房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云逆轉(zhuǎn)，前三個(gè)季度瘋狂舉債拿地的房企出現(xiàn)資金鏈吃緊的窘?jīng)r。

　　根據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)，截至三季末，136家上市房企的合計(jì)負(fù)債達(dá)到4.52萬億，同比增長逾2成，負(fù)債超過千億的房企達(dá)到15家。現(xiàn)金流成為房企頭上的“緊箍咒”，為了避免資金鏈斷裂，房企開始積極自救。由此，近期房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)質(zhì)押，以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)小高潮。

　　上市房企負(fù)債達(dá)4.52萬億

　　上市公司三季報(bào)至此已披露完畢，經(jīng)過了前期的搶地、搶房大潮，地產(chǎn)上市公司的負(fù)債情況備受市場(chǎng)關(guān)注。

　　根據(jù)同花順的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，136家上市房企(剔除B股房地產(chǎn)企業(yè))上半年負(fù)債合計(jì)達(dá)到4.52萬億元，同比增長幅度約達(dá)23.5%。而今年前三季度，136家上市房企的平均負(fù)債率為77.5%，有27家資產(chǎn)負(fù)債率超過80%紅線，占比達(dá)19.9%。其中*ST珠江資產(chǎn)負(fù)債率最高，為116.88%，比去年同期增加了8.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　因恒大多次舉牌而成名的嘉凱城，情況也不理想，目前負(fù)債也居高不下，達(dá)到94.6%。

　　從絕對(duì)負(fù)債水平來看，萬科位列榜首。

　　根據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)，截至三季度末，萬科的負(fù)債為6123.96億元，相比去年末的4849.9億元，債務(wù)上升了29.93%，目前的負(fù)債率為81.01%。

　　整體來看負(fù)債水平在千億之上的上市房企有15家。

　　“2015年初，樓市再現(xiàn)小陽春，今年熱度進(jìn)一步提升，各地地王涌現(xiàn)。市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)偏好開始大大提升，地產(chǎn)企業(yè)又開始了激進(jìn)擴(kuò)張，導(dǎo)致負(fù)債率出現(xiàn)了較大的提升。隨著相關(guān)政策的收緊，房地產(chǎn)企業(yè)接下來的日子可能會(huì)有點(diǎn)難熬。”雪球投資董事長李昌民在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示。

　　中信建投分析師陳慎在其研究報(bào)告中也稱，房地產(chǎn)是金融體系外最具杠桿屬性的行業(yè)，房企融資渠道經(jīng)歷了從最初的“銀行、地方政府、房企”的鐵三角結(jié)構(gòu)到目前銀行、資本市場(chǎng)、公司債、非標(biāo)債權(quán)等更為多元的融資結(jié)構(gòu)。近年來銀行占比逐步下降，公司債等債權(quán)融資比重上升。本輪周期以來，A股房企整體凈負(fù)債率處于高位，有息負(fù)債總額仍在攀升。

　　海通證券的研究報(bào)告則顯示，2016年1-9月房地產(chǎn)開發(fā)資金累計(jì)約10.47萬億元，累計(jì)同比增速達(dá)到15.5%。

　　目前，地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)債率居高不下，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率仍在60%以上，凈負(fù)債率超過100%，資金杠桿率依然維持在高位。目前存量地產(chǎn)債規(guī)模約17698億元，到期分布集中在2018到2019年。中期償債壓力較大。

　　單月現(xiàn)16家房企質(zhì)押股權(quán)

　　一邊廂是高高壘砌的債務(wù)，一邊廂是政策層面調(diào)控效應(yīng)引發(fā)的融資渠道收緊，資金面趨緊成了行業(yè)的共同問題，質(zhì)押股權(quán)，甚至轉(zhuǎn)讓股權(quán)，房企近期比較集中出現(xiàn)。

　　10月24日，嘉凱城發(fā)布公告，恒大集團(tuán)將其所持有的9.52億股(僅剩2股未質(zhì)押)公司股份質(zhì)押給中融信托進(jìn)行融資，總質(zhì)押額為87.53億元。

　　今年恒大的中報(bào)顯示，集團(tuán)總資產(chǎn)9999.2億，總負(fù)債8179億，凈資產(chǎn)是1820億(包含了永續(xù)債1160億)，剔除永續(xù)債規(guī)模，恒大真實(shí)的凈資產(chǎn)只有660億，較2015年底664億元的凈資產(chǎn)規(guī)模，出現(xiàn)下滑。恒大的凈負(fù)債率為92.97%，如果將1160億永續(xù)債計(jì)入債務(wù)，其凈資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)飆升到431.91%。

　　恒大并不是唯一通過質(zhì)押股權(quán)獲得流動(dòng)性的房企。同花順數(shù)據(jù)顯示，今年10月份以來，地產(chǎn)行業(yè)加快了股權(quán)質(zhì)押的速度和頻率，除了嘉凱城之外，還有16家地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)被質(zhì)押。

　　新湖中寶的質(zhì)押量也較大，10月份以來，其先后向5家機(jī)構(gòu)質(zhì)押了6次股權(quán)，涉及股數(shù)11.2億股，質(zhì)押金額49.85億元。從新湖中寶的三季報(bào)來看，其負(fù)債率為75.3%。

　　泛海控股也難逃股權(quán)質(zhì)押的夢(mèng)魘，今年10月10日公司公告稱，大股東中國泛海控股集團(tuán)有限公司向上海信托和平安信托合計(jì)質(zhì)押4.1億股，總質(zhì)押金額42.2億元。

　　除了質(zhì)押之外，有些中小公司則直接出售股權(quán)。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)的北京、上海、廣州、重慶、山東等地的產(chǎn)權(quán)交易所掛牌信息發(fā)現(xiàn)，10月份以來，房地產(chǎn)公司股權(quán)和項(xiàng)目掛牌轉(zhuǎn)讓案例明顯增多，目前已超過20例，而今年前9個(gè)月的轉(zhuǎn)讓案例則不過17例。

　　“部分房企原有融資計(jì)劃或暫停，融資目標(biāo)難以兌現(xiàn)，再加上銷售壓力增大，資金鏈偏緊。導(dǎo)致房企通過質(zhì)押或者轉(zhuǎn)讓股權(quán)來過冬，從目前的情況來看，這種情況延續(xù)的可能性依然很大。”煜融投資董事長吳國平對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。