據(jù)媒體21日?qǐng)?bào)道，面臨退市風(fēng)險(xiǎn)的*ST寧通B發(fā)布公告，擬出售兩套房產(chǎn)，借以扭虧保殼。雖然上市公司“賣房保殼”，*ST寧通B并非首例，但在近期“搶房潮”和“限購(gòu)令”的背景下，此次事件無(wú)疑令輿論再次聚焦樓市�；仡欀�前的上�！半x婚潮”，夫妻為抓住這一輪樓市升值紅利，不惜以打破婚姻的方式騙取首付優(yōu)惠。我們從沒(méi)有為一個(gè)經(jīng)濟(jì)話題如此血脈膨脹，這些生動(dòng)景象，對(duì)比去年股市泡沫，二者是如此相似；然而，這一輪樓市泡沫可能更需警惕。

銀行抵押貸款是居民加杠桿進(jìn)入樓市最直接的表征，近3個(gè)月的居民中長(zhǎng)期貸款約占全部新增貸款的66%；而非居民中長(zhǎng)期貸款則持續(xù)走低。同時(shí)，M1和M2增速“剪刀差”持續(xù)擴(kuò)大，資產(chǎn)不斷“活化”。這些跡象均表明居民部門正在不斷加杠桿進(jìn)入樓市，樓市又催生地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火熱，但這勢(shì)必對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的資金投入形成“擠出效應(yīng)”。

居民部門的杠桿率究竟有多大，粗略估計(jì)我國(guó)樓市的杠桿率已經(jīng)超過(guò)2015年股市瘋狂時(shí)期的杠桿率。為觀察樓市杠桿率，這里進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單的估算：2015年我國(guó)城鎮(zhèn)人口7.7億人，假設(shè)家庭人數(shù)為3人，家庭住房面積80平方米，單位面積商品房銷售價(jià)格為6793元/平方米（2015年全國(guó)均值），進(jìn)而得到商品房的市值約140萬(wàn)億。6月底，個(gè)人購(gòu)房貸款余額15.4萬(wàn)億，開發(fā)貸款余額5.9萬(wàn)億。由此可知，地產(chǎn)杠桿率約為15.25%。2015年股市杠桿資金最高時(shí)為4萬(wàn)億，對(duì)應(yīng)約50萬(wàn)億市值，杠桿率約8%。可見，樓市的杠桿率已達(dá)股市高點(diǎn)的近2倍，所以居民房貸和房?jī)r(jià)均高增長(zhǎng)的狀態(tài)難以長(zhǎng)期持續(xù)，一旦發(fā)生樓市價(jià)格下跳，其給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的沖擊將比股市更大。

我國(guó)房地產(chǎn)泡沫還表現(xiàn)出梯度轉(zhuǎn)移的特征。房?jī)r(jià)領(lǐng)漲區(qū)不再集中于北上廣深組成的一線城市，而是轉(zhuǎn)移至合肥、廈門、南京等東部二線城市。而這些城市的土地交易也異�；鸨�，8月份，賣地最多的50大城市土地出讓金高達(dá)1.51萬(wàn)億，同比增幅高達(dá)51%。全國(guó)單宗土地超過(guò)10億的地塊合計(jì)有65宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的“地王”達(dá)46宗，成為歷史上地王最為密集的月份。

需要引起關(guān)注的是，無(wú)論是房?jī)r(jià)收入比還是去化周期，東部二線城市均已逼近美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)前的高點(diǎn)。該地區(qū)之所以成為房?jī)r(jià)領(lǐng)漲區(qū)，本質(zhì)上還是“活化”的資金流匯集的結(jié)果，至于資金流為什么在這些地區(qū)匯集？一方面這些地區(qū)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略導(dǎo)向和交通便捷導(dǎo)向的雙重疊合區(qū)；另一方面是這些城市的政策環(huán)境較為寬松，投資門檻較一線城市偏低。

面對(duì)當(dāng)前火爆的樓市，政策層面又該如何安排？過(guò)去簡(jiǎn)單對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控的方式，經(jīng)實(shí)踐顯示已收效甚微，“限購(gòu)”和“限貸”又只是短期政策，且存在阻隔剛需等“傷及無(wú)辜”的風(fēng)險(xiǎn)，所以貨幣政策和財(cái)政政策被寄予厚望。但二者在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下發(fā)揮的空間較為有限。其中，通脹回落將收縮貨幣政策的調(diào)控空間。地方政府收入有限但支出高增，加之地方債發(fā)行已接近年內(nèi)上限，意味著積極財(cái)政政策也面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。所以，建議采取針對(duì)性稅收政策，一方面體現(xiàn)為增加制造業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的稅收優(yōu)惠，另一方面體現(xiàn)為堅(jiān)定推行保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅改革。

□藏波（中國(guó)工行城市金融研究所研究員）