新浪財(cái)經(jīng)訊 11月16日消息，中信證券(19.90, -0.36, -1.78%)全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生在呼吁全面放松計(jì)劃生育政策之后，又提出了放開(kāi)二孩政策對(duì)房地產(chǎn)的思考�！胺砰_(kāi)二孩政策對(duì)房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有好幫助，應(yīng)該是負(fù)面影響�！彼�在2015中國(guó)獨(dú)立財(cái)富管理高峰論壇上說(shuō)道。

　　他認(rèn)為，放開(kāi)二孩政策從一定程度而言，的確會(huì)對(duì)房地產(chǎn)形成刺激，但是這只看到了消費(fèi)需求�！昂⒆佣嗔耸菚�(huì)有增加房子的需求，但關(guān)鍵是這么高的房?jī)r(jià)他們能不能負(fù)擔(dān)得起？實(shí)際上孩子多了負(fù)擔(dān)重了，儲(chǔ)蓄小了，投資需求下降�！�

　　彭文生表示，過(guò)去二十年房?jī)r(jià)上漲的主要原因就是投資需求上升，按照這個(gè)邏輯，放開(kāi)二孩政策反而對(duì)房?jī)r(jià)有負(fù)面影響。除此之外，人口老齡化、貧富分化等導(dǎo)致消費(fèi)需求下降，造成經(jīng)濟(jì)供給過(guò)剩、儲(chǔ)蓄過(guò)剩。

　　如何消化這些過(guò)剩？他提出，首先要轉(zhuǎn)化為非政府部門(mén)的投資，實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)需要利率下降；再者轉(zhuǎn)化為國(guó)外投資，結(jié)果是匯率貶值；最后是政府的基礎(chǔ)設(shè)施投資�！八�既不會(huì)帶來(lái)利率下行壓力，也不會(huì)帶來(lái)匯率貶值的壓力，所以我們判斷人民幣未來(lái)12個(gè)月什么走勢(shì)，關(guān)鍵看財(cái)政政策，財(cái)政政策力度越大，穩(wěn)定短期增長(zhǎng)的效率越高，貨幣貶值的壓力越小。”

　　“中國(guó)今年的上半年一線(xiàn)城市房地產(chǎn)有所恢復(fù)，是不是代表新一輪房地產(chǎn)牛市的起點(diǎn)呢？我的看法可能不是那么樂(lè)觀�！彼�稱(chēng)，人口紅利下降之后，不要再指望出現(xiàn)過(guò)去二十年那樣房?jī)r(jià)大幅上升的情況，比如日本，實(shí)際地價(jià)泡沫破了以后再也沒(méi)有回去過(guò)。

　　從房地產(chǎn)價(jià)格和信用指標(biāo)來(lái)看，彭文生認(rèn)為，中國(guó)金融可能在2013年達(dá)到頂點(diǎn)開(kāi)始往下調(diào)整，而一個(gè)金融周期可能維持15-20年時(shí)間。觸發(fā)因素在于：2013年發(fā)生了錢(qián)荒、利率大幅上升，導(dǎo)致負(fù)債不可持續(xù)；去杠桿的債務(wù)調(diào)整，帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)下行的壓力，尤其是房地產(chǎn)投資。

　　在他看來(lái)，到了金融周期下半場(chǎng)，銀行業(yè)利潤(rùn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)受到擠壓，一些新興的行業(yè)或者所謂非傳統(tǒng)的行業(yè)則取得了擴(kuò)張空間，而這樣的狀況也在股價(jià)上得到反映。

　　彭文生表示，股市因不同的金融周期分為三個(gè)階段：第一是比較健康的階段，負(fù)債率較低、企業(yè)盈利較好、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要緣于自發(fā)的影響，屬于盈利驅(qū)動(dòng)的牛市；第二階段，經(jīng)濟(jì)下行采取刺激手段，股市調(diào)整；第三階段債務(wù)驅(qū)動(dòng)不夠持續(xù)，導(dǎo)致金融危機(jī)，這主要是流動(dòng)性驅(qū)動(dòng)的利率下降所帶來(lái)的影響。

　　他認(rèn)為我國(guó)2013年下半年開(kāi)始，屬于流動(dòng)性驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)，“看我們這個(gè)股市的走勢(shì)更多在于看利率、貨幣政策、財(cái)政政策的變化�！� (新浪財(cái)經(jīng) 許旻 發(fā)自上海)