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李宇嘉:房地產(chǎn)白銀時(shí)代資本運(yùn)作成為主題

2016-8-9 08:35| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 698| 評(píng)論: 0|來(lái)自: 中華網(wǎng)

  恒大的介入,讓“萬(wàn)科商戰(zhàn)”從股權(quán)并購(gòu)的資本市場(chǎng)個(gè)案,變成爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的金融投資趨勢(shì),也讓輸贏難定的萬(wàn)科“僵局”,開(kāi)始向沒(méi)有輸家的“和局”演變。

  當(dāng)大家還在爭(zhēng)論,恒大入局到底是單純的財(cái)務(wù)投資,還是謀求萬(wàn)科控制權(quán)的時(shí)候,許家印又三度舉牌廊坊發(fā)展,成為其第一大股東。看來(lái),廊坊國(guó)資委增持的速度、重組的計(jì)劃,在恒大強(qiáng)大的資本面前還是顯得偏弱了。

  恒大如此看重廊坊發(fā)展,原因不難解釋——北京疏導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口、京津冀都市圈大發(fā)展,都讓作為副中心的廊坊前景可觀,這也成為未來(lái)樓市為數(shù)不多的有效空間之一。但恒大為何還要卷入可能觸及監(jiān)管紅線的萬(wàn)科之爭(zhēng)呢?

  銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東在研報(bào)中認(rèn)為,截至2015年底,以價(jià)格衡量的北上廣深房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)到歐洲或者美國(guó)房地產(chǎn)總規(guī)模的2/ 3。如果該數(shù)據(jù)屬實(shí),泡沫之大可想而知。2016年,樓市向上擊穿2013年公認(rèn)的成交量頂部已基本沒(méi)有懸念,但局中人都懂得,這與多個(gè)城市的政策刺激密切相關(guān)。而7月的中共中央政治局會(huì)議也強(qiáng)調(diào)“抑制資產(chǎn)泡沫”,這與以前的“化解或警惕”等表述有了明顯區(qū)別,也足見(jiàn)一些地方的樓市蘊(yùn)藏著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

  不過(guò),也正是在這樣的背景下,萬(wàn)科更加凸顯其投資價(jià)值。多年前就曾有朋友告訴筆者,無(wú)論什么價(jià)位買入萬(wàn)科股票都不會(huì)被套住。樓市風(fēng)險(xiǎn)一旦真的發(fā)生,不管是恒大、寶能,還是華潤(rùn),甚或最新傳言中的融創(chuàng),都持有行業(yè)內(nèi)安全邊際最厚的公司股權(quán),此乃避險(xiǎn)之首選。

  從萬(wàn)科事件演進(jìn)過(guò)程中各方的態(tài)度看,再考慮到恒大和萬(wàn)科過(guò)往基本沒(méi)有太多交集,前者應(yīng)該很難“拿下”后者。不過(guò),介入萬(wàn)科只是恒大2015年以來(lái)在資本市場(chǎng)上揮斥方遒的一個(gè)案例而已。2014年底,恒大賬上現(xiàn)金不足300億元,但2015年底現(xiàn)金余額竟達(dá)1640億元,近乎可將萬(wàn)科全部股份買下。而到今年1~7月,公司的累計(jì)銷售也接近1848億元。

  無(wú)怪乎,恒大近期在地產(chǎn)市場(chǎng)咄咄逼人,自去年以來(lái)斥資數(shù)百億并購(gòu)項(xiàng)目,還吞掉嘉凱城、舉牌廊坊發(fā)展,獲得長(zhǎng)三角、環(huán)北京土地儲(chǔ)備。在資本運(yùn)作上,恒大旗下的恒大人壽和恒大金服源源不斷提供彈藥,讓其入局9家A股上市公司。作為開(kāi)發(fā)商中土儲(chǔ)最多、進(jìn)入城市最多、銷售面積最大的房企,恒大發(fā)力資本運(yùn)作,或許是我國(guó)樓市白銀時(shí)代和金融投資融合的標(biāo)志。

  樓市進(jìn)入白銀時(shí)代以后,都市圈才是真正的機(jī)會(huì)所在。當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)要“托底壓頂”(經(jīng)濟(jì)底、風(fēng)險(xiǎn)頂),還離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè),這也表明在中短期內(nèi),房地產(chǎn)企業(yè)還有機(jī)會(huì)。但與此同時(shí),恒大等局中人對(duì)樓市的風(fēng)險(xiǎn)也有著清醒的認(rèn)識(shí),完成原始積累的資本要逐漸退出產(chǎn)業(yè)。

  在經(jīng)濟(jì)如何轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)向何方并不明朗的情況下,防御性的金融投資成為了產(chǎn)業(yè)資本的“下一站”。因此,未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi),樓市主題將由白銀時(shí)代和金融投資共同書寫。

  全球央行“大放水”,實(shí)際利率屢創(chuàng)新低(甚至負(fù)利率),這也迫使中國(guó)央行不得不把保持基準(zhǔn)利率的相對(duì)低位當(dāng)作主要的選項(xiàng)。近幾年,考慮到地方政府融資、企業(yè)海外融資,境內(nèi)多渠道資本市場(chǎng)融資,貨幣投放保持15%~17%左右的增速。今年上半年,人民幣貸款新增高達(dá)7.53萬(wàn)億,同比多增近1萬(wàn)億,刷新2009年創(chuàng)下的半年新增貸款歷史紀(jì)錄。央行貨幣政策看似“穩(wěn)健”,其實(shí)已經(jīng)偏向了寬松的一邊。

  近期還有很多傳聞,指產(chǎn)業(yè)資本“二代們”多數(shù)不愿按傳統(tǒng)方式接班,金融投資似乎才是他們共同的興趣。于是,產(chǎn)業(yè)資本退出的資金,經(jīng)“二代們”之手,會(huì)源源不斷地在資本市場(chǎng)上尋求股權(quán)投資的機(jī)會(huì)。另外,享受慣了資產(chǎn)高溢價(jià)收益的其他民間資金,通過(guò)“證信!焙突ヂ(lián)網(wǎng)通道,將資金輸送到類似于“萬(wàn)能險(xiǎn)”的大管家手里!百Y產(chǎn)荒、水汪汪”,貨幣購(gòu)買力在長(zhǎng)期可能進(jìn)一步下行。

  全球資金也在中國(guó)尋找機(jī)會(huì),2015年9月,全球創(chuàng)業(yè)研究院創(chuàng)始人Andrew Gaule在2015全球500強(qiáng)企業(yè)VC創(chuàng)新投資論壇上表示,企業(yè)風(fēng)投已在中國(guó)掀起一波新浪潮。這無(wú)疑是資本運(yùn)作亙古未有的良機(jī)。名不見(jiàn)經(jīng)傳的寶能動(dòng)員可以數(shù)百億資金,恒大一年之內(nèi)可籌到以千億計(jì)的現(xiàn)金,就在于他們當(dāng)起了資金的“大管家”。

  信息技術(shù)的滲透遇上了人口老齡化,傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)投資意愿不斷降低,而樓市及資本市場(chǎng)的發(fā)展,加大了貧富差距,居民消費(fèi)傾向不斷走低,有效需求不足壓制CPI疊加轉(zhuǎn)型陣痛,這給貨幣寬松創(chuàng)造了空間,但市場(chǎng)對(duì)金融刺激卻越來(lái)越不信任。結(jié)果就是,資金瘋搶優(yōu)質(zhì)和安全資產(chǎn),萬(wàn)科這類遠(yuǎn)高于平均凈資產(chǎn)收益率的企業(yè)已是稀缺的代名詞,75%的股權(quán)被富豪占據(jù),預(yù)計(jì)有流通股釋放就會(huì)被吸籌。

  更有甚者,東北特鋼事件似乎也并未影響投資者的熱情,沒(méi)有違約的城投債成了資金“新寵”。近日,湖南株洲市國(guó)有資產(chǎn)投資控股集團(tuán)發(fā)行10億元5年期公司債“16株國(guó)投”,由于下限高于市場(chǎng)水平超過(guò)30個(gè)基點(diǎn),引發(fā)市場(chǎng)熱捧,認(rèn)購(gòu)達(dá)創(chuàng)紀(jì)錄的150倍。目前,十年期國(guó)債承銷招標(biāo)利率已低到2.74%,扣減銀行間市場(chǎng)成本,年化收益還不到千分之五,但仍舊引發(fā)承銷機(jī)構(gòu)暴搶。

  白銀時(shí)代,本來(lái)是“樓市+城鎮(zhèn)化”,這也是樓市高溢價(jià)和資產(chǎn)泡沫“軟著陸”的最佳選擇,但新型城鎮(zhèn)化的結(jié)構(gòu)性改革依然面臨險(xiǎn)阻,樓市還在延續(xù)著跑馬圈地的做法?磥(lái),一些地方政府、企業(yè)和銀行對(duì)躺著發(fā)展和賺錢的依賴已到了“溫水煮青蛙”的地步。

  改革倒逼已越來(lái)越逼近。在結(jié)構(gòu)性改革上,各級(jí)政府要以刮骨療傷之態(tài)度和行動(dòng)示人。借助高杠桿和通道實(shí)現(xiàn)的資本運(yùn)作,要從資金源頭監(jiān)管上入手,希望接下來(lái)的中央金融工作會(huì)議能在跨領(lǐng)域穿透式監(jiān)管上有新的成果。


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