房價備案制核心內(nèi)容有三點：一是，開發(fā)商必須通過申報備案，告訴主管部門目標樓盤準備賣多少錢;二是，開發(fā)商必須告訴消費者，每一套房子的售價具體是多少;三是，不是不能漲價，但漲價前必須重新報備

　　遺憾的是，本來是為了維護消費者權(quán)益而制定的房價備案制，現(xiàn)實中卻并不為消費者所熟知，更不要說依據(jù)相關(guān)規(guī)定維權(quán)了

　　“房子多少錢一平?”

　　“均價在5萬元/平方米左右，每套房子價格不一樣，售樓處有價格公示。但因為樓盤在做抵押，近期不能簽約�！�

　　“什么時候能恢復(fù)購買?過幾個月價格會不會漲?”

　　“何時可以購買要等通知。公示的價格是多少就賣多少，這個價格是通過備案的。不能隨便漲，如果要高于備案價，還得到建委重新申報備案。”

　　11月6日，這樣的對話出現(xiàn)在法治周末記者和光大·新北京中心的銷售人員之間。

　　在這個位于北京市通州區(qū)的售樓處里，兩張價目表在沙盤旁貼著，每張價目表的高度都在兩米左右，上面清楚地標明每套房的建筑面積、套內(nèi)面積、建面單價、總價等信息。

　　這種價格公示的情況在今年9月底之前，并不十分常見。即便是在龍頭開發(fā)商的售樓處，也鮮有清清楚楚地標出每套房價格的情況，更不用說還明確告訴購房者價格不會隨便漲且售價不能高于備案價的了。

　　“公示價又稱申報價、備案價，是指開發(fā)商在申請預(yù)售許可證時向主管部門申報備案的預(yù)售價。”房產(chǎn)律師李松告訴法治周末記者。

　　早在2010年國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中就明確規(guī)定，房企要嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售;2011年，發(fā)改委又出臺《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，重申要嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售，并規(guī)定商品房經(jīng)營者應(yīng)當在商品房交易場所的醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，商品房經(jīng)營者不得在標價之外加價銷售商品房。

　　此后，上海等多個省市相繼出臺細則，一些省市明確要求如果售價需要上浮，要重新備案。

　　“但在此前，嚴格按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行的開發(fā)商并不多見。以往相關(guān)部門也很少到售樓處調(diào)查開發(fā)商是否執(zhí)行了明碼標價制度、售價是否高于備案價。”房產(chǎn)專家陳寶存告訴法治周末記者。陳寶存曾在房企任高管。

　　今年9月以后，北京、天津等多地出臺關(guān)于樓市調(diào)控政策，很多城市進一步明確規(guī)定，商品房實際銷售價格不得高于申報價格，如需調(diào)高必須重新申報價格備案。

　　10月初，上海和石家莊等城市還對涉嫌未經(jīng)備案就擅自調(diào)價的開發(fā)商立案調(diào)查。

　　“這讓部分關(guān)注新聞的購房者知道了還有備案價這么一說。但相關(guān)規(guī)定能否真正對開發(fā)商帶來約束，還得看政策后期執(zhí)行，因為開發(fā)商有太多手段來規(guī)避備案制。”一位不愿具名的房企老板宋偉(化名)告訴記者。

　　被官方強調(diào) 不被民眾熟知

　　16市重申實際售價不得高于備案價

　　在9月底開始的這一輪房市調(diào)控中，不少城市在出臺政策時，都“想到了”房價備案這一調(diào)控手段。

　　據(jù)法治周末記者不完全統(tǒng)計，今年9月底至今，至少有22個城市出臺調(diào)控措施，包括北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州、上海、南通、南昌。

　　在這22個城市中，除了上海、鄭州、濟南、武漢、南京、南昌以外，其他16個城市的這一輪調(diào)控文件中都出現(xiàn)了類似“加強商品住房銷售明碼標價備案管理”的內(nèi)容，“實際售價不得高于備案價”幾乎是文件必備內(nèi)容。

　　一些城市還詳細規(guī)定了首次備案后幾個月后不能調(diào)價，調(diào)價的幅度不能超過多少等內(nèi)容。

　　比如，合肥市就規(guī)定，同一項目、同類房屋6個月內(nèi)不得上調(diào)備案價格;再次申報備案價格超過6個月的上調(diào)幅度不得超過1%。

　　“這么多地方監(jiān)管部門細化房價備案管理，說明此前這一制度的執(zhí)行的確有問題�！彼蝹フf。

　　“所謂的房屋價格備案制核心內(nèi)容有三點：一是開發(fā)商必須通過申報備案，告訴主管部門目標樓盤準備賣多少錢;二是開發(fā)商必須告訴消費者，每一套房子的售價具體是多少;三是，不是不能漲價，但漲價前必須重新報備�！北本┐髮W房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波總結(jié)道。

　　為何會有這么多城市近期紛紛祭出房價備案這一招?

　　法治周末記者試圖聯(lián)系前述16個城市的部分房管部門，對調(diào)控政策出臺的原因、監(jiān)管部門期望達到的效果、進行采訪，但截至發(fā)稿前，沒有一地的監(jiān)管部門予以回復(fù)。

　　“這是出于房價調(diào)控的需要，就是因為近期房價上漲太快�！标悓毚嬲f，之前有限購、限貸等政策，房價備案這一政策可以歸到“限價”里來，因為備案制相當于規(guī)定了備案價為最高限價。

　　記者也看到，佛山等地下發(fā)的調(diào)控文件的第一句即為“為貫徹落實國家和省的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”。

　　樓建波告訴記者，房價申報備案制并不是相關(guān)部門拍腦袋想出來的一項制度，而是有法律依據(jù)的，城市房地產(chǎn)管理法中早已明確規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。

　　“2010年的國務(wù)院文件、2011年發(fā)改委的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》以及隨后各省市出臺的種種政策，都是在上述法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，做的細化和解釋�！睒墙úㄕf，這些政策規(guī)定的背景之一是，2010年房地產(chǎn)市場上漲較快。

　　宋偉的公司在一個四線城市，他清楚地記得，2010年年底，他在北京購買第一套房的情景，當時一套二手房多個人盯著，誰先把定金打到房主卡里，房子就歸誰，那時候考驗的就是誰能最快從中介公司跑到最近的ATM機或銀行。

　　至于發(fā)改委為何在2011年出臺《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，記者也向發(fā)改委發(fā)函，希望了解發(fā)改委出臺規(guī)定的背景、是否評估過規(guī)定實施的情況等問題，但截至發(fā)稿前，發(fā)改委并未回復(fù)。

　　樓建波告訴記者，相關(guān)部門在近年多次提及或重申備案制，主要有兩個原因：一個是維護房地產(chǎn)市場秩序，防止房企無序調(diào)價;另一個是維護購房者利益。

　　這一判斷與《商品房銷售明碼標價規(guī)定》的第一句話非常匹配：“為了規(guī)范商品房銷售價格行為，建立和維護公開、公正、透明的市場價格秩序，保護消費者和經(jīng)營者合法權(quán)益，制定本規(guī)定�！�

　　遺憾的是，本來是為了維護消費者權(quán)益而制定的房價備案制，現(xiàn)實中卻并不為消費者所熟知。在接受法治周末記者采訪時，除了房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員，很少有人知曉開發(fā)商應(yīng)該嚴格按照備案價來銷售這一事實，更不要說，購房者依據(jù)相關(guān)規(guī)定維權(quán)了。

　　“購房者以往沒有便捷的查詢渠道，也沒有舉報、投訴的意識�！狈慨a(chǎn)律師蔡思斌對法治周末記者分析道。

　　不過，據(jù)記者觀察，由于最新一輪調(diào)控政策都提到了備案制和明碼標價，越來越多的開發(fā)商在售樓處貼出了價格公示表，而且有越來越多的城市要求住建部門或物價部門在網(wǎng)站上公示開發(fā)商的預(yù)售價。

　　發(fā)改委網(wǎng)站11月8日發(fā)布的消息顯示，近日，發(fā)改委和住建部聯(lián)合發(fā)出通知，部署從2016年11月10日至12月10日在全國范圍內(nèi)開展商品房銷售明碼標價專項檢查，重點查處包括“在標價和公示的收費之外加價、另行收取未予標明的費用”等在內(nèi)的8種行為。

　　好的制度 壞的執(zhí)行

　　房企規(guī)避備案制的兩種做法

　　“我去年年初在北京市通州區(qū)的京貿(mào)國際城買房時，就向銷售要求看價格公示表，但銷售人員不給看，你問哪套房，她才告訴你哪套房的價格�！彼蝹フf，如果是普通購房者，不知道有備案制這一事實的話，就很容易被開發(fā)商牽著鼻子走。

　　在接受法治周末記者采訪時，談及備案制目前施行的效果，陳寶存用了“有限”二字，房地產(chǎn)律師栗文華則表示“有些雞肋”。

　　“通常都是在房價大漲的背景下，備案制會被監(jiān)管部門強調(diào)。如果真要調(diào)控房價，需要從供需環(huán)節(jié)來解決問題。備案制不能解決實際問題。”栗文華說。

　　樓建波在回答這一問題時則表示：“制度本身是個好的制度，但執(zhí)行上面存在問題。不能因為申報備案制效果不明顯或者其他情況，就否認制度本身。試想，如果沒有相關(guān)規(guī)定，監(jiān)管部門想查都沒有工具，購房者想維權(quán)都無所依據(jù)。”

　　而陳寶存之所以用“有限”二字來形容備案制的效果，是因為在他看來，國家相關(guān)部門強調(diào)備案制的大背景是房價上漲，而且要求房企執(zhí)行備案制的目的之一也是為了調(diào)控房地產(chǎn)市場，但從實際情況來看，一方面監(jiān)管部門很少去檢查實施情況，另一方面房企也有很多規(guī)避的手段。

　　“結(jié)果就是，開發(fā)商如果真的想擅自提價，還是有很多辦法�！标悓毚嬲f。

　　陳寶存提到了開發(fā)商常用的兩種規(guī)避手段，一是“價外價”，另一種是高開低賣。

　　何為“價外價”?陳寶存舉了個例子，假如一個樓盤備案價是30000元/平方米，開發(fā)商覺得備案備低了，又沒到監(jiān)管部門規(guī)定的可以調(diào)價的日子，開發(fā)商就跟客戶硬加價，加到35000/平方米。

　　“這種情況一般出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場比較火的地方。開發(fā)商就硬加價，連發(fā)票都不給開，購房者愛買不買，查也查不到�！标悓毚嬲f，這樣的情況下，網(wǎng)簽價還是30000/平方米，政府統(tǒng)計的房價雖沒有上漲，但房價實際上還是上漲了。

　　宋偉告訴記者，開發(fā)商之前的做法是，在商品房銷售合同之外，再簽個補充協(xié)議，以加收裝修款的形式來加價，但是現(xiàn)在很多地方明令禁止通過這種方式來加價，所以就有了硬加的做法。

　　關(guān)于高開低賣，房產(chǎn)律師蔡思斌在接受法治周末記者采訪時也有所提及。他告訴記者，有開發(fā)商將商品房備案價格定得遠高于銷售價，而二者之間的價差就是開發(fā)商坐地起價的空間，這是因為此前很多地方并沒有明確的備案標準，基本是開發(fā)商申請備案價是多少就是多少。

　　“前幾年北京市通州區(qū)有個開發(fā)商把備案價定到28000/平方米，但開盤價確是14000元/平方米。而通州當時房子的均價就在15000/平方米左右，這些企業(yè)就是預(yù)期房價會漲，備案價報的高一些，以后好調(diào)價�！标悓毚婊貞浀�。

　　記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，廣東省惠州市相關(guān)部門在巡查過程中也發(fā)現(xiàn)，仲愷高新區(qū)集中出現(xiàn)了備案價格虛高情況。比如恒裕世紀廣場，房源備案價格均在17000元至20000元/平方米左右，而項目實際最新成交價則穩(wěn)定在10000元至11000元/平方米之間，購房折扣接近五七折。

　　部分城市的監(jiān)管部門已經(jīng)注意到了“高開低賣”的情況，深圳市在近期就出臺規(guī)定稱，對項目申報價格明顯高于周邊同類在售項目價格或本項目前期成交價格或周邊同類二手房價格的，市場監(jiān)管和規(guī)劃國土部門暫不辦理價格備案、暫不核發(fā)預(yù)售許可證或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

　　合肥、佛山等地也有類似規(guī)定，“高開低賣”的現(xiàn)象隨之得到控制，開發(fā)商也不再能隨便把價格調(diào)到自己想要的水平。

　　“以往即便真的是有擅自提價的情況，也很少有監(jiān)管部門去查去管。房企一般都和監(jiān)管部門很熟，查啥啊?”陳寶存說。

　　至于未來，備案制能否被開發(fā)商嚴格遵守，樓建波說，要解決執(zhí)行環(huán)節(jié)的問題，可以加大查的力度。

　　“過往對開發(fā)商的處罰力度也很小�！狈慨a(chǎn)律師王玉臣補充道。

　　可維權(quán) 效果難期

　　要求撤銷或變更合同不易

　　如樓建波所說，制定和細化商品房備案制的初衷之一，是維護消費者權(quán)益。如果消費者在購房時發(fā)現(xiàn)開發(fā)商以高于備案價的價格在銷售，可以如何維權(quán)?

　　“如果購房者尚未簽訂合同，則比較簡單，可以直接向建委和物價部門投訴，相關(guān)部門可以依法要求開發(fā)商整改�！睒墙úㄕf。

　　比如，深圳市就明確規(guī)定，對超出備案價格、擅自提價且不接受主管部門價格指導的開發(fā)企業(yè)，立即停止網(wǎng)簽并責令企業(yè)整改。

　　如果購房者在簽訂了合同之后，發(fā)現(xiàn)合同價高于備案價，能否要求開發(fā)商撤銷合同或變更合同以備案價銷售，并重新簽合同?

　　關(guān)于這一問題，記者采訪的多名律師存在一定分歧。

　　蔡思斌律師認為，開發(fā)商的售價高于備案價屬于價格欺詐，價格法規(guī)定，消費者對于因經(jīng)營者為價格違法行為致使消費者或其他經(jīng)營者多付價款的，消費者可向經(jīng)營者要求退還多付部分，所以購房者可以要求變更合同關(guān)于價格的條款，要求以備案價購買房屋。

　　但栗文華律師認為，在司法實踐中，這一問題尚存爭議，他個人認為，如果購房者起訴開發(fā)商，要求撤銷或變更合同，很可能會被駁回。

　　栗文華曾經(jīng)代理過一個案子，委托人是靖江市的一位購房者，購房者購買了碧桂園的樓盤后發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在宣傳時以“按揭原價”“惠后價”的標價方式公示商品房銷售價格，但按揭原價高于備案價，而惠后價是低于備案價的。

　　這位業(yè)主以欺詐為由要求開發(fā)商賠償損失，但該訴求被法院駁回。

　　記者通過裁判文書網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，有數(shù)十人因同樣的問題起訴靖江碧桂園公司，除了要求開發(fā)商賠償外，有的業(yè)主的訴求是撤銷合同，但這類訴求同樣被一一駁回。

　　梳理這些判決書可以看到，法院的理由基本是：價格并非唯一或直接影響原告決定是否購買的關(guān)鍵性因素，原告也并未舉證證實因靖江碧桂園公司未公示“備案價”而導致其對于開發(fā)商資質(zhì)、房源質(zhì)量、地理位置、生活配套等決定成交價的諸多因素均產(chǎn)生錯誤認識，并基于錯誤認識直接作出對于成交價的非真實意思表示。靖江碧桂園公司即使存在價格欺詐，該欺詐行為也并不導致雙方間基于真實意思表示訂立的商品房買賣合同撤銷或變更，同樣原告以欺詐為由要求靖江碧桂園公司賠償損失，無法律依據(jù)。

　　“而且，即便是開發(fā)商最終的售價高于備案價，由于影響購房合同訂立的因素有很多，購房者也必須舉證，如果開發(fā)商告知了你備案價較低，你就不買了，即得證明價格是影響合同簽訂的決定和關(guān)鍵因素�！崩跷娜A說。

　　若已簽合同的購房者投訴到建委或物價部門，監(jiān)管部門能否要求開發(fā)商以備案價重簽合同呢?

　　“監(jiān)管部門可以提要求，但這種要求沒有強制性的效力，開發(fā)商可以不執(zhí)行，因為合同的變化是雙方當事人協(xié)商決定的�！狈康禺a(chǎn)律師王玉臣告訴記者，但是還有一種迂回解決的辦法。

　　王玉臣所提到的迂回解決法是指，開發(fā)商如果以高于備案價銷售，監(jiān)管部門可以進行行政處罰，處罰有輕有重，如果從重處罰，可以不給予網(wǎng)簽，或?qū)τ陂_發(fā)商未來的調(diào)價申請不進行備案，或者對于同一個開發(fā)商在同一城市的其他項目有所限制，通過這些方式迂回地迫使開發(fā)商和業(yè)主談判，修改合同，將售價降低到備案價。

　　栗文華律師和李松律師也持這一觀點。

　　“維權(quán)結(jié)果很可能達不到購房者的預(yù)期。”李松說。

　　栗文華據(jù)此分析，監(jiān)管部門要如何對違反備案規(guī)定的開發(fā)商進行處罰，是有彈性的，可以重罰，也可以輕罰，重罰可能出現(xiàn)在大量購房者頻繁維權(quán)的狀況下，而這一彈性空間的存在，則可能會滋生腐敗。

　　“可以彈性處罰也就意味著，對開發(fā)商最終的處罰結(jié)果可能是僅僅罰款而已，而一套房提價之后的利潤則往往遠高于罰金�！崩跷娜A說，這也是他認為備案制有些雞肋的原因，因為試圖通過備案制限制開發(fā)商隨便提價的效果可能不會很理想，而且購房者維權(quán)的結(jié)果也沒有定數(shù)。