房價高位加杠桿或存風(fēng)險 中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2016年7月,全國百城新建住宅平均價格環(huán)比上漲1.63%,漲幅較上月擴大0.31個百分點。雖然熱點城市樓市“高溫”似難消退,但政策環(huán)境約束已經(jīng)增強。近日,中央政治局會議提出“要抑制資產(chǎn)泡沫”,部分熱點城市出臺調(diào)控措施降溫土地市場,金融機構(gòu)也正逐步改變對房地產(chǎn)項目的風(fēng)險評估,房地產(chǎn)市場終將回歸于理性。預(yù)期未來一段時間,房價持續(xù)高位上漲的可能性將會顯著下降。在這個過程中,需要高度關(guān)注房價高位大幅上漲期間購房人加杠桿可能引發(fā)的風(fēng)險。 本輪熱點城市房價的大幅上漲,應(yīng)該說在相當(dāng)程度上受到投資投機性資金的驅(qū)動,購房人在房價高位加杠桿的特征較為明顯。據(jù)中國人民銀行金融機構(gòu)貸款投向數(shù)據(jù)報告顯示,2016年6月末,全國個人購房貸款余額16.55萬億元,同比增長30.9%,增速比上季末提高5.4個百分點,比各項貸款增速高16.6個百分點。今年上半年,全國個人購房貸款余額新增2.36萬億元,約為6月末存量個人購房貸款余額的14%,同比多增1.25萬億元?紤]到存量個人購房貸款因還本付息自然減少的因素,今年上半年實際新發(fā)放個人購房貸款規(guī)模要超過2.36萬億元。而此前市場上廣泛流行的“過橋貸”、“首付貸”、“贖樓貸”、“眾籌買房”,以及“轉(zhuǎn)按揭”等不合規(guī)住房融資,雖然便利了住房交易,但實際上加重了購房人的財務(wù)負(fù)擔(dān),變相降低了住房按揭貸款的首付款比例。特別值得注意的是,金融機構(gòu)在住房抵押貸款發(fā)放過程中,往往會過度依賴住房抵押給予貸款的安全邊際,忽視了對借款人收入真實性的核實和可持續(xù)性的分析。在對借款人收入狀況核實的實務(wù)操作中,受銀行委托的第三方機構(gòu)大多通過電話完成形式上的核查。 目前,我國個人住房貸款不良率遠(yuǎn)低于其他類型信貸資產(chǎn),是金融機構(gòu)持有的優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)。但隨著住宅市場理性回歸,需要高度警惕房價高位大幅上漲時期購房人加杠桿可能觸發(fā)的“負(fù)資產(chǎn)”風(fēng)險。事實上,1998年住房制度改革以來,我國房地產(chǎn)市場并非沒有“負(fù)資產(chǎn)”的先例。2013年,由于房價在前期過度炒作后持續(xù)下跌,溫州就曾出現(xiàn)不少“負(fù)資產(chǎn)”案例。據(jù)香港金管局發(fā)布數(shù)據(jù),2016年二季度香港“負(fù)資產(chǎn)”住宅按揭貸款宗數(shù)為1307宗。在2008年國際金融危機期間和2003年二季度“SARS”經(jīng)濟低迷時,香港“負(fù)資產(chǎn)”住宅按揭貸款宗數(shù)分別達(dá)到10949宗和105697宗。當(dāng)前我國個人住房按揭貸款的大幅增長,不排除來自部分不符合貸款收入條件購房人群的貢獻(xiàn)。收入狀況的不穩(wěn)定性,巨大的還本付息負(fù)擔(dān),都將構(gòu)成個人購房貸款的潛在風(fēng)險因素。特別在住房過快上漲后的理性回歸,很有可能會觸發(fā)個人購房貸款的風(fēng)險,值得高度警惕。 綜合來看,首付款比例所能給予銀行的安全邊際,是以借款人收入狀況及持續(xù)性符合個人購房貸款條件為前提的。如果完全依靠抵押資產(chǎn)維持個人購房貸款質(zhì)量,那么不僅在法律上存在障礙(如高法不允許法院對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋進(jìn)行拍賣、變賣或者抵債),而且在市場上處置也存在變現(xiàn)難題。因此,堅守審慎合規(guī),不為房地產(chǎn)市場非理性行為推波助瀾,理應(yīng)成為金融機構(gòu)的風(fēng)險經(jīng)營底線。 |
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