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9月30日起,21個(gè)城市針對(duì)樓市密集發(fā)聲,其中6個(gè)城市在短短數(shù)天內(nèi)連頒兩道禁令。限購(gòu)、提高首付比例幾乎成為集體調(diào)控樓市的標(biāo)配。 這場(chǎng)開(kāi)始于去年年底,在今年年中發(fā)酵,并在八九月份達(dá)到癲狂狀態(tài)的全國(guó)性房?jī)r(jià)上漲,隨著這波高密度政策出臺(tái)而被遏制:不少地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)購(gòu)房者毀約退房的現(xiàn)象。 樓市,中國(guó)人理財(cái)?shù)淖詈笠坏佬睦矸谰(xiàn),未來(lái)又將走向何方? 二套房七成首付是主流 今年“十一”,除了車(chē)水馬龍的高速路和著名景點(diǎn),樓市是當(dāng)之無(wú)愧的主角。長(zhǎng)假期間,幾乎每天都有兩三個(gè)城市公布最新樓市政策。9天中,有21個(gè)城市針對(duì)樓市發(fā)聲,其中16個(gè)城市明確表示將新規(guī)定或進(jìn)一步采取限購(gòu)政策;15個(gè)城市明確將上調(diào)首付比例,以降低購(gòu)房融資的杠桿率。 值得注意的是,在這15個(gè)城市中,最高的首付比例為七成。如北京,將購(gòu)買(mǎi)二套房以144平方米為界限,分為“普通自住房”和“非普通自住房”兩類(lèi),后者在按揭貸款時(shí)購(gòu)房者需要至少首付七成,而前者也要至少首付五成。而深圳、廣州等地則將二套房首付比例全部調(diào)整為“七成以上”。 不僅如此,不少城市還上調(diào)了首套房的首付比例。武漢、濟(jì)南等地將首套房首付比例由此前的20%上調(diào)至30%;北京地區(qū)則由最低30%上調(diào)至最低35%;天津部分地區(qū)首套房貸款比例上調(diào)至40%。 “以北京為例,盡管目前銀行對(duì)首套房利率優(yōu)惠政策變化不大,但之前是認(rèn)貸不認(rèn)房,就算購(gòu)房者名下有房,在還清貸款后購(gòu)房也可享受首套房待遇。而新政則將購(gòu)房門(mén)檻提高不少。”偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊向北京晨報(bào)記者表示,在購(gòu)房人群中,大約有40%的購(gòu)房者是二套房購(gòu)買(mǎi)者,其中有三分之二可能受到新政影響。在這些人中,大部分購(gòu)房者都希望購(gòu)買(mǎi)140平方米以上的大戶(hù)型。 按此計(jì)算,如果在北京以500萬(wàn)元的房屋為例,按照以前30%的首付比例計(jì)算,購(gòu)房者需要支付首付款大約150萬(wàn)元。而按照新規(guī),即便是首套房首付也要多出25萬(wàn)元,如果二套房,普通自住房則將多首付100萬(wàn)元,而非普通自住房的首付則要多出200萬(wàn)元。 銀行信貸或被迫再調(diào)整 “下半年,銀行將著力發(fā)展個(gè)人房屋按揭貸款!眱H僅一個(gè)半月前,各家上市銀行中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,銀行高管的雄心壯志還縈繞耳邊。如今,各地政府則要求收緊樓市的金融杠桿。央行行長(zhǎng)周小川也表示,政府高度重視部分城市房?jī)r(jià)上漲,信貸增長(zhǎng)會(huì)有所控制。 今年以來(lái),個(gè)人住房按揭貸款以從未有過(guò)的方式,支撐起了整個(gè)金融業(yè)新增貸款的比重。央行數(shù)據(jù)顯示,8月份以個(gè)人按揭貸款為主的住戶(hù)部門(mén)中長(zhǎng)期貸款新增貸款6755億元,占當(dāng)月人民幣貸款新增總額9487億元的七成以上。有業(yè)內(nèi)人士直言,今年中國(guó)的GDP增長(zhǎng)主要?jiǎng)恿υ从跇鞘小?/p> “銀行不得不隨著國(guó)家政策的調(diào)整而改變方向!泵裆y行首席經(jīng)濟(jì)研究員溫彬坦言,即便銀行不愿意調(diào)整,但樓市的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)凸顯。不過(guò),他預(yù)計(jì),銀行針對(duì)首套房貸款優(yōu)惠仍將有所保留,將會(huì)繼續(xù)服務(wù)于剛需人群。 北京晨報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前各家銀行還暫未對(duì)房屋按揭貸款執(zhí)行新政。但在新政出臺(tái)前,已有銀行將首套房貸款利率優(yōu)惠從此前最低8.3折,上調(diào)至8.5折。 吳昊表示,由于今年樓市火爆,銀行貸款任務(wù)已經(jīng)基本完成,上調(diào)折扣也有年底流動(dòng)性收緊的原因。 加息?加稅? 樓市限購(gòu)之后,政府是否還將有后招? 日前,國(guó)際貨幣基金組織(IMF)曾表示,中國(guó)大城市房?jī)r(jià)暴漲不可持續(xù),建議征收房產(chǎn)稅。但業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,由于當(dāng)前中國(guó)一些房屋產(chǎn)權(quán)并不明晰,短期內(nèi)征收房產(chǎn)稅難度較大。 “從以往的經(jīng)驗(yàn)看,如果限購(gòu)、去杠桿都不管用,那么下一步就是加息了。”吳昊認(rèn)為,現(xiàn)在已經(jīng)到了調(diào)控政策必須得出的時(shí)候了。 在中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)與政策主管周景彤看來(lái),今年四季度至明年一季度,將是中國(guó)樓市的重要轉(zhuǎn)型期,但對(duì)于是否有進(jìn)一步動(dòng)作,則還要看當(dāng)下政策執(zhí)行情況!罢刂品康禺a(chǎn)癲狂狀態(tài),而非一棒子打死。保持平穩(wěn)才是上上策。” 華創(chuàng)證券分析師屈慶則認(rèn)為,限制熱點(diǎn)城市是為了將需求擠出到非熱點(diǎn)城市,整體還是會(huì)因城施政,不會(huì)全國(guó)范圍內(nèi)收緊房地產(chǎn)政策。 匯豐的報(bào)告也顯示,中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)熱只在個(gè)別城市,全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展不平衡、一二線(xiàn)城市以外其他地區(qū)房產(chǎn)價(jià)格因高庫(kù)存而走平,系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)仍然很低。 此外,業(yè)界也有聲音認(rèn)為,樓市平靜之后股市或?qū)⒃倨稹?/p> “這算得上是史上最嚴(yán)樓市調(diào)控,預(yù)計(jì)這一輪房?jī)r(jià)上漲接近尾聲了!狈秸C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為,國(guó)慶密集的房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒃俣壤霉墒。“房地產(chǎn)調(diào)控利好債市,利好消費(fèi)股和PPP,利空商品和周期股! 而中金報(bào)告則認(rèn)為,未來(lái)幾個(gè)月房?jī)r(jià)有望降溫,但政策再加碼階段,對(duì)應(yīng)A股地產(chǎn)股仍有10%到20%上漲空間。 不過(guò),廣發(fā)策略則認(rèn)為,樓市資金流入股市的條件相當(dāng)苛刻。首先要保證房?jī)r(jià)下跌是短周期下跌,而非長(zhǎng)周期向下拐點(diǎn)。其次,貨幣政策進(jìn)一步寬松,但這一點(diǎn)可能性很低。(北京晨報(bào)記者 姜樊) 9天21城發(fā)布樓市調(diào)控政策 9月30日 北京:首套首付35%,無(wú)論有無(wú)貸款,二套首付50%。 天津:外地戶(hù)籍在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)禁購(gòu)第2套。 10月1日 成都:部分區(qū)域只能新購(gòu)買(mǎi)1套商品住房。 鄭州:180平方米以下住房,本地戶(hù)籍限購(gòu)第3套,外地戶(hù)籍限購(gòu)第2套。 10月2日 無(wú)錫:外地戶(hù)籍禁購(gòu)第2套。二套首付由不低于30%調(diào)整為40%。 濟(jì)南:本市戶(hù)籍禁購(gòu)第4套,外地戶(hù)籍禁購(gòu)第2套。首付比例提高。公積金貸款最高額度下調(diào)。 合肥:市區(qū)內(nèi)本市戶(hù)籍禁購(gòu)第3套,外地戶(hù)籍首套需有連續(xù)社保和繳稅證明,禁購(gòu)第2套。 10月3日 武漢:部分區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)政策,首套首付比例提至25%,二套房提至50%。本地人禁購(gòu)第3套,外地人禁購(gòu)第2套。 蘇州:外地戶(hù)籍首套房需提供納稅或社保證明,禁購(gòu)第2套。本市戶(hù)籍禁購(gòu)第4套房。 鄭州:首套房貸款首付30%,二套房40%。 10月4日 蘇州:首套房最低首付比從20%調(diào)高至30%。 深圳:深圳戶(hù)籍成年單身人士在深圳禁購(gòu)第2套住房;在深圳連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶(hù)籍居民家庭禁購(gòu)第2套住房。 廣州:本市戶(hù)籍禁購(gòu)第3套,非本市戶(hù)籍提供3年以上個(gè)稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的,禁購(gòu)第2套住房。 長(zhǎng)沙:住建委約談部分涉事開(kāi)發(fā)商,要求大力整改,強(qiáng)調(diào)反對(duì)“暴漲亂漲、為漲而漲”。 10月5日 南寧:開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格,實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得高于預(yù)售申報(bào)價(jià)格。 南京:(9月25日,南京對(duì)本市戶(hù)籍禁購(gòu)第3套,外地戶(hù)籍禁購(gòu)第2套。)非本市戶(hù)籍首套需提供1年社保;本市戶(hù)籍成年單身人士禁購(gòu)第2套;首套首付50%。 廈門(mén):180平方米及以下,本市戶(hù)籍禁購(gòu)第3套,外地戶(hù)籍禁購(gòu)第2套、首套需3年社保。 10月6日 珠海:144平方米及以下,本市戶(hù)籍禁購(gòu)第4套;外地戶(hù)籍禁購(gòu)第2套,首套需一年社保。 惠州:強(qiáng)化預(yù)售制度的落實(shí)以及預(yù)售資金的監(jiān)管力度,首次對(duì)中介的秩序規(guī)范做出規(guī)定。 福州:144平方米及以下的,城區(qū)戶(hù)籍禁購(gòu)第3套;外地戶(hù)籍禁購(gòu)第2套,首套需一年社保。 東莞:本市戶(hù)籍禁購(gòu)第3套。外地戶(hù)籍購(gòu)買(mǎi)2套需1年社保。 10月7日 佛山:本市戶(hù)籍禁購(gòu)第3套。非本市戶(hù)籍可購(gòu)買(mǎi)1套新建商品住房。 10月8日 上海:繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行“滬九條”的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。 合肥:限購(gòu)查詢(xún)對(duì)象除購(gòu)房者本人、配偶外,未成年子女也納入其中。 |
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