會(huì)支持或從事房地產(chǎn)投資投機(jī)的利益機(jī)制是導(dǎo)致樓市局部過(guò)熱的深層根源;市場(chǎng)主體合作博弈是樓巿局部過(guò)熱的整體原因;巨量資金導(dǎo)入是樓市局部過(guò)熱的主要源頭;“地王”頻出是加速樓市過(guò)熱與恐慌的直接原因;地方政府消極調(diào)控是房?jī)r(jià)暴漲和市場(chǎng)恐慌的重要原因。 深圳廈門(mén)上海風(fēng)險(xiǎn)最突出 報(bào)告通過(guò)建立中國(guó)住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系測(cè)度發(fā)現(xiàn),全國(guó)35個(gè)大中城市普遍存在估值過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)。橫向來(lái)看,熱點(diǎn)城市的整體風(fēng)險(xiǎn)狀況較為突出,而二線非限購(gòu)城市的風(fēng)險(xiǎn)狀況相對(duì)樂(lè)觀。 整體風(fēng)險(xiǎn)最為突出的十個(gè)城市依次是:深圳、廈門(mén)、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州(限于35個(gè)大中城市)。 縱向來(lái)看,當(dāng)前住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)整體高于2010年。估值過(guò)高的住房市場(chǎng)將極有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)增速放緩甚至是房?jī)r(jià)下跌的情形。本輪樓市過(guò)熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點(diǎn)城市,無(wú)論是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的上漲幅度還是風(fēng)險(xiǎn)的積累程度,均已超過(guò)2009-2010時(shí)期,值得各界高度警惕。 “但全國(guó)總體風(fēng)險(xiǎn)仍然處在可控的范圍!眻(bào)告認(rèn)為有四個(gè)方面的原因:主要指標(biāo)沒(méi)有超越風(fēng)險(xiǎn)控制線;本輪過(guò)熱是局部不是全局性的;本輪高漲與繁榮不是長(zhǎng)期拐點(diǎn);有諸多工具可以使用和備用。 檢視日本的房地產(chǎn)泡沫形成和破滅的過(guò)程,對(duì)中國(guó)具有重要的借鑒意義。報(bào)告研究發(fā)現(xiàn),日本房地產(chǎn)泡沫逐步形成、不斷膨脹以及最終破滅源自宏觀環(huán)境、金融信貸、央地財(cái)政、土地因素的多重疊加,與當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)的處境具有一定的相似性。房地產(chǎn)泡沫崩塌對(duì)日本經(jīng)濟(jì)社會(huì)產(chǎn)生了深刻而廣泛的破壞性影響,但是,某種意義上在倒逼結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進(jìn)科技創(chuàng)新等方面發(fā)揮了積極的作用。 分析認(rèn)為,日本的教訓(xùn)對(duì)中國(guó)的啟示在于:發(fā)展階段不同使得中國(guó)在處理泡沫時(shí)更加從容,但留給中國(guó)解決房地產(chǎn)問(wèn)題的時(shí)間并不多;消化泡沫是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的必選項(xiàng),采取吸收泡沫和刺破泡沫的辦法各有利弊;中國(guó)需要采取果斷措施,既要采取吸收泡沫的手段,又要實(shí)施制度改革,由政府推動(dòng)重建機(jī)制。 將迎來(lái)一個(gè)短期調(diào)整期 報(bào)告預(yù)測(cè),2017年中國(guó)樓市將迎來(lái)一個(gè)短期調(diào)整期,總體將平穩(wěn)回落,但具有不確定性;谌A房指數(shù)、基本面、改革紅利以及投資投機(jī)需求轉(zhuǎn)換等多個(gè)層面進(jìn)行預(yù)測(cè),未來(lái)樓市調(diào)整的幅度和時(shí)間長(zhǎng)度有賴于調(diào)控和改革的力度。 分析認(rèn)為,在空間上,市場(chǎng)調(diào)整也將繼續(xù)呈現(xiàn)差異化。在具體指標(biāo)上,全國(guó)房?jī)r(jià)整體增幅將收窄,個(gè)別月份或?qū)⒔^對(duì)下降,其中,一二線城市中先前房?jī)r(jià)上漲快的城市的房?jī)r(jià)增幅回落會(huì)更大,三四線城市分化;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將放緩,增幅或?qū)⒌陀?016年;總體庫(kù)存將會(huì)進(jìn)一步下降,降幅會(huì)有所收窄,且城市間分化嚴(yán)重,三四線城市去庫(kù)存任務(wù)仍然艱巨。 銷售開(kāi)工方面,2017年銷售或?qū)⒂休^大幅度下降,開(kāi)工面積也將會(huì)下降,同時(shí)分化還會(huì)持續(xù),一二線新開(kāi)工或?qū)⒃黾。但特別需要警惕調(diào)整沒(méi)有到位過(guò)熱仍在繼續(xù)、調(diào)整過(guò)速過(guò)猛、調(diào)整出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)等未來(lái)的市場(chǎng)不確定性發(fā)展。 報(bào)告建議,為避免樓市調(diào)整過(guò)猶不及為金融穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)壓力,需要完善短期政策引導(dǎo)樓市軟著陸。緊持“虛實(shí)結(jié)合,主動(dòng)周控”、“長(zhǎng)短結(jié)合,標(biāo)本兼治”、“邊調(diào)邊看,逐步完善”“分城施策,協(xié)同作戰(zhàn)”等調(diào)控施策原則。 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)助理、倪鵬飛研究員認(rèn)為,應(yīng)密切監(jiān)測(cè)調(diào)控效果,做好后續(xù)補(bǔ)調(diào)的準(zhǔn)備。完善“分城施策”,建立“協(xié)同作戰(zhàn)”機(jī)制。調(diào)整城市間土地供給規(guī)模,完善土地拍賣制度。清查樓市的違規(guī)融資,取消過(guò)熱城市的房貸利率優(yōu)惠。與此同時(shí),實(shí)施前瞻性引導(dǎo)調(diào)控政策,主動(dòng)發(fā)聲引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。 “推進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)去房地產(chǎn)化,促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展,釋放新需求去庫(kù)存并對(duì)沖市場(chǎng)調(diào)整,關(guān)鍵是建立一套讓房地產(chǎn)利潤(rùn)平均化的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制與政府調(diào)控機(jī)制,讓政府部門(mén)與市場(chǎng)相關(guān)主體積極又理性地參與促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。”倪鵬飛說(shuō)。 報(bào)告呼吁,未來(lái)需要在四個(gè)方面著手構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制:調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略,讓房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化協(xié)調(diào)發(fā)展;加快相關(guān)制度改革,釋放新需求去庫(kù)存并對(duì)沖市場(chǎng)調(diào)整;在土地、金融、財(cái)稅等關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)改革突破,鏟除經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化及波動(dòng)的根基;健全樓市調(diào)控的工作機(jī)制,完善樓市調(diào)控的問(wèn)責(zé)機(jī)制。 |
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