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42億中標(biāo)深圳前海地塊 新世界殺回內(nèi)地

2016-9-20 17:28| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 389| 評論: 0|來自: 時代周報

新世界發(fā)展(以下簡稱“新世界”, 00017.HK)又回來了。在出售內(nèi)地多個項目給予恒大地產(chǎn)(03333.HK)后,這一次,他們花費42億元重金購入深圳前海一宗土地。

實際上,早在2014年便有市場傳言新世界有意參加深圳前海開發(fā)一事,但新世界明確表態(tài)稱,沒有參與任何前海土地拍賣,也沒有計劃去參與。

不過,計劃沒有變化快,F(xiàn)階段手握充足現(xiàn)金流的新世界最終選擇出招。9月8日,新世界集團兼周大福企業(yè)掌舵人鄭家純更對外透露,公司將繼續(xù)加大內(nèi)地項目的投資。

不過,曾有業(yè)內(nèi)人士指出,新世界長期奉行土地市場“聯(lián)動開發(fā)”模式,使得項目開發(fā)周期過長、進度緩慢,而這次重新回歸,新世界是否能克服對內(nèi)地一二線城市的水土不服?

新世界中國公關(guān)部在接受時代周報記者采訪時表示,公司并未固守特定的開發(fā)模式,而是根據(jù)市場需求及每個地塊的屬性及特點,采用最合適的模式進行開發(fā)。

但一線城市土地價格相對高昂,新世界如何保證其利潤?接下來,新世界在內(nèi)地進行擴張以增加土儲,是否會繼續(xù)聯(lián)合周大福通過定向或者收購的方式?面對時代周報記者的疑問,新世界公關(guān)部未就上述問題給予明確答復(fù)。

豪擲42億拓地

8月18日,新世界發(fā)布公告稱,公司與周大福企業(yè)有限公司成立的香港合營公司天得發(fā)展有限公司,以42.07億元中標(biāo)深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局的前海桂灣片區(qū)地塊。

由于地塊對競買人資格設(shè)置了嚴(yán)格的限制條件,要求競買申請人須為香港注冊企業(yè),須控股3家(含3家)以上在香港主板上市企業(yè),其中至少1家總資產(chǎn)不低于1000億港元等,因此唯一到場的新世界在遞交申請后便成功以底價競得該地塊。據(jù)中國指數(shù)研究院分析,從地塊設(shè)定條件來看,該地塊定向出讓意圖十分明顯。

中國指數(shù)研究院續(xù)稱,該地塊項目建成后,需自持十年才能對外出售,不排除該項目被做成公寓或?qū)懽謽菍ν獬鲎!坝捎谇昂3鲎尩纳虡I(yè)/辦公用地供應(yīng)較多,再加上后海片區(qū)商業(yè)競爭的影響,前海寫字樓市場不論在售價還是租金上也將面臨一定壓力!

新世界公關(guān)部則向時代周報記者透露,該地塊屬于商業(yè)用地,獲批總建筑面積約17萬平方米,其中14.83萬平方米將定為辦公用途。

而根據(jù)出讓地塊相關(guān)規(guī)定,新世界及周大福企業(yè)透過香港合營公司將予成立的中國合營公司須于2016年11月17日或之前與前海管理局訂立土地使用權(quán)出讓合同以收購該宗地,并自簽訂土地使用權(quán)出讓合同之日起5個工作日內(nèi)付清成交價款。

這對手持大量現(xiàn)金儲備的新世界而言,似乎并不是太大的難事。

2015年12月初,新世界出售武漢、?诘鹊毓4個項目予恒大,成交金額135億元人民幣。12月29日,恒大宣布收購新世界位于成都、貴陽2個項目及周大福位于北京、上海、青島3個項目。憑借這5個項目851萬平方米的總建筑面積和204億元的總金額,恒大再次刷新中國房地產(chǎn)收購最高紀(jì)錄。

在這兩次交易中,新世界共向恒大出售9個項目,總建筑面積逾1200萬平方米,共收金339億元人民幣。而彭博社引述交銀國際表示,截至2015年6月底,新世界手頭現(xiàn)金有約310億港元,同時香港上海匯豐銀行有限公司已作為貸款人向新世界發(fā)展授出信貸融資約214.67億港元。由此可見,新世界發(fā)展資金處在充裕狀態(tài)。

再塑內(nèi)地市場

實際上,當(dāng)時新世界出售內(nèi)地資產(chǎn)的行為曾觸動兩地投資者的神經(jīng),部分人士更將之解讀為“新世界對二三線城市的房產(chǎn)不夠樂觀、欲撤出中國市場”的征兆。

猜測背后,則是這家較早進入內(nèi)地市場的香港房企在業(yè)績上的不穩(wěn)定。

2004財年,新世界發(fā)展旗下地產(chǎn)平臺—新世界中國的營收為38.90億港元。到了2005財年,這一數(shù)字為33.79億港元。

2015年9月23日,新世界中國在香港召開2014/2015財年全年業(yè)績發(fā)布會,年內(nèi),新世界中國物業(yè)銷售應(yīng)占經(jīng)營溢利為29.36億港元,較2014財政年度下跌41.3%。整體入賬物業(yè)錄得銷售額約為人民幣130.68億元,銷售量為85.5萬平方米,較上年同期下跌39.5%。值得注意的是,2015年度新世界中國整體毛利率為41.6%,同期下跌2.7%。對此,新世界中國執(zhí)行董事顏文英表示,2015年度毛利率下降的主要原因是廊坊、唐山、大連以及佛山等地的入市項目毛利率較低。

而新世界中國2016財政年度上半年業(yè)績顯示,其公司收益為82.34億港元,2015年同期則為98.96億港元。股權(quán)持有人應(yīng)占溢利5.42億港元,按年下跌64.2%,物業(yè)銷售之整體毛利率下跌6.3%-34.1%。

在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來,新世界中國長期奉行的土地市場“聯(lián)動開發(fā)”模式,所導(dǎo)致的直接問題就是開發(fā)周期過長,開發(fā)進度緩慢!巴顿Y周期過長帶來的風(fēng)險則是導(dǎo)致新世界中國失去很多擴張機會,從而忽略了充分利用財務(wù)杠桿去獲得更多的市場份額!

改變迫在眉睫。

從2011年開始,新世界發(fā)展創(chuàng)辦人兼首任董事會主席鄭裕彤重組旗下資產(chǎn),由長子鄭家純接棒做新世界主席。2015年3月,鄭家純之子鄭志剛上任新世界發(fā)展執(zhí)行副主席,兼聯(lián)席總經(jīng)理。同為孫輩的鄭志恒和鄭志雯,也擔(dān)任新世界發(fā)展的執(zhí)行董事,參與集團管理。

新班子自2011年上任后,對于內(nèi)地市場的經(jīng)營策略亦隨之發(fā)生改變。2015年12月,新世界中國先后向恒大出售武漢、?、惠州等多個物業(yè)。

對于上述資產(chǎn)出售,新世界中國稱,出售標(biāo)志著集團減低二線及三線城市及毛利率較低項目投資,把資源集中在一線及1.5線城市及中型物業(yè)項目,達到優(yōu)化物業(yè)發(fā)展及投資組合策略。

與此同時,2016年8月4日,新世界中國歷時大半年的私有化也宣告完成。

為何要私有化新世界中國?多位接受時代周報記者采訪的專家表示,倘若本次私有化取得成功,就等于取消了新世界發(fā)展與新世界中國之間的不競爭承諾,令母公司可以直接投資中國物業(yè),鞏固國內(nèi)業(yè)務(wù)在集團內(nèi)的戰(zhàn)略性定位,而新世界中國亦可借助新世界發(fā)展的財務(wù)實力為大型項目提供資金。

不過,挑戰(zhàn)仍然存在。

今年以來,內(nèi)地土地價格的飛漲,讓諸多香港房企大佬直呼“太貴”。有“賭王”之稱的嘉華國際主席兼董事總經(jīng)理呂志和甚至表示,不敢跟隨內(nèi)地開發(fā)商以高價拿地。九龍倉主席兼常務(wù)董事吳天海則認(rèn)為,如今內(nèi)地各個城市針對房地產(chǎn)市場的政策均有放緩跡象,大環(huán)境開始變好。不過由于地價太貴,很難在內(nèi)地找到合理價格的地塊,因此對于未來內(nèi)地的投資計劃暫時沒有一個固定的計劃。而香港首富李嘉誠也感嘆:“物色合理回報的地產(chǎn)投資項目殊不容易!

如今聲稱要加大內(nèi)地一線城市投資的新世界,又將如何在規(guī);c利潤間取得平衡?


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