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2016年博鰲房地產(chǎn)論壇把脈樓市 警惕虛假去庫存一城一策精準(zhǔn)化 今年以來,我國房地產(chǎn)市場日趨分化,去庫存初顯成效,但也存有“水分”。對此,眾多專家和房地產(chǎn)從業(yè)者在2016年博鰲房地產(chǎn)論壇上表示,“一城一策”應(yīng)當(dāng)被盡快提上議事日程,市場也會(huì)隨著政策本土化發(fā)展。 樓市趨入“冰火兩重天” 今年上半年,全國房地產(chǎn)市場“冷熱不均”,城市間分化現(xiàn)象日趨明顯。 “一方面,城市間同化趨勢不斷加強(qiáng)”。 中國銀行 業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松表示,這主要表現(xiàn)在一線核心城市人口、交通、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等方面對周邊市場的傳導(dǎo)效應(yīng),增強(qiáng)周邊市場協(xié)同聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。例如,北京市場火熱影響周邊環(huán)京市場,推動(dòng)廊坊、固安市場交易量和房價(jià)快速上升。以上海為核心的長三角都市圈區(qū)域同化,推動(dòng)周邊南京、蘇州、杭州等重點(diǎn)二線城市價(jià)格走勢趨同趨好。 另一方面,城市間房地產(chǎn)市場分化現(xiàn)象日趨明顯。巴曙松表示,全國多數(shù)一、二線城市房地產(chǎn)銷量價(jià)格持續(xù)升溫,庫存明顯下降。而三、四線城市則呈現(xiàn)銷售低迷、去庫存壓力較大等現(xiàn)象。不同城市間或同一城市不同區(qū)域房地產(chǎn)市場間、甚至不同產(chǎn)品間供需結(jié)構(gòu)和周期變化差異越發(fā)明顯!坝绕涫嵌城市內(nèi)部分化現(xiàn)象將更為明顯!毕愀酆懵〖瘓F(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗說:“人口流出和人口流入城市的差別較大! 根據(jù)《2016年第二季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告》(下稱《報(bào)告》),今年第二季度,南京、蘇州、杭州、合肥、福州、廈門等二線城市土地市場回暖跡象明顯。城市間以及城市內(nèi)部區(qū)域分化持續(xù),差別化措施陸續(xù)出臺(tái)。其中,熱點(diǎn)城市政策由寬松轉(zhuǎn)向收縮。預(yù)計(jì)今年下半年至明年上半年,全國房地產(chǎn)市場或?qū)⒂瓉矶唐谡{(diào)整。 去庫存是真是假仍需警惕 國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)表示,全國商品房待售面積連續(xù)5個(gè)月下降,累計(jì)減少2549萬平方米。以海南省為例,截至6月底,海南商品住房庫存去化期已下降至27個(gè)月,比去年12月末減少18個(gè)月。 與會(huì)專家指出,部分地區(qū)存在虛假去庫存現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起警惕!秷(bào)告》指出在樓市調(diào)控過程中存在一些問題:國家層面上,政策連續(xù)加碼力度稍大,預(yù)期管理不夠成熟,缺乏對城市間聯(lián)動(dòng)關(guān)系的考慮;一、二線城市政府層面上,市場監(jiān)管未能及時(shí)跟上,土地供應(yīng)政策較為被動(dòng);三、四線城市政府方面,有關(guān)釋放需求、調(diào)整供給的實(shí)質(zhì)性、制度性政策出臺(tái)不多。 全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生指出,如今政府提倡租售并舉的舉措良性而健康,能滿足一定居住使用需求。但房屋高空置率也隨之產(chǎn)生!坝捎谫彿空咧校顿Y客占有一定比例,他們并不居住所購房屋。房屋僅從開發(fā)商轉(zhuǎn)移至投資客手中,造成庫存‘搬家’的惡性去庫存現(xiàn)象。”聶梅生說。 中原集團(tuán)主席黎明楷說,政府和開發(fā)商理解的去庫存有差異,政府去庫存指商品房屋不閑置,而開發(fā)商只管銷售、不論對象。這種現(xiàn)象在庫存積壓越多的地方可能越嚴(yán)重,如一些三、四線城市,二線城市則集中在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地帶。 朗詩集團(tuán)董事長田明認(rèn)為當(dāng)前去庫存沒有達(dá)到效果。“該去的庫存沒去掉,效果基本沒實(shí)現(xiàn),倒是由于貨幣沒地方去,進(jìn)入房地產(chǎn)和土地中,吹起一線和強(qiáng)二線城市房價(jià)”。 “對去庫存過程中的分化問題估計(jì)不足!敝袊缈圃貉芯可撼青l(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮說,去庫存應(yīng)同城市結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展租賃市場相結(jié)合,鼓勵(lì)中低收入群體、中低端群體合理改善住房需求,注意風(fēng)險(xiǎn)合理配置。 特色城鎮(zhèn)助精準(zhǔn)化去存 “因?yàn)槌鞘虚g差異依然明顯,分類指導(dǎo)、因城施策依然是今年下半年調(diào)控的主基調(diào)之一。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一說。 朱中一表示,“一城一策”與“因城施策”并無矛盾,在計(jì)算“城”的數(shù)量時(shí),并不意味著有多少城市就有多少種不同政策,而應(yīng)在保持穩(wěn)定的前提下,將城市科學(xué)地劃分為不同類型、分類指導(dǎo)。政策應(yīng)保持總體穩(wěn)定,以維持市場穩(wěn)定。其中,三、四線城市去庫存難,建議維持原先政策較好。 “‘一城一策’在具體操作層面還需進(jìn)一步精準(zhǔn)化。房地產(chǎn)實(shí)際交易不僅要從市縣層面分析,更需要結(jié)合具體地段和類型決定!比珖䥇f(xié)委員、政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)委員賈康說。 此外,精準(zhǔn)化去庫存需同城市發(fā)展規(guī)律結(jié)合,中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱說,目前中國處于大城市首先發(fā)展、小城市人口流失階段,小城市人口需經(jīng)多代人退休回流后才會(huì)穩(wěn)定。大城市可提供聚集效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng),推動(dòng)更多產(chǎn)業(yè)發(fā)展,提供更多就業(yè)崗位;小城鎮(zhèn)應(yīng)保護(hù)其規(guī)模、生態(tài)、歷史文化等要素,為未來人口回流打好基礎(chǔ)。 關(guān)于治愈大城市所面臨的“城市病”問題,全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌說,可借鑒西方國家城鎮(zhèn)化經(jīng)驗(yàn),在大城市周圍發(fā)展特色衛(wèi)星城鎮(zhèn),實(shí)行產(chǎn)城融合。各城市通過打造特色產(chǎn)業(yè),完善配套設(shè)施,將產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和居住人口相融合,吸引并留住就業(yè)人口。 “對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,戰(zhàn)略布局是把握‘一城一策’的關(guān)鍵之一!比趦S集團(tuán)品牌營銷中心總經(jīng)理張巖說,“一城一策”對戰(zhàn)略布局好的房企影響微乎其微;布局差的則將雪上加霜。北京、上海等一線城市樓市政策雖然嚴(yán)苛,但不影響企業(yè)進(jìn)入市場投資,一些三、四線城市狀況相對不樂觀,因而企業(yè)在布局時(shí)也需更為謹(jǐn)慎。 |
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