經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶 實(shí)習(xí)記者 周雅 一項(xiàng)為期10年的信托貸款計(jì)劃，在運(yùn)行期間，估值20億元的抵押物被查封折價(jià)拍賣，且4次流拍。對(duì)北京中融-北京星城置業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱“中融星城信托計(jì)劃”）的債權(quán)人而言，這顯然不是一個(gè)好消息。

　　中融星城信托計(jì)劃成立于2012年11月，期限為10年，中融信托共募集了11.15億元，并以信托貸款方式借貸給北京星城置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“星城置業(yè)”），用來(lái)歸還銀行貸款和星城國(guó)際裝潢改造等費(fèi)用。

　　2015年2月，信托計(jì)劃成立2年零3個(gè)月時(shí)，中融信托向北京市第三中級(jí)人民法院申請(qǐng)查封了抵押物——北京星城國(guó)際大廈地下3層至地上4層共62099.87平方米物業(yè)，并先后4次進(jìn)行拍賣，不過(guò)均流拍。

　　從2000年開工建設(shè)，這棟位于北京市朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋路甲10號(hào)包括了商業(yè)、公寓和寫字樓的綜合體項(xiàng)目，歷經(jīng)數(shù)次易主、債務(wù)纏身以及司法訴訟。

　　2012年商場(chǎng)停業(yè)改造中停工，一直持續(xù)至今。

　　星城置業(yè)及其開發(fā)的星城國(guó)際項(xiàng)目可謂系出名門，最初為北京國(guó)企背景的上市企業(yè)京東方與馬來(lái)西亞華商章金福合作開發(fā)項(xiàng)目，從2007年京東方轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)后，星城置業(yè)實(shí)際控制人多次變更，最終滑落深淵。

　　就星城國(guó)際大廈各種糾紛及11億元信托融資潛在的償付風(fēng)險(xiǎn)等相關(guān)問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)多次采訪星城置業(yè)多個(gè)部門和中融信托多位高管，幾方均未給出明確的答復(fù)。

　　11億元信托貸款

　　9月12日，深秋的北京格外涼爽，從地鐵14號(hào)線將臺(tái)路站向北幾百米，酒仙橋路和萬(wàn)紅路交叉口東南角便是星城國(guó)際大廈，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，這棟環(huán)形圍裙大樓格外顯眼，其4層以上為寫字樓和公寓，大部分已經(jīng)住滿。

　　星城國(guó)際1層到4層為商業(yè)，原為2007年開業(yè)的純本百貨商場(chǎng)，2012年中，由于經(jīng)營(yíng)不善，純本百貨計(jì)劃與第三方合作將商場(chǎng)業(yè)態(tài)從百貨改造成黃金珠寶，隨即停業(yè)改造，隨后項(xiàng)目爛尾至今。除了部分快餐和金融機(jī)構(gòu)正常開業(yè)外，其余空間均被查封。

　　當(dāng)日早晨，商場(chǎng)兩個(gè)大門封閉，內(nèi)部被查封物業(yè)由隔板圍擋，地下停車場(chǎng)有少量車輛停放。

　　背靠望京、緊鄰798藝術(shù)區(qū)和機(jī)場(chǎng)高速，周邊云集多家國(guó)內(nèi)國(guó)際知名高科技、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，星城國(guó)際本可以補(bǔ)充這一區(qū)域的商業(yè)空間，但在數(shù)次易主后，它劃出一道讓人意想不到的軌跡。

　　資料顯示，目前星城置業(yè)實(shí)際控制人為石健平和李世亮，在2010年前后，通過(guò)收購(gòu)兩家法人股東全部股權(quán)控股星城置業(yè)，星城國(guó)際大廈除了部分商業(yè)和寫字樓外，大部分項(xiàng)目早在2007年前售完。

　　2012年，因重新改造和銀行貸款到期，星城國(guó)際面臨著較大的資金壓力，當(dāng)年8月，在泰遠(yuǎn)嘉業(yè)（北京）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理魏俊玲牽線下，星城置業(yè)與中融信托進(jìn)行多次接觸和交流，經(jīng)過(guò)近3個(gè)月的談判，雙方達(dá)成一個(gè)11億元信托貸款融資計(jì)劃。

　　2012年11月，中融星城信托計(jì)劃正式成立，共募集了11.15億元，信托存續(xù)期為10年，分為兩種類型，A類每一年贖回開放一次，利率為8.5%到10.5%左右，B類每?jī)赡贲H回開放一次，利率為9%到11%左右。

　　該信托計(jì)劃書顯示，抵押物為星城國(guó)際大廈地下3層、地上4層共62099.97平方米經(jīng)營(yíng)性商業(yè)物業(yè)，2012年9月評(píng)估價(jià)為20.6億元，抵押率為53.4%。星城置業(yè)子公司北京閏拓投資以40%股權(quán)做擔(dān)保。

　　按照星城置業(yè)與純本百貨簽訂的租賃協(xié)議，信托計(jì)劃執(zhí)行期間，星城置業(yè)可獲得23.17億元租金收入。另外，李世亮在貴州有三座煤礦，預(yù)計(jì)投產(chǎn)后每年凈利潤(rùn)不低于6億元。

　　從抵押物和償付能力看，該信托計(jì)劃似乎不存在太大風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)一位參與該信托計(jì)劃銷售的金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人介紹，中融星城信托原本計(jì)劃募集2.2億元，主要用來(lái)償還銀行貸款，“但后來(lái)雙方談得不錯(cuò)，信托貸款額度從2.2億元提高到了11億元�！贝送猓�中介人魏俊玲獲得融資總額4%的服務(wù)費(fèi)用。

　　從2012年11月20日到12月11日，中融信托分三次把募集到的2.73億元、6.52億元和1.9億元共計(jì)11.15億元匯入星城置業(yè)設(shè)立在民生銀行的共管賬戶中。

　　2013年底，中融星城信托計(jì)劃向投資者發(fā)行了8期之后停止續(xù)存，此后并未發(fā)行新的續(xù)存計(jì)劃，不過(guò)，中融信托一位客服人員表示，截至2016年第二季度末，該項(xiàng)信托計(jì)劃仍在正常執(zhí)行中。

　　如果該信托計(jì)劃仍在正常運(yùn)行中，而中融信托方面又停止續(xù)存，這很可能意味著，隨著2014年底A類信托和2015年底B類信托計(jì)劃贖回期先后開放，如果有投資者選擇提前贖回，在沒(méi)有新投資者補(bǔ)充的情況下，中融信托已經(jīng)開始為11億元信托兜底。

　　中途抵押物遭拍賣 資金去向成謎

　　從2013年底，中融星城信托計(jì)劃發(fā)行了8期之后停止續(xù)存，其實(shí)這項(xiàng)信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)凸顯，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)是首期A類信托產(chǎn)品贖回開放期。上述人士表示，做這類投資，行內(nèi)有句話叫“宜早不宜晚”，相較前期，后期投入風(fēng)險(xiǎn)更大。

　　但種種跡象顯示，事件在向更壞的方向發(fā)展。

　　2015年2月，距離信托計(jì)劃結(jié)束還有7年零9個(gè)月，中融信托向北京市第三中級(jí)人民法院申請(qǐng)查封抵押物，隨后，法院正式查封了星城國(guó)際地下3層、地上4層共計(jì)62099.87平方米物業(yè)。

　　2015年12月，2016年1月、3月和8月，北京市第三中級(jí)人民法院先后四次通過(guò)淘寶司法拍賣平臺(tái)對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣，起拍價(jià)從21.72億元逐步降至17.6億元、14.08億元，但4次拍賣均無(wú)人報(bào)名參與競(jìng)拍。

　　對(duì)此，多位資本界人士判斷趨于一致，一方面信托計(jì)劃停止續(xù)存，一方面發(fā)行方查封抵押物并進(jìn)行拍賣，存在兩種可能：一種可能是星城置業(yè)違約停止支付本金和利息，中融信托通過(guò)拍賣抵押物變現(xiàn)提前結(jié)束計(jì)劃；另一種可能是抵押物有多次抵押或權(quán)屬糾紛，中融信托意識(shí)到這項(xiàng)計(jì)劃存在風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)此，中融信托和星城置業(yè)方面均未給出答案。

　　上述金融機(jī)構(gòu)人士分析，無(wú)論哪一種可能，都意味著這一信托產(chǎn)品存在償付風(fēng)險(xiǎn)，“根據(jù)我的判斷和了解，這個(gè)產(chǎn)品可能出問(wèn)題了，極有可能中融信托已經(jīng)在兜底。也就是說(shuō)星城國(guó)際已經(jīng)違約了，投資人收益和贖回需要中融信托自己來(lái)兌付。”

　　北京市第三中級(jí)人民法院發(fā)布的抵押物拍賣信息顯示，被拍賣的星城國(guó)際共62099.87平方米物業(yè)存在其他抵押情況；另外，2008年11月，星城國(guó)際從北京農(nóng)商行獲得3.3億元貸款，2012年初也出現(xiàn)違約情況。

　　中融信托提供給星城置業(yè)的11.15億元信托貸款中，2.2億元被明確用來(lái)償還銀行貸款，另有4600萬(wàn)元支付給中介人魏俊玲服務(wù)費(fèi)，有一小部分可能投入到星城國(guó)際商業(yè)項(xiàng)目改造中，而其余資金去向不明。

　　一位原在純本百貨擔(dān)任重要職務(wù)的人士表示，資金有一部分用在了改造工程中，但其拒絕透露項(xiàng)目其他情況。

　　這筆資金去向不僅關(guān)系星城置業(yè)生死存亡，也關(guān)乎信托投資人利益，同時(shí)也意味著中融信托在監(jiān)管資金使用方面存在漏洞。

　　一位接近中融信托的人士告訴記者，這筆資金足以應(yīng)付星城國(guó)際改變業(yè)態(tài)成本和日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，之所以走到商場(chǎng)爛尾、抵押物被拍賣的地步，可能是因?yàn)榇蠊蓶|挪用了這筆資金另作他用，并沒(méi)有真正運(yùn)用到項(xiàng)目中。

　　但這一說(shuō)法并未獲得中融信托官方和星城置業(yè)方面的證實(shí)，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者也未獲得剩余資金流向的直接證據(jù)。

　　星城置業(yè)實(shí)際控制人石健平為山西呂梁人，其旗下有山西通江能源集團(tuán)有限公司、北京中科巴普科技發(fā)展有限公司和北京馥銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等多家企業(yè)。石健平本人及公司陷入多起民間借貸糾紛。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者獲得信息顯示，石健平從烏蘭察布市新鴻業(yè)投資咨詢有限公司借貸的5000萬(wàn)元于2013年前后違約，同一時(shí)期，石健平欠呼和浩特市漢廣商貿(mào)有限公司1.08億元也出現(xiàn)違約情況。

　　2012年也是煤炭行業(yè)轉(zhuǎn)折重要一年，從這一年開始，煤炭?jī)r(jià)格持續(xù)暴跌，煤炭企業(yè)普遍虧損，石健平在山西的產(chǎn)業(yè)以煤炭為主；星城置業(yè)另一名控制人李世亮在貴州畢節(jié)地區(qū)也有煤礦項(xiàng)目。

　　目前，沒(méi)有證據(jù)顯示石健平和李世亮把從中融信托獲得的剩余信托貸款挪作他用，也沒(méi)有證據(jù)顯示這些資金的流向。

　　項(xiàng)目前情

　　如果從成立時(shí)算起，星城置業(yè)可謂系出名門。

　　公開的資料顯示，星城置業(yè)成立于1995年10月，注冊(cè)資本800萬(wàn)美元，中外合資企業(yè)，中方股東為北京市國(guó)有資本控股上市企業(yè)京東方，外方股東實(shí)際控制人為馬來(lái)西亞華人章金福（CHEONGHOCK）。

　　京東方年報(bào)顯示，2000年前后，京東方與北京電子管廠簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，以2685.79萬(wàn)元價(jià)格獲得一塊建設(shè)用地，并以這塊土地入股星城置業(yè)，占股25%，章金福控制下的香港旭景投資和新加坡典立科技占股75%。

　　雙方為合作開發(fā)模式，京東方提供土地，章金福提供資金和負(fù)責(zé)開發(fā)具體事宜，開始開發(fā)星城國(guó)際項(xiàng)目，但該項(xiàng)目土地使用權(quán)獲得時(shí)間為2008年。在這之前，章金福在煙臺(tái)龍口和當(dāng)?shù)啬臣壹�體企業(yè)有過(guò)合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的先例。

　　2001年2月份，京東方以2178萬(wàn)元代價(jià)從典立科技手中獲取星城置業(yè)15%的股權(quán)，持股比例上升至40%，章金福持股60%，章金福擔(dān)任公司董事長(zhǎng)，2000年星城國(guó)際項(xiàng)目正式動(dòng)工建設(shè)。

　　星城國(guó)際項(xiàng)目由高檔公寓、寫字樓和商場(chǎng)及地下等構(gòu)成，到2005年，大部分公寓售完，星城置業(yè)旗下凈資產(chǎn)為8970萬(wàn)元，京東方為了突出主業(yè)開始謀求轉(zhuǎn)讓手中的股權(quán)。

　　5月，京東方、章金福分別與漢博投資簽署協(xié)議，京東方計(jì)劃把星城置業(yè)40%股權(quán)、章金福計(jì)劃把30%的股權(quán)分別以6000萬(wàn)元和4500萬(wàn)元價(jià)格出讓給漢博投資。這一協(xié)議后來(lái)未能執(zhí)行。

　　2007年7月份，京東方與新加坡雄獅投資私人有限公司簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，后者以6000萬(wàn)元價(jià)格獲得星城置業(yè)40%股權(quán)，京東方正式退出星城置業(yè)。幾乎同一時(shí)間，章金福也開始淡出星城置業(yè)。

　　同時(shí)，京東方把旗下另一家房地產(chǎn)企業(yè)京東方置業(yè)40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)企業(yè)電子城，并把其下園區(qū)項(xiàng)目委托給京東方置業(yè)管理，目前位于星城國(guó)際大廈北側(cè)的電子城項(xiàng)目還在建設(shè)中。

　　雄獅投資法人為柯建強(qiáng)，在新加坡和中國(guó)有多家物流商貿(mào)企業(yè)，2010年3月份，香港通江集團(tuán)收購(gòu)了雄獅投資和旭景投資全部股份，香港通江集團(tuán)法人為李世亮，實(shí)際控制人為石健平，由此，石健平成為星城置業(yè)實(shí)際控制人。

　　目前星城置業(yè)注冊(cè)資料顯示，石健平和田芳已經(jīng)退出星城置業(yè)股東行列，田芳為山西大同人，曾一度擔(dān)任星城置業(yè)法人代表，于2011年前后與石健平同時(shí)退出，李世亮、余養(yǎng)禮等與石健平關(guān)系緊密的人仍擔(dān)任星城置業(yè)重要職務(wù)。

　　星城國(guó)際項(xiàng)目所在地酒仙橋路10號(hào)，原為京東方重要的生產(chǎn)基地，包括京東方及多家關(guān)聯(lián)子公司的注冊(cè)地均在此地，目前，其他京東方及電子城相關(guān)的項(xiàng)目均在正常運(yùn)行和開發(fā)建設(shè)中，只有星城國(guó)際仍在各路資本中糾纏交錯(cuò)。