時(shí)隔兩年，上海老百姓盼來(lái)了第六批次共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）申請(qǐng)。

長(zhǎng)寧區(qū)江蘇路街道社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心工作人員告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，10月17日開始接受咨詢服務(wù)后，超過(guò)700名市民來(lái)咨詢，“人數(shù)明顯超過(guò)往年”。

經(jīng)濟(jì)適用房最大的特點(diǎn)是，價(jià)格相較于商品房，價(jià)差明顯。那么，本批次上海經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)會(huì)定多高呢？

按工作進(jìn)度，這批經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)要到2017年底才能揭曉。長(zhǎng)寧區(qū)住房保障事務(wù)中心主任邱曉蓉預(yù)計(jì)，本批次預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)有一定幅度增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)專家蔡為民告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，“經(jīng)濟(jì)適用房在上海這樣的城市是迫切需要的存在�！敝皇�，《國(guó)際金融報(bào)》記者在采訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房地段交通配套尷尬，新建數(shù)量有限，一些經(jīng)濟(jì)適用房甚至已淪為出租房。

申請(qǐng)有何條件

“低收入，想換房，翹首以盼經(jīng)適房�！�

房?jī)r(jià)高企的上海，部分購(gòu)房者用這樣的順口溜表達(dá)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的期待。

近日，上海市第六批次經(jīng)濟(jì)適用房程序啟動(dòng)。在長(zhǎng)寧區(qū)，10月17日至10月28日，共10個(gè)街鎮(zhèn)啟動(dòng)申請(qǐng)受理的咨詢，11月1日至12月16日進(jìn)行受理。據(jù)悉，崇明區(qū)和楊浦區(qū)也已經(jīng)陸續(xù)開始接受申請(qǐng)受理。

長(zhǎng)寧區(qū)江蘇路街道社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心工作人員表示，10月17日受理工作啟動(dòng)后，不少市民咨詢，“這其實(shí)很好理解，畢竟今年上海房?jī)r(jià)又漲了，商品房都要小千萬(wàn)一套，很多人奮斗一輩子都買不起，經(jīng)濟(jì)適用房是低收入人群的最好選擇”。

陳阿姨，今年59歲，上海人，與老伴現(xiàn)在住的房子是以前的老公房，30平方米不到，住了大半輩子。她告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，“我們的條件符合經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，這次想申請(qǐng)一套兩居室，改善一下居住條件。由于家庭條件普通，子女湊湊大概能湊夠40萬(wàn)元的首付�！�

長(zhǎng)寧區(qū)住房保障事務(wù)中心主任邱曉蓉表示，預(yù)計(jì)今年長(zhǎng)寧區(qū)申請(qǐng)經(jīng)適房的人數(shù)可能會(huì)比上一批次增加，上一批次是2000戶不到，這一批次增加30%-40%，

那么，此次經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)有何標(biāo)準(zhǔn)呢？

根據(jù)2016版《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房申請(qǐng)須知》和《共有產(chǎn)權(quán)保障住房申請(qǐng)審核流程圖》，共有產(chǎn)權(quán)保障住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)維持不變：即上海城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿3年，且在申請(qǐng)所在城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿2年，人均住房建筑面積低于或等于15平方米，三人及以上家庭人均年可支配收入低于7.2萬(wàn)元(含7.2萬(wàn)元)，人均財(cái)產(chǎn)低于18萬(wàn)元(含18萬(wàn)元)；兩人及以下家庭人均年可支配收入低于8.64萬(wàn)元(含8.64萬(wàn)元)，人均財(cái)產(chǎn)低于21.6萬(wàn)元(含21.6萬(wàn)元)，且提出申請(qǐng)前5年內(nèi)未發(fā)生過(guò)住房出售(家庭成員之間住房贈(zèng)與除外)。

同時(shí)，第六批申請(qǐng)人的年齡、婚姻狀況年限和戶口年限以2016年12月31日為截至?xí)r點(diǎn)前溯計(jì)算。

房子均價(jià)定多高

第六批經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)會(huì)定多高呢？

張先生是黃浦區(qū)的戶口，去年在浦東周康航購(gòu)買的兩居室經(jīng)濟(jì)適用房型（總面積約70平方米），單價(jià)為1萬(wàn)多元/平方米。

“當(dāng)時(shí)市區(qū)的房子，即便是房齡比較老的，沒(méi)有四五萬(wàn)元每平方是買不到的，2014年街道通知可以申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房，很幸運(yùn)，最后申請(qǐng)到了�！睆埾壬�告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，經(jīng)濟(jì)適用房不但房?jī)r(jià)相對(duì)低，而且還可以用公積金貸款，“不過(guò)這兩年上海房?jī)r(jià)上升得很快，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格也會(huì)水漲船高�！�

截至目前，第六批經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格和房源等信息尚未出臺(tái)，最快要等到2017年底啟動(dòng)搖號(hào)統(tǒng)籌后才能揭曉。相關(guān)部門指出，考慮到土地成本上升、市場(chǎng)價(jià)格上升等因素，第六批次房源價(jià)格較2014年批次會(huì)有一定幅度上漲。

邱曉蓉表示，房?jī)r(jià)方面，根據(jù)今年3月第五批次經(jīng)適房選房結(jié)果來(lái)看，房?jī)r(jià)平均在每平方米8000到9000余元，本批次預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)有一定幅度增長(zhǎng)。

“無(wú)論怎么上升，房?jī)r(jià)是肯定比上海的商品住宅均價(jià)要便宜�！惫ぷ魅藛T告訴記者，“經(jīng)濟(jì)適用房更多的是給真正居住有困難的低收入人群申請(qǐng)的，所以資格審核標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格。審核的時(shí)候主要看申請(qǐng)人的住房面積、收入、財(cái)產(chǎn)情況。如果居民在外地有房產(chǎn)的話，審核時(shí)候要折算成個(gè)人財(cái)產(chǎn)�！�

據(jù)該工作人員透露，“現(xiàn)在通過(guò)率挺高的，大概有七成了。”

經(jīng)適房為何經(jīng)濟(jì)

《國(guó)際金融報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房的房源多半在郊區(qū)。張先生的居住房在浦東周康航，靠近地鐵16號(hào)線鶴沙航城站，而工作地在市區(qū)內(nèi)環(huán)，上下班來(lái)回，耗時(shí)近4個(gè)小時(shí)�！敖�(jīng)濟(jì)適用房基本都是在這樣的位置，不然怎么便宜呢？”張先生倒也坦然。

房產(chǎn)周邊的配套設(shè)施如何呢？

智云咨詢房產(chǎn)分析師張立志告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，“很多經(jīng)濟(jì)適用房可能是因?yàn)楫?dāng)時(shí)房源不夠，用的動(dòng)遷房，周圍的教育醫(yī)療配套設(shè)施并不完善�！�

年輕人為了小孩和工作，還是趨向于購(gòu)置區(qū)位因素比較不錯(cuò)的房子。這樣也造成了一個(gè)很大的特點(diǎn)就是，很多經(jīng)濟(jì)適用房都是退休老人在申請(qǐng)。

在調(diào)查采訪中，《國(guó)際金融報(bào)》記者還發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別現(xiàn)象，“很多購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房的住戶，并不居住，而是將房屋出租。”

一位相關(guān)部門工作人員對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者透露，這種事情非常常見，利用父母方面的條件，子女申請(qǐng)到經(jīng)濟(jì)適用房，自己不居住，用來(lái)出租賺錢。

換句話說(shuō)，非剛需人群混進(jìn)了經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)名單中。

“私自出租經(jīng)濟(jì)適用房是違規(guī)的�！辈虨槊裰赋觯�政府需要更多的政策來(lái)篩選真正符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的購(gòu)房者，完善相關(guān)的法律制度，才能夠發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用房的最大作用。

“經(jīng)濟(jì)適用房的供給對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不了沖擊，與商品住宅并非是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。”蔡為民認(rèn)為，上海常駐人口超2000萬(wàn)人，經(jīng)濟(jì)適用房的房源面積和房屋數(shù)量需要增加，“更多的經(jīng)濟(jì)適用房，能夠緩解市民的居住壓力”。

經(jīng)適房如何交易

從2009年至今，上海市已先后推出5批經(jīng)濟(jì)適用房，已形成穩(wěn)定的共有產(chǎn)權(quán)保障住房的供應(yīng)和管理體系，只是在退出機(jī)制上一直未有明確規(guī)定。

近日，上海市住建委等部門公布了《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理實(shí)施細(xì)則》，其中，規(guī)定了購(gòu)房后5年內(nèi)回購(gòu)、5年后政府優(yōu)先購(gòu)買、購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額和上市轉(zhuǎn)讓的申請(qǐng)審核、辦理程序、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)承擔(dān)等重點(diǎn)內(nèi)容。

值得一提的是，為防止非剛需對(duì)象占有共有產(chǎn)權(quán)保障住房，實(shí)施細(xì)則規(guī)定，取得房地產(chǎn)權(quán)證未滿5年，購(gòu)房人、同住人購(gòu)買商品住房的，應(yīng)當(dāng)騰退共有產(chǎn)權(quán)保障住房，交區(qū)政府指定住房保障機(jī)構(gòu)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格為原購(gòu)房款加同期銀行存款利息；取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年，購(gòu)房人、同住人購(gòu)買商品住房的，應(yīng)當(dāng)在商品住房轉(zhuǎn)移登記前，先行上市轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)保障住房或者購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額。

張立志認(rèn)為，“這樣可能會(huì)緩解如今經(jīng)濟(jì)適用房‘人等房’的情況�！�

對(duì)此，克而瑞地產(chǎn)指出，新制度中提出，對(duì)于上海提出5年之后可上市交易，是共有產(chǎn)權(quán)保障住房運(yùn)行和退出機(jī)制的創(chuàng)新嘗試，不過(guò)從目前試點(diǎn)的已滿5年的居民家庭來(lái)看，熱情不高，觀望情緒仍較濃，“一方面是當(dāng)前上海房?jī)r(jià)已經(jīng)較年初有較大漲幅，政府購(gòu)買的意愿不強(qiáng)，另一方面，即使政府放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)利，買下政府產(chǎn)權(quán)份額資金也不是小數(shù)”。

蔡為民認(rèn)為，這些細(xì)則確實(shí)解決了經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展中的某些問(wèn)題，但是對(duì)于一些投資者利用經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行投資投機(jī)的現(xiàn)象，并沒(méi)有得到解決，“這樣就違背了經(jīng)濟(jì)適用房為了給低收入住房難群體解決住房問(wèn)題的初衷”。

蔡為民建議，應(yīng)該對(duì)買賣經(jīng)濟(jì)適用房中獲利超過(guò)三成或者四成的賣家收稅，這樣才能在一定程度上控制經(jīng)濟(jì)適用房的投機(jī)者。