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房地產(chǎn)焦點(diǎn)問題:真正快速走高的是哪個(gè)杠桿率?

2016-8-5 15:29| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 520| 評論: 0|來自: 華爾街見聞

 

國內(nèi)按揭貸款放款速度近期加快,令市場關(guān)注居民杠桿率是否過高的問題。中信證券認(rèn)為,房地產(chǎn)的居民杠桿率要細(xì)分為社會存量杠桿率和年度交易杠桿率。其中前者依然處于低位,實(shí)際上快速走高的只是后者。

中信證券分析師陳聰在一份報(bào)告中稱,社會存量杠桿率研究的是按揭貸款負(fù)擔(dān)和房屋市值之間的關(guān)系這個(gè)指標(biāo)越高,說明居民部門負(fù)擔(dān)越重,存量房供給放量的可能性越大。數(shù)值越低,則說明居民部門負(fù)擔(dān)越輕,存量房供給放量的可能性越小。

陳聰估計(jì),截至2016年7月,中國居民的未償還杠桿負(fù)擔(dān)(公積金+商業(yè)貸款)超過18 萬億元,即便按照最保守的估計(jì),房地產(chǎn)存量杠桿率僅有不到13%。報(bào)告稱:

在最樂觀的假設(shè)下(全國房屋均價(jià)能有8000 元/平米,且全國存量房屋達(dá)到300 億平米),我國居民部門掌握的不動產(chǎn)資產(chǎn)存量杠桿率為7.5%;

在最謹(jǐn)慎的假設(shè)下(全國房屋均價(jià)只有7000 元/平米,全國房屋只有200 億平米),我國居民部門掌握的不動產(chǎn)資產(chǎn)存量杠桿率為12.9%。

我們暫且取這個(gè)區(qū)間的中值,則估計(jì)全國居民的存量杠桿率在10.2%。通俗來說,如果居民掌握了100萬市值的不動產(chǎn)資產(chǎn),則這個(gè)居民平均欠了10.2 萬元信貸(含公積金)。

報(bào)告認(rèn)為,從全國平均水平來看,如果是100萬的房子,最多只有12.9 萬的按揭貸款和公積金貸款沒有償還,掌握不動產(chǎn)的業(yè)主并沒有什么還貸壓力。

報(bào)告稱,這也意味著,絕大多數(shù)居民并沒有貸款償付壓力,即便在購買力不足,需求不旺時(shí),住房供給也不會出現(xiàn)大幅增加。此外,整體的資產(chǎn)價(jià)值相對于貸款余額來說十分龐大,如果到某一天房價(jià)開始下跌,風(fēng)險(xiǎn)將主要由居民部門自身承擔(dān)。

由于居民的存量杠桿率確實(shí)不高,因此在房價(jià)出現(xiàn)問題時(shí),尤其是資產(chǎn)流動性狀況較好,二手房市場較大的一二線城市,是不會出現(xiàn)“拋盤踩踏”的情況的。而這種市場的軟著陸如果有一天出現(xiàn),一般只擁有3 年左右儲備,經(jīng)營區(qū)域處于一二線城市的開發(fā)企業(yè)也完全可以全身而退。

因此,報(bào)告稱,中國房地產(chǎn)價(jià)格中期來看是穩(wěn)定的,市場應(yīng)該重視不動產(chǎn)的確定性價(jià)值。

另一杠桿率則是交易杠桿率,指的是某一個(gè)時(shí)間段的“新發(fā)放貸款規(guī)模/該時(shí)間段的房屋銷售規(guī)!。報(bào)告稱,如果一個(gè)市場的買賣已經(jīng)過分依賴于杠桿,則說明這個(gè)市場需求很難在短期膨脹,即便這個(gè)市場長期看還有潛力,且業(yè)主不會大規(guī)模拋售,至少在短期房價(jià)已經(jīng)很難上漲。

據(jù)中信證券測算,2011-2015年,中國住房交易的杠桿率分別為43%/44%/50%/55%/57%。2016 年上半年,全國住房交易杠桿率為74%,但考慮到統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)上半年的銷售額往往偏低一些(相對于按揭),估計(jì)2016年全年的住房交易杠桿率可能在65%-70%。

報(bào)告認(rèn)為,從全國平均水平來看,如果是100萬的房子,最多只有12.9 萬的按揭貸款和公積金貸款沒有償還,掌握不動產(chǎn)的業(yè)主并沒有什么還貸壓力。

報(bào)告稱,這也意味著,絕大多數(shù)居民并沒有貸款償付壓力,即便在購買力不足,需求不旺時(shí),住房供給也不會出現(xiàn)大幅增加。此外,整體的資產(chǎn)價(jià)值相對于貸款余額來說十分龐大,如果到某一天房價(jià)開始下跌,風(fēng)險(xiǎn)將主要由居民部門自身承擔(dān)。

由于居民的存量杠桿率確實(shí)不高,因此在房價(jià)出現(xiàn)問題時(shí),尤其是資產(chǎn)流動性狀況較好,二手房市場較大的一二線城市,是不會出現(xiàn)“拋盤踩踏”的情況的。而這種市場的軟著陸如果有一天出現(xiàn),一般只擁有3 年左右儲備,經(jīng)營區(qū)域處于一二線城市的開發(fā)企業(yè)也完全可以全身而退。

因此,報(bào)告稱,中國房地產(chǎn)價(jià)格中期來看是穩(wěn)定的,市場應(yīng)該重視不動產(chǎn)的確定性價(jià)值。

另一杠桿率則是交易杠桿率,指的是某一個(gè)時(shí)間段的“新發(fā)放貸款規(guī)模/該時(shí)間段的房屋銷售規(guī)!。報(bào)告稱,如果一個(gè)市場的買賣已經(jīng)過分依賴于杠桿,則說明這個(gè)市場需求很難在短期膨脹,即便這個(gè)市場長期看還有潛力,且業(yè)主不會大規(guī)模拋售,至少在短期房價(jià)已經(jīng)很難上漲。

據(jù)中信證券測算,2011-2015年,中國住房交易的杠桿率分別為43%/44%/50%/55%/57%。2016 年上半年,全國住房交易杠桿率為74%,但考慮到統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)上半年的銷售額往往偏低一些(相對于按揭),估計(jì)2016年全年的住房交易杠桿率可能在65%-70%。


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