上海提高首套房首付比例，從短期來看確實會影響到外來居民的購房剛需，但也有助于改變市場普遍的看漲預(yù)期，促使房價回歸溫和走勢。

　　10月28日晚間，上海和天津兩個直轄市政府不約而同發(fā)布進一步收緊房貸的政策。這意味著，繼今年9月底10月初各地推出限購政策后，從進一步收緊房貸入手，壓住房價漲勢，已成為下一階段我國房地產(chǎn)調(diào)控的一個重要方向。

　　此次滬津兩地推出的限貸政策，都大幅度提高了首套房的首付比例。上海規(guī)定，首套房申請商業(yè)貸款的首付比例不低于35%，天津則將這個標準提高到30%。而所謂首套房，按照上海方面的解釋，是居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性貸款或公積金住房貸款記錄。按照這個規(guī)定，哪怕是住房困難戶，都算是已經(jīng)有住房，如果購房，只能按照二套房政策來執(zhí)行更高的首付。

　　上海新公布的這一限貸政策，在市場上引起了很熱烈的議論。首套房購買者通常都是剛性需求，因此，上海也被認為首次將調(diào)控目標對準了剛需，而受到輿論非議。更由于購買首套房的剛需群體中包括住房困難戶，要求他們在購買首套房時一次性拿出35%的首付款，難度太大，其購房計劃無疑只能推后甚至放棄。在以往的樓市調(diào)控中，政府歷來強調(diào)滿足剛需，而此次上海、天津推出的房貸新政卻不再顧及剛需群體，這是否顯示了一種政策上的重大轉(zhuǎn)向?

　　其實，對于我國大多數(shù)城市原住民來說，通過福利房、房改房以及商品房市場的多管齊下，目前在住房上呈現(xiàn)為赤貧的城市居民已經(jīng)不多，雖然確實存在一些住房偏擠的困難戶，但政府通過經(jīng)適房、廉租房等途徑，也已為這部分人提供了住房救濟，其中一部分人在家庭經(jīng)濟條件改善后希望購買商品房，這已經(jīng)屬于改善居住條件的范疇。

　　值得思考的是，像上海這樣的特大型城市，在城市化浪潮的推動下，近年來吸引了越來越多的外來居民，他們在為上海提供可貴的市場活力的同時，也給上海的住房供應(yīng)帶來了壓力。對于上海這樣具有長期性人口吸聚效應(yīng)的城市來說，其房地產(chǎn)市場的剛需在一個相當長的時間內(nèi)是難以化解的，這也將促使上海的房價不斷上漲。同時，上海的土地庫存有限，在供求關(guān)系難以平衡的情況下，如果繼續(xù)對這部分外來的剛需持支持態(tài)度，可能會推動房價繼續(xù)快速上漲，使外來居民的住房成本越來越高昂。如果上海的房價真的呈現(xiàn)出這種態(tài)勢，在房價杠桿的作用下，勢必會將一部分外來居民逼出上海，這是我國一些大城市在房價調(diào)控上面臨的兩難困境。由此觀之，上海此次推出的限貸新政，可以視為兩難之中的一種理性選擇。

　　上海提高首套房首付比例，從短期來看確實會影響到外來居民的購房剛需，但也有助于改變市場普遍的看漲預(yù)期，促使房價回歸溫和走勢。從長期來看，這也是有利于外來居民實現(xiàn)在上海的購房需求的，因為無論是限購還是限貸，都沒有關(guān)死他們在上海購房的大門，如果調(diào)控能夠收到預(yù)期效果，在經(jīng)過了限購的“時間之窗”之后，他們?nèi)阅軐崿F(xiàn)購房愿望。