大家都在問：高層為什么要在這個時候突然再次高調提及房地產？

  熟悉中國公共政策語系的知道，重大會議通稿中提及的問題，絕非隨便說說而已，在大多情況下都強烈預示著下一步改革政策的走向。因此，這次中央財經領導小組和國務院常務會高調強調房地產，要么意味著房地產面臨嚴重的問題，要么房地產又會成為拯救中國經濟的白馬王子。

  其實，如果對近年來中國宏觀經濟一直關注，并對中國房地產在中國宏觀經濟中難以替代的地位有了解的人，對于高層這個時候重提房地產一點都不奇怪。對于中國經濟，我在很多場合多次強調兩句話：第一，投資是中國經濟的風向標，投資下滑，中國經濟一定下滑；第二，房地產是中國經濟的晴雨表，房地產出問題，中國經濟難以獨善其身。看中國經濟，其實只要看固定資產投資和房地產的表現(xiàn)，基本就能看個大體。在這里，本人并非要炫耀自己的預斷，而只是想說明問題。早在2013年年底，筆者在南方都市報的專欄文章中就提醒，中國房地產調控的政策要從抑制房價過快上漲盡早轉向防止房價下跌對中國經濟可能引發(fā)的系統(tǒng)風險上來；2014年3月，在杭州房價下降的時候，筆者再次發(fā)文，預斷中國房地產的市場轉折點已經到來，并且判斷，在房價下跌的情況下，中國政府一定會救市，筆者當時調侃的一句話到現(xiàn)在很多人都記得：“如果這個世界上有一種愛是真愛，那一定是中國政府對房地產的愛�！惫�不其然，2014年9月30日，人民銀行調整首套房認定標準，打響了中央政府救房地產的第一槍。筆者在10月1日發(fā)文，提醒一線城市的人趕快買房，我在文章中說：“對于一線城市、重點城市、未來人口流入的城市而言，需求依然存在，庫存不是問題。一旦政府喪心病狂的救市，你就必須同樣喪心病狂的出手買房。”但在文章中也肯定的指出，在政府救市政策下，“并不是每一朵野百合都會迎來春天”，認為未來房地產絕不會因為救市而全面回暖，提出三個“20%”：只有20%的開發(fā)商未來會活下來，20%的城市和20%的樓盤具有投資價值，剩下80%的城市，住房嚴重過剩，房子沒有任何投資價值。時至今日，房地產的走勢基本是按照我所預判的“二八分化”的走勢進行的。政府今年以來的救市政策讓包括一線城市在內的房地產市場回暖，但80%以上的城市的住房，仍然面臨巨大的庫存而舉步維艱。

  以固定資產投資為例，在經歷過去30多年年均26%的增長之后，今年中國的固定資產投資增速前10月已經掉到10.2%，全年很可能跌破兩位數，而導致固定資產投資下滑的主要原因，一是制造業(yè)投資的下滑，一是房地產投資的下滑。

  房地產投資的增速到了10月份，暴跌至2%的增速，已經連續(xù)21個月下滑。1-10月份，房屋新開工面積下降13.9%，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8%，降幅與1-9月份持平；土地成交價款5794億元，下降25.2%，降幅收窄2.3個百分點。到10月末，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，創(chuàng)歷史新高。這意味著，在房地產銷售數據回暖的同時，房地產投資仍然低迷，這其中的原因，就是房地產的庫存。

  因此，這次中央財經領導小組會議提及房地產時，特別強調化解房地產庫存，可謂抓住了中國房地產問題的本質。回顧以前中國的房地產調控政策，從過去最早的“抑制房價過快上漲”，到后來的“增加有效供給”，到今天的“化解庫存”，說明了什么。說明了中國房地產已經迎來了驚天的轉折點：住房已經從以前的短缺到了今天的過剩。在中國住房進入過剩階段之后，房地產作為中國經濟最重要拉動力的好日子基本已經結束，房地產已經從中國經濟增長的引擎成為中國經濟的拖累。

  對中國房地產稍有研究的人都知道，除了我所講的一線城市和重點城市，三四線城市的房地產最大的問題不是價格泡沫，而是數量泡沫。其實很多城市的房價并不高，但因為巨額的庫存，上漲沒有可能，下降沒有空間，大量的房子根本不知道賣給誰。我所言中國房地產進入過剩，有三個層面的意義：一是目前中國人均居住面積已經差不多超過了35平，房地產高速增長期已經結束；二是目前房地產庫存驚人，即使按照官方的口徑，待售面積超過6.8億平，在建面積超過70億平，按照人均35平計算，足夠超過2億人居住，而未來住房需求的群體不超過6000萬，嚴重過剩是不爭的事實；三是如果算上全國各地的小產權房，以及一些沒有納入統(tǒng)計口徑的房子，中國住房過剩的狀況會更加嚴重。不管這些數字是否準確，一個不爭的事實是，中國的房子太多了已經成為不爭的事實。目前除了一線城市、重點城市和熱點城市，絕大多數的住房已經足夠，至少80%以上的城市住房供應過剩，這是中國房地產的最大的基本面，房地產用了短短10多年的時間，就從短缺走到了過剩。

  在住房短缺的情況下，無論如何抑制房價，房價都會上漲，而在住房過剩的情況下，價格和投資的陰跌則會成為行業(yè)的常態(tài)。高層在這個時候提出“化解庫存”，絕非讓房地產回到以前的癲狂狀態(tài)，而是通過化解房地產的最大問題，避免中國經濟下滑。在房地產投資對中國經濟依然影響很大的情況下，房地產的穩(wěn)定是宏觀經濟穩(wěn)定的前提。

  筆者認為，高層釋放出“化解庫存”的信號再清晰不過的預示著，新一輪更強的救市政策隨即就會出臺，這些政策的可能選項包括：首套和二套房的首付回到20%；公積金貸款的門檻和標準調整，印花稅和營業(yè)稅降低，以及各地出臺相應的買房補貼政策。在政策的刺激下，是否需要買房，房價會不會上漲？答案也是很顯然的：一線城市、重點城市等20%的城市，在政策的刺激下，房價的上漲仍然是大概率事件；而三四線城市，房價大漲和大跌的可能都不大，能夠維持穩(wěn)定，則居住型需求者完全可以出手買房。至于買房投資者，在三四線城市的風險仍然較大。

  最后需要提醒三點：第一，不管如何刺激，中國房地產的好日子已經結束這是不爭的事實，不要期待房地產仍然會和過去一樣拉動中國經濟狂飆猛進；第二，考慮到明年中國經濟依舊困難的事實，貨幣寬松、人民幣貶值和負利率將會成為明年貨幣政策的常態(tài)，在負利率的情況下，一線城市和大城市的房地產仍然是投資保值的可選之項；第三，國務院常務會說要通過改革戶籍制度刺激住房消費，這是把消化房地產庫存的希望寄托在農民工身上，我只能很遺憾的說，農民工救不了中國房地產，因為農民工過去實在被剝削的太嚴重了，他們沒有這個購買能力。天下沒有免費的午餐，低成本勞動力最終一定會嚴重傷害中國經濟，包括中國的房地產。