近兩年地產(chǎn)成交持續(xù)旺盛，房企銷售金額大幅增長，回款十分優(yōu)異，手握巨量現(xiàn)金的房企也成為資本虎視眈眈的對象。

房企手握重金，卻面臨著地王頻出、面粉貴過面包的土地投資市場，巨量資金急需配置，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司股權(quán)成為其最佳選擇。

對于這些手握重金的地產(chǎn)公司，分析師們的觀點分為兩派：一派認為現(xiàn)金流充裕的大公司將并購優(yōu)質(zhì)小地產(chǎn)公司，尤其是那些擁有優(yōu)質(zhì)地塊儲備的上市公司，間接折價獲得土地儲備，從而提振股價；另一派認為現(xiàn)金流充裕的上市公司將提高分紅比例，從而吸引投資者注意。

2016年上半年行業(yè)前十大房企累計銷售金額平均銷售金額9740億元，平均同比增速60.5%，除萬達集團外其他企業(yè)全部為正增長，剔除萬達后平均增速69.2%。

以恒大地產(chǎn)為例，2016年1-9月份，恒大合約銷售金額達2806億元，同比增長117.9%，而金地集團前9月，銷售額增速也達到了84.31%。

擁有優(yōu)質(zhì)土地儲備公司的股權(quán)將成為大公司爭奪對象

當(dāng)前土地貴過房價的背景下，土地已經(jīng)成為資本品。對于地產(chǎn)公司而言，買入地產(chǎn)股相當(dāng)于買入折價土地。

華泰證券認為：買入地產(chǎn)股，相當(dāng)于買入折價的土地，并以更低的風(fēng)險享受同等或更高的回報率。

目前房價漲幅落后于地價，在傳統(tǒng)的“拿地-開發(fā)-銷售”的商業(yè)模式下，土地投資回報率下降。同時，由于開發(fā)商數(shù)量過多，以及上半年融資渠道的放開，導(dǎo)致土地一級市場“地王”頻出。

在當(dāng)前去庫存背景下，土地供給收緊，房企為了持續(xù)經(jīng)營，只能通過收購股權(quán)的形式通過土地二級市場獲得項目，土地上升為資本品。

目前融資渠道和監(jiān)管層面逐漸收緊，開發(fā)商將進入優(yōu)勝劣汰的階段，一方面房企買入地產(chǎn)公司股票相當(dāng)于買入了土地資源;另一方面具有資金實力的房企將通過收購地產(chǎn)公司的形式獲得項目資源，不具開發(fā)實力的房企也將集中出售項目公司股權(quán)，從而退出地產(chǎn)行業(yè)。結(jié)果便是，未來行業(yè)集中度將逐漸提高。

地產(chǎn)公司目前普遍折價在6-7折左右，對應(yīng)4年的開發(fā)周期，對于不打算繼續(xù)新增拿地未來將退出地產(chǎn)的房企，4年后開發(fā)完畢則公司成為純現(xiàn)金公司，估值理應(yīng)恢復(fù)到平價水平，也就是說年均回報率為9.3%-13.6%，略高于當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的ROE平均水平11.56%。

如今，房企毛利率將繼續(xù)下降，也將帶來ROE的持續(xù)下行。以中國武夷為例，當(dāng)前公司NAV估值折價6折，假設(shè)未來公司不再新增拿地，那么中國武夷股票的年均回報率則為10.8%。所以買入地產(chǎn)股，相當(dāng)于買入折價的土地，并以更低的風(fēng)險享受同等或更高的回報率。

興業(yè)證券也持有相同觀點：房企手握重金，卻面臨著地王頻出、面粉貴過面包的土地投資市場，巨量資金急需配置，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司股權(quán)成為其最佳選擇。

房地產(chǎn)大周期沒有見頂，資產(chǎn)荒背景下，地產(chǎn)股是場外增量資金的必然配置標(biāo)的，資產(chǎn)荒背景下地產(chǎn)股必然有超級大行情。

現(xiàn)金流充裕的大地產(chǎn)公司提高分紅率將使公司股權(quán)更具吸引力

中信證券則從股息率提高的角度論證了現(xiàn)金流充裕的大地產(chǎn)公司本身將更具吸引力。

根據(jù)中信證券統(tǒng)計：股息率排名靠前的地產(chǎn)企業(yè)，其在2010年時平均現(xiàn)金分紅比例為17.9%到2015年時上升到43.4%。

新增投資預(yù)期回報太低，企業(yè)不斷在高價地面前碰壁。行業(yè)整體告別“快速融資——快速拿地——快速銷售”階段。即使銷售轉(zhuǎn)冷，土地市場也并無好機會，這是推動企業(yè)提高現(xiàn)金分紅的最關(guān)鍵原因。而上市公司股東結(jié)構(gòu)變化，高分紅被市場認可，是分紅提高的催化劑。

中信證券在報告中測算，當(dāng)未來業(yè)績相比2015年不增長時，如果有企業(yè)采取進取的分紅政策(現(xiàn)金分紅比例超過50%)，則仍有企業(yè)股息率可以達到3%以上。

假設(shè)2016/2017年業(yè)績增速均為20%，企業(yè)普遍采取進取的分紅政策，且地產(chǎn)股股價無變化，則剔除三四線為主的企業(yè)后，有金融街/華僑城A/萬科A/保利地產(chǎn)/首開股份/新城控股和北京城建等公司的股息率頗具吸引力(可能超過4.5%)。

最后，中信證券總結(jié)道：股東中追求高股息回報，會推動企業(yè)股息分派越來越慷慨。

只要低利率的環(huán)境不發(fā)生極大變化，就有理由相信2016年的股息分派將又一次成為增量資金買入部分地產(chǎn)股的理由。