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土地?cái)囝D3月后 為鞏固市場(chǎng)房企多方式求生存

2016-8-5 16:41| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 443| 評(píng)論: 0|來自: 新京報(bào)

  在不少業(yè)內(nèi)人士看來,長(zhǎng)期宅地供應(yīng)不足可能會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)。供需矛盾導(dǎo)致最顯而易見的結(jié)果就是:每出來一塊地就造就一個(gè)地王。

  在全國(guó)各地土地市場(chǎng)“捷報(bào)頻傳”之時(shí),曾被所有房企爭(zhēng)先恐后進(jìn)駐的熱土——北京,土地市場(chǎng)卻一片寂靜,并已長(zhǎng)達(dá)三個(gè)月之久。手中彈藥充足的房企,除了繼續(xù)等待,似乎并沒有更好的辦法;但在絕大多數(shù)受訪者看來,真正讓人心生隱憂的是,一旦推出新地塊遭遇瘋搶后催生新地王,對(duì)未來市場(chǎng)的影響將會(huì)持續(xù)擴(kuò)大。

  現(xiàn)象

  宅地供應(yīng)節(jié)奏刷新歷史新低

  與全國(guó)其他城市轟轟烈烈的土地市場(chǎng)相比,作為眾多房企兵家必爭(zhēng)之地的北京卻是出奇平靜。7月7日北京成交一宗通州經(jīng)營(yíng)性土地后,北京再次進(jìn)入土地?cái)喙┢。但業(yè)內(nèi)人士指出,由于通州地塊為環(huán)球影城二期定制地塊,所以繼6月2日成交了位于延慶、中關(guān)村和順義三宗地塊后,實(shí)際上并無其他土地成交。而上述三宗地塊均是在4月29日掛牌,這也意味著在此后的5、6、7三個(gè)月,北京已經(jīng)無住宅土地新增供應(yīng)。

  根據(jù)國(guó)土資源局公開統(tǒng)計(jì),今年截止到目前,北京共實(shí)現(xiàn)7宗住宅地塊成交,與過去五年同期平均20塊的成交數(shù)量相比,無論是成交面積還是成交金額都形成較大的差距,創(chuàng)造了2012年以來的最低紀(jì)錄。而在成交量萎縮的同時(shí),地塊成交平均樓面價(jià)已達(dá)到19972元/平方米,達(dá)到歷史的新高。

  在眾多業(yè)內(nèi)人士看來,盡管土地供應(yīng)速度較慢,但今年以來北京土地市場(chǎng)受歡迎程度較高,主要受到市場(chǎng)去化速度較快的影響。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,今年前7個(gè)月,北京商品住宅(不含商住房)共實(shí)現(xiàn)成交33772套,創(chuàng)造了近三年同期的新高,而與此同時(shí)住宅庫(kù)存量急劇下滑至6.28萬套,庫(kù)存消化周期是13個(gè)月。實(shí)際上,如果將商住房成交也計(jì)算在內(nèi),前7個(gè)月商品住宅的成交已經(jīng)達(dá)到73753套。

  “從這個(gè)角度看,無論是住宅還是商服地塊,進(jìn)入市場(chǎng)后就沒有賣不出去的房子。”一位業(yè)內(nèi)人士綜合上半年市場(chǎng)成交的情況表示,甚至一些之前陷入困境的項(xiàng)目也在上半年成功“解套”。

  亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部總監(jiān)郭毅告訴記者,北京土地供應(yīng)節(jié)奏的放緩是城市發(fā)展到一定階段的必然趨勢(shì),歐美、香港都如此。

  探因

  功能規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致暫緩?fù)频?

  在接受記者采訪的過程中,不少房企都表示,無論是從年初國(guó)土局的供地計(jì)劃還是各路小道消息,都表明“今年土地還是應(yīng)該有量的”。

  目前市場(chǎng)上有消息稱,未來在亦莊板塊有兩宗容積率為1.2的土地即將入市,根據(jù)此前新房市場(chǎng)成交以及土地供應(yīng)稀缺,房企拼搶的狀態(tài)來看,有業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)給這兩宗地塊貼上了“準(zhǔn)地王”的標(biāo)簽:預(yù)計(jì)最終成交樓面價(jià)將會(huì)超過6萬元/平方米。但對(duì)于地塊推出的時(shí)間,卻沒有一個(gè)確切的說法。

  事實(shí)上,類似上述這種栩栩如生的地塊入市消息在坊間不絕于耳。南五環(huán)外某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也對(duì)記者透露,就在自家項(xiàng)目旁邊有一塊住宅地塊將會(huì)在今年推出,這也是該區(qū)域內(nèi)近十年來唯一一塊住宅用地,預(yù)計(jì)成交后的最低樓面價(jià)不會(huì)低于6萬-7萬元/平方米,而該項(xiàng)目所屬的集團(tuán)對(duì)此地塊已經(jīng)跟蹤多年,并表示勢(shì)在必得!霸菊f上半年就要推出來的,但不知道什么原因到現(xiàn)在還沒什么動(dòng)靜!痹擁(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。

  據(jù)某知名房企土地投拍部門的人士表示,通過多方溝通,年內(nèi)地塊的集中放量還是會(huì)有。但目前北京功能結(jié)構(gòu)性區(qū)域規(guī)劃的調(diào)整太多,主管部門也有些情非得已!氨热绯(yáng)東壩區(qū)域之前的定位是第四使館區(qū)+CBD,但在功能調(diào)整規(guī)劃之后就不再提CBD了,至于以后會(huì)怎樣發(fā)展,都說不好!痹撊耸勘硎,主管部門比開發(fā)商想得更明白,知道什么地塊在什么樣的時(shí)間段推出更合適。以通州東遷為例,按照通常的邏輯,通州應(yīng)該大量出地,肯定企業(yè)都會(huì)去瘋搶,但除了定制地塊,其實(shí)一塊地都沒有放出來。

  房企

  要么走 要么等

  市場(chǎng)需求的旺盛以及有效庫(kù)存的見底,使得北京土地市場(chǎng)雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈,價(jià)格高企,但眾多房企仍然蜂擁而至;而北京的特殊地位,使得一些之前從未涉及北京的南方系名企也在伺機(jī)尋找機(jī)會(huì),通過拿地進(jìn)京。

  某南方系房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者,近兩年一直在北京找地,也曾親臨土地拍賣市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng),但始終沒有收獲,本來今年打算背水一戰(zhàn),沒想到北京出地這么少,無奈只好轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他一線城市,在同樣火爆的深圳市場(chǎng)收獲多宗地塊。

  中國(guó)中央別墅區(qū)發(fā)展研究院創(chuàng)辦人劉東告訴記者,較之于購(gòu)房人看著房?jī)r(jià)庫(kù)存套數(shù)減少的焦慮,開發(fā)商面對(duì)供地稀缺的狀態(tài)更加恐慌!凹幢闶窃诒本┮呀(jīng)深耕很多年的開發(fā)商,手里能夠做開發(fā)的項(xiàng)目也只夠支持3年左右。”

  但在多位房企人士看來,對(duì)于土地供應(yīng)節(jié)奏的這件事表示無奈,但也在正常范圍之內(nèi)!爱吘构⿷(yīng)決策權(quán)不在我們,企業(yè)能做的只是調(diào)整好節(jié)奏去適應(yīng)現(xiàn)狀!币晃簧鲜蟹科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示,對(duì)于土地儲(chǔ)備,所有的企業(yè)都有需求,一旦市場(chǎng)上推出合適的地塊,仍然會(huì)積極去爭(zhēng)取。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在生產(chǎn)資料相對(duì)緊缺的情況下,無論是通過項(xiàng)目合作還是出資入股等多種方式,房企在北京市場(chǎng)的生存方式反而更多元化。

  影響

  市場(chǎng)量少、價(jià)高

  “長(zhǎng)期用地供應(yīng)不足,可能會(huì)引起一定的連鎖反應(yīng)!眲|指出,供應(yīng)量與需求端形成的矛盾導(dǎo)致最顯而易見的結(jié)果就是,長(zhǎng)期不供地,每出來一塊地就造就一個(gè)地王。

  對(duì)此,某房企負(fù)責(zé)人表達(dá)了不同的觀點(diǎn):“長(zhǎng)久的土地?cái)喙┎灰欢〞?huì)引發(fā)哄搶,也許還會(huì)流拍。比如當(dāng)年的孫河地王,就是預(yù)期過高,放出來的時(shí)候體量巨大,沒有開發(fā)商能吃下,最終導(dǎo)致流拍;后來也是經(jīng)過拆分后二次上市才消化掉!彼硎荆M管房企對(duì)于北京這個(gè)城市如饑似渴,但地塊的推出還是取決于多方預(yù)期和判斷。

  還有業(yè)內(nèi)人士指出,未來北京土地供應(yīng)一定是越來越少的狀態(tài),其中很大一部分重心將圍繞疏解非首都功能來展開。一位資深業(yè)內(nèi)人士向記者表示,從北京市土地出讓未來三年的規(guī)劃來看,其實(shí)東南西北城都有,但從已出讓的地塊就能看出來,未來要著重發(fā)展的是西南板塊,包括門頭溝、豐臺(tái)和大興。

  盡管對(duì)于土地市場(chǎng)的判斷莫衷一是,但對(duì)于土地成本為將來市場(chǎng)帶來持續(xù)攀升的預(yù)期,各界人士的看法幾乎一致。

  根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,北京歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過3萬的地塊合計(jì)有59宗,這59宗地塊合計(jì)土地出讓金為1919.38億,而截至2016年6月16日,銷售額只有224.8億。而從地塊的平均成本價(jià)看,樓面價(jià)平均高達(dá)3.8萬,按照基本成本測(cè)算,銷售價(jià)格需要在6萬左右。

  中原地產(chǎn)分析師張大偉測(cè)算后指出,目前北京的房?jī)r(jià)銷售均價(jià)在3.5萬左右,這部分地塊入市的難度依然非常大。對(duì)于這1919.38億地塊來說,未來3年如果銷售額不到2000億以上,很可能出現(xiàn)部分項(xiàng)目資金鏈方面的風(fēng)險(xiǎn)。


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