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房地產(chǎn)信托發(fā)行放緩 投資者熱情不減

2016-10-13 11:55| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 536| 評(píng)論: 0|來自: 人民網(wǎng)

  樓市調(diào)控政策密集發(fā)布,房?jī)r(jià)或見頂?shù)挠懻摬唤^于耳,房地產(chǎn)信托還值得投資嗎?本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)信托投資熱沒有降溫,專家指出,投資者要注重風(fēng)險(xiǎn)控制,優(yōu)先選擇北上廣深一線城市的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。

  自2015年以來,在信托資金投向中,房地產(chǎn)行業(yè)占比一度整體呈下滑趨勢(shì)。但伴隨著樓市回暖,房企的資金缺口加大,房地產(chǎn)信托再次充當(dāng)了房企的重要融資渠道,經(jīng)歷一年多萎縮的房地產(chǎn)信托,發(fā)行規(guī)模大幅跳漲。

  用益信托數(shù)據(jù)顯示,2016年1~8月份,集合信托市場(chǎng)上共計(jì)發(fā)行595只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,發(fā)行規(guī)模達(dá)1549.16億元,同比上漲13.7%。僅9月第三周成立的60款集合信托產(chǎn)品中,房地產(chǎn)領(lǐng)域共成立9款產(chǎn)品,募集資金28.03億元,融資規(guī)模居首,占信托募資總額的30.45%。數(shù)據(jù)還顯示,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為一些信托公司拉動(dòng)今年盈利增長(zhǎng)的首要業(yè)務(wù)。今年以來發(fā)行房地產(chǎn)信托的公司有49家,在全部68家信托公司中占比達(dá)72%。前8個(gè)月,房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模達(dá)50億元以上的信托公司多達(dá)8家。

  

  用益信托網(wǎng)顯示,國(guó)慶后沒有新發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。雖然信托公司放緩房地產(chǎn)信托發(fā)行的腳步,但投資者熱情不減。10日,安信信托預(yù)售廣州荔灣區(qū)一款房地產(chǎn)信托項(xiàng)目,不僅預(yù)期收益仍高達(dá)7.3%~8%,還首次推出項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察,讓投資者深入了解新項(xiàng)目的具體情況和已投項(xiàng)目的投后運(yùn)行情況。

  中融信托公司的工作人員告訴記者,現(xiàn)在的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品有融資型和投資型兩種,二者最大區(qū)別在于運(yùn)作主體完全不同,前者主要由房地產(chǎn)公司提供相應(yīng)信托資金回購(gòu)或資產(chǎn)抵押條款,或信托公司受讓房地產(chǎn)公司相應(yīng)債權(quán)形式發(fā)行信托產(chǎn)品融資,信托公司僅僅充當(dāng)貸款中介角色;而后者在實(shí)際運(yùn)作過程中,信托公司必須參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程,并從項(xiàng)目開發(fā)收益中分得一杯羹。

  相比融資型信托產(chǎn)品主要考慮房地產(chǎn)公司資產(chǎn)抵押物估值,投資型信托產(chǎn)品必須考量信托資金所投資的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售前景與現(xiàn)金回籠速度。該人士表示,“但目前信托公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)營(yíng)銷尚缺乏豐富經(jīng)驗(yàn)與運(yùn)作案例,所以目前發(fā)行的大多是融資型信托產(chǎn)品!薄 ∶~解釋

  債轉(zhuǎn)股:是市場(chǎng)化銀行債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的簡(jiǎn)稱,債轉(zhuǎn)股是指金融資產(chǎn)管理公司(AMC)等作為實(shí)施機(jī)構(gòu),把原來銀行與企業(yè)間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑谫Y產(chǎn)管理公司與企業(yè)間的控股(或持股)與被控股的關(guān)系,債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)后,原來的還本付息就轉(zhuǎn)變?yōu)榘垂煞旨t。除國(guó)家另有規(guī)定外,銀行是不得直接將債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)。

  業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

  房地產(chǎn)信托仍有獲利空間

  在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品安全性的考量上,當(dāng)前多數(shù)信托公司已設(shè)計(jì)各自的房地產(chǎn)信托融資項(xiàng)目資質(zhì)評(píng)分體系。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),信托公司會(huì)將各城市GDP、人均購(gòu)買力、土地購(gòu)買成本等的收益比等列為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)高低的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。

  廣州某房地產(chǎn)開發(fā)人士接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示,一款預(yù)期年化收益率8%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,加上向信托公司、銀行等相關(guān)機(jī)構(gòu)支付的咨詢費(fèi)、托管費(fèi)等財(cái)務(wù)顧問費(fèi)用為5%,開發(fā)商的融資成本在13%左右。如果市場(chǎng)行情向下,中小開發(fā)商剛性兌付的能力將面臨挑戰(zhàn)。

  雖然專家預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資下半年或繼續(xù)下滑,但用益信托研究員帥國(guó)讓認(rèn)為,下半年房地產(chǎn)信托仍有獲利空間,考慮到二三線城市房地產(chǎn)業(yè)庫(kù)存壓力較大,未來房地產(chǎn)行業(yè)很有可能進(jìn)入調(diào)整期,房地產(chǎn)類信托項(xiàng)目可能會(huì)面臨一定的違約風(fēng)險(xiǎn)。投資者應(yīng)優(yōu)先選擇北上廣深一線城市的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。

  投資TIPS

  在選擇房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時(shí),應(yīng)考慮如下三個(gè)方面。

  首先,要挑選品牌知名度高、有口碑的信托公司。其次,要選擇投資綜合實(shí)力較強(qiáng)的一線房地產(chǎn)開發(fā)公司的信托產(chǎn)品。最后,要關(guān)注房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。


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