進入10月以來，北京二手房成交量繼續(xù)保持下滑態(tài)勢。在目前的市場上，買賣雙方的觀望情緒也仍在延續(xù)。同時，整體市場的降溫也令學區(qū)房上行得到了一定程度的遏制。伴隨著中介行業(yè)監(jiān)管的日趨嚴格，中介行業(yè)也在面臨著雙重挑戰(zhàn)。

　　上半月網(wǎng)簽環(huán)比跌三成

　　新政對于北京二手房市場的影響可謂立竿見影。

　　據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月上半月(1日-15日)，北京市二手住宅共網(wǎng)簽9674套，環(huán)比10月下半月下降了28.7%，較9月上半月下降22.7%。

　　我愛我家市場研究院介紹，11月上半月的11個工作日，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)都位于1000套以下，遠低于“9·30新政”出臺前超千套的日成交量。這其中，上半月日成交量最高為998套，最低646套，平均每個工作日網(wǎng)簽845套，環(huán)比10月下半月1152套的工作日平均網(wǎng)簽量，下降了26.6%，較9月上半月1178套的工作日平均網(wǎng)簽量下降了28.2%。

　　按“周”統(tǒng)計的網(wǎng)簽量也在呈下滑趨勢。我愛我家集團市場研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年第46周(11月7日-13日)，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為4532套，環(huán)比45周下降了6.9%，是自第44周以來連續(xù)第3周下滑。

　　據(jù)介紹，今年1月至10月中旬，北京二手住宅單周網(wǎng)簽量最多連續(xù)兩周下滑，10月最后一周至今的“三連滑”在年內(nèi)尚屬首次。此外，單周4532套的交易量也是自8月份以來北京二手房網(wǎng)簽量首次連續(xù)第二周低于5000套。

　　新增房源、客源量回落

　　在成交量回落的同時，市場上的新增房源和客源量也出現(xiàn)了回落。

　　據(jù)鏈家網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房新增房源量環(huán)比下跌15.01%，新增客源量環(huán)比下跌26.7%，帶看量環(huán)比下跌31.47%。目前的新增客房比達到3.7，這意味著市場上每增加1套房子的同時，會有3.7位新增客戶出現(xiàn)，低于市場繁榮時期4以上的新增房客源比，這也意味著買賣雙方進入市場的熱情在降低。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析，9月30日出臺的“京八條”，對穩(wěn)定樓市預期，抑制過熱的房地產(chǎn)市場，起到了立竿見影的效果。一方面，客戶由著急搶購轉(zhuǎn)為等待觀望，部分客戶受新政影響延緩或取消了購房計劃，11月上半月新增購房客戶較9月上半月減少了近四成，有效購房客戶需求明顯減少。另一方面，受購房需求減少的影響，業(yè)主“漲價惜售”銷聲匿跡，業(yè)主報價迅速回歸理性，部分著急出售房產(chǎn)套現(xiàn)的業(yè)主開始主動降價，房價出現(xiàn)回落。

　　胡景暉表示，近期杭州、深圳、武漢等再次加碼樓市調(diào)控，北京樓市明顯降溫，在政策調(diào)控效果顯著的情況下，仍然有較多的政策儲備，所以這將對未來北京樓市的市場預期產(chǎn)生重要影響，樓市降溫，回歸理性，交易量、價回落將是大勢所趨。

　　各方心態(tài)

　　買方 觀望繼續(xù)，剛需略活躍

　　受到新政影響，之前部分擔心房價持續(xù)上行的購房者仿佛吃了一顆“定心丸”。

　　“對于我們這種上有老下有小的80后，攢錢換房不容易。尤其是二手房，資金是一方面，房子的狀況、配套也需要一套套地看，一套套地選。最近都說市場冷下來了，我們也有機會比較從容地選一選。”家住大興黃村的購房者馬潔表示。

　　大興黃村一鏈家門店經(jīng)紀人告訴記者，“9·30樓市新政”出臺前，僅黃村東里一個小區(qū)在7月、8月每月都能成交5-6套房源，在新政出臺前的9月也有2套房源通過門店成交�！�10月份市場一下子就冷下來，到現(xiàn)在還沒有一套成交”。

　　記者了解到，目前黃村區(qū)域的黃村東里、黃村西里這樣的老公房，目前業(yè)主報價也很少有“冒進戶”，基本上還是維持在10月份的成交均價上下。黃村東里最近新上的一套74平方米的二居室房源，業(yè)主報價260萬元，均價約3.5萬元/平方米。此外，另一套86平方米的三居室，報價為290萬元，折合均價 3.36萬元/平方米。

　　上述經(jīng)紀人介紹，這套三居室上架有1個月了，僅有一組帶看。“黃村東里的成交價在9月份破3萬元/平方米后，不少購房者都選擇了觀望，畢竟來這里買房的大多是剛需和剛改，總價從200萬以內(nèi)一下子躥到230萬、240萬，壓力可不小�！�

　　同時，由于受政策影響較小，剛需購房者在目前的市場上仍舊保持活躍。據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，11月的最近一周(11月7日-11月13日)，建筑面積為50-70平方米和70-90平方米的二手房關(guān)注度均超過了20%，90-110平方米的關(guān)注度占16%，110-130平方米、130-150平方米、150-200平方米等的關(guān)注度均不超過10%。

　　賣方 心態(tài)轉(zhuǎn)變，部分房源價格可商量

　　買方態(tài)度的轉(zhuǎn)變讓中介的經(jīng)紀人有些焦慮。在左安門內(nèi)大街的幾家中介門店里，最近經(jīng)紀人的工作狀態(tài)明顯輕松了不少�！坝械拈T店已經(jīng)半個月沒成交了。現(xiàn)在輕松是輕松，可是真不知道業(yè)績怎么完成�！痹搮^(qū)域中介門店一經(jīng)紀人表示，由于買家最近都在觀望，賣方的報價也沒有了繼續(xù)提價的底氣。

　　在立水橋區(qū)域的旭輝奧都小區(qū)，部分房源出現(xiàn)了可議價的情況。有中介介紹，旭輝奧都雖然是50年產(chǎn)權(quán)的商住房源，但由于可以落戶且為學區(qū)房，所以市場關(guān)注度一直不低。該小區(qū)10月中旬掛出一套70平方米的大一居房源，報價230萬元。最近，該房源價格200萬可談。

　　部分賣方心理松動的情況同樣出現(xiàn)在其他的片區(qū)。根據(jù)媒體報道，受調(diào)控影響下降熱度的二手房市場，讓原本在9月執(zhí)意違約的賣家后悔違約，同意繼續(xù)履行原來的合同。

　　據(jù)中原報價指數(shù)9月、10月、11月的數(shù)據(jù)變化顯示，9月份中原二手房報價指數(shù)都在80%附近，說明二手房對外上調(diào)報價的房源大大超過報價下調(diào)的房源，市場上上調(diào)二手房報價的業(yè)主占了絕大多數(shù)。而到10月以后，這些上調(diào)報價的房源開始下降，占比不斷降低，到了11月第一周，市場上二手房掛牌房源中下調(diào)報價的占比，首次超過上調(diào)房源的占比。

　　但與此同時，記者也了解到，部分改善型購房人發(fā)現(xiàn)，目前市面上可選的房源似乎選擇余地并不大。

　　家住石景山的購房者胡女士介紹，她最近一直在關(guān)注居住地附近的大三居或者小四居房源。但是掃了一圈發(fā)現(xiàn)這類房源本身就不多，業(yè)主對價格“咬”得比較“死”。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，由于樓市新政實施后，二套房首付比例提升，但此類房源的業(yè)主大多也并不急于換房或者騰挪資金，因此多是采取觀望態(tài)度，并不急于出售。同時，雖然市場上有部分業(yè)主因為換房、周轉(zhuǎn)資金等原因下調(diào)報價，但目前二手房報價仍在高位，沒有大面積下調(diào)。和買方一樣，不少賣方也在“堅守”。

　　熱點

　　學區(qū)房火熱勢頭受遏 主流單價近10萬

　　“9·30新政”對樓市的影響同樣表現(xiàn)在學區(qū)房成交上。據(jù)中介機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在選取的20個北京典型學區(qū)房樣本成交價顯示，目前學區(qū)房的整體漲勢暫時得到遏制，近半學區(qū)房10月份的成交價未超出9月份高位。9-10月份的數(shù)據(jù)顯示，中小戶型學區(qū)房主流價格接近10萬元/平方米，并相對穩(wěn)定。熱門優(yōu)質(zhì)學區(qū)房價格接近或超過15萬元/平方米，局部房價上漲壓力仍較明顯。

　　據(jù)學院南路一中介門店經(jīng)紀人介紹，因為每年入學的孩子數(shù)量是大致穩(wěn)定的，因此從學區(qū)房成交量上看，數(shù)量還是比較穩(wěn)定的。不過另一方面學區(qū)房也會隨著市場的好壞上下浮動，只是相比于普通的房源來說更具抗跌力。

　　記者也了解到，學區(qū)房還會受到教育政策的影響。由于一些知名小學對應片區(qū)的改變，迅速帶動了新納入劃片地區(qū)的二手房價格上漲。據(jù)了解，以月壇附近的育民小學為例，育民小學將青龍橋小學合并后，對應片區(qū)擴大，多個原本不屬于片區(qū)內(nèi)的小區(qū)，二手房價格有所上行。

　　提醒

　　行業(yè)整頓繼續(xù) 六區(qū)實行資金監(jiān)管

　　11月12日，北京市住建委、中國人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)通知，要求自2016年12月15日起，北京六區(qū)(東城、朝陽、通州、順義、昌平、大興)實行存量房交易資金監(jiān)管。這意味著，有關(guān)部門加強對二手房交易資金監(jiān)管，杜絕中介行業(yè)“跑路”給購房者帶來損失，也杜絕了中介公司挪用資金民間放貸的情況出現(xiàn)。

　　實際上，在國慶期間20余城先后出臺的樓市調(diào)控政策中，不少城市都提出規(guī)范和整頓開發(fā)商和中介的行為，嚴厲的行業(yè)整頓拉開帷幕。

　　在業(yè)內(nèi)看來，新政明確了通過中介機構(gòu)完成的交易必須在各區(qū)房產(chǎn)管理部門的監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金，杜絕了中介機構(gòu)設(shè)立資金池。資金監(jiān)管有利于交易安全，保障了二手房交易雙方的資金安全，這是未來的發(fā)展趨勢。

　　面對監(jiān)管政策的日益收緊，各中介都開始在規(guī)范自身行為，避免“踩雷”。記者在走訪中也發(fā)現(xiàn)，中介經(jīng)紀人在解答問題和帶看過程中都相對謹慎起來。有經(jīng)紀人對記者表示，之前不少門店清理了一批問題房源，對于經(jīng)紀人的工作程序要求也更為嚴格。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，資金監(jiān)管在大型中介是早就存在的規(guī)定。不過有時候為了“遷就”客戶的要求就不太注意這些問題，為后期交易埋下了隱患�，F(xiàn)在有了明文規(guī)定，各大中介在風口浪尖上當然會把合規(guī)放在第一位。