近日，有不少讀者咨詢：“全省實行不動產(chǎn)登記政策以后，將來房產(chǎn)發(fā)放的都是不動產(chǎn)登記證，那么房子過戶給孩子的費用是不是會有所增加？是否可以直接將購買的新房署孩子的名字？未成年人買房有什么需要注意的嗎？”

隨后，記者在實地探訪中發(fā)現(xiàn)，2011年政府實行“限購令”樓市調(diào)控政策以來，太原不斷出現(xiàn)低齡業(yè)主、未成年人業(yè)主。他們的家庭監(jiān)護人由于種種原因選擇以孩子之名買房。

未成年人買房稅費繳納是否有區(qū)別？是否能獨立簽署網(wǎng)簽合同、辦理房產(chǎn)證？是否可以從銀行貸款？將來房屋處置有何受限條件？對此，記者進(jìn)行了采訪——

只能省下未來的過戶費

有讀者咨詢：“以未成年孩子的名義買房，是否在購房稅費上能有所減免？”

記者從太原市地稅局及太原市房管局處獲悉，不論是購買新建商品房或二手房，以未成年人名義購房，均不享受任何稅費優(yōu)惠。在購房時，稅費是根據(jù)房產(chǎn)進(jìn)行征稅、征費，未成年人業(yè)主與成年人在繳納稅費方面沒有任何不同。例如需要繳納契稅、增值稅、個人所得稅、印花稅、過戶費等等。

但在孩子面臨到繼承父母房產(chǎn)時，低齡業(yè)主提前署名買房可以省下一筆轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的過戶費用。太原市房管局房地產(chǎn)交易中心工作人員表示：“目前，子女繼承父母房產(chǎn)的過戶方式以贈與、買賣、繼承居多。

若父母將房產(chǎn)贈與子女，需要交納3%的契稅；若父母把住宅通過買賣方式過戶給子女，住宅屬于滿兩年且唯一住房的，面積在90平方米以下，需要交納1%契稅；若子女想繼承房產(chǎn)，則是父母過世后才可以辦理，不需繳稅。而如果父母在購房時直接把房子產(chǎn)權(quán)辦在孩子名下，就不存在再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的問題，所以可以省下這些稅費。

低齡業(yè)主簽約受限

在賣房過程中，涉及到未成年業(yè)主需簽署網(wǎng)簽合同、辦理房產(chǎn)證。對此，有讀者咨詢：“未成年孩子不具有完全民事行為能力，是否需要先辦理委托公證？”

對此，記者獲悉：這種情況不需要辦理委托公證。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動，根據(jù)我國《民法通則》規(guī)定，未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護人，父母作為兒子的法定監(jiān)護人有權(quán)辦理房產(chǎn)登記事宜。

而在簽訂正式購房合同時，父母需要提供未成年子女的戶口簿、父母本人身份證、監(jiān)護公證書等相關(guān)材料，才能為未成年孩子簽約。

如果是購買二手房，則不存在網(wǎng)簽過程，而是直接過戶。這一過程，通常也由父母作為監(jiān)護人幫其完成過戶手續(xù)。除了按正常的房屋交易登記程序提交材料外，父母幫助未成年孩子辦理過戶，還需要額外提交一些材料，包括子女的戶口簿或出生證、監(jiān)護人的身份證、監(jiān)護人證明書等材料。備齊所有材料后，監(jiān)護人就可以到房地產(chǎn)交易中心辦理房屋過戶手續(xù)，將該房產(chǎn)過戶到未成年孩子名下。

未成年人不能辦理貸款

不少打算為孩子買房的父母都面臨一個問題：未成年人并無償還債務(wù)的能力，所以買房須付全款，此種情況常常會讓家庭面臨較大的經(jīng)濟壓力。

對此，記者采訪了銀行業(yè)人士。工作人員告訴記者：“通常情況下，銀行發(fā)放貸款的對象是具有完全民事行為能力的自然人，要經(jīng)過征信、收入、償還能力等方面的審核才能貸款。雖然未成年人無法貸款，但經(jīng)濟實力有限的父母可以嘗試父母和子女作為共同購房人，一起承擔(dān)貸款完成買房。一般情況下，父母可以向銀行申請辦理部分貸款，與未成年孩子承擔(dān)連帶還款責(zé)任。”

父母可以處置孩子房產(chǎn)嗎？

以未成年子女名義買房，其監(jiān)護人對該房產(chǎn)進(jìn)行出售、分割、抵押貸款等處置時會有所限制。

例如，父母離婚后，由于房產(chǎn)在孩子名下，所以雙方不能對房產(chǎn)進(jìn)行分割。同時，該房產(chǎn)也不能出售，除非是為了未成年孩子利益才出售房產(chǎn)，這需要提供監(jiān)護人簽名保證其具有監(jiān)護人資格的證明書。否則，父母隨意出售未成年孩子名下的房產(chǎn)，有可能會引發(fā)訴訟，甚至被法院判處無效。

根據(jù)未成年人保護條例規(guī)定，這套房子將來需要抵押貸款時，借款用途只能用于該未成年人使用(如上學(xué)、醫(yī)療等)。具體辦理流程為：由法定監(jiān)護人申請，提交《房屋所有權(quán)證》原件、房屋他項登記申請書、主債權(quán)合同、抵押合同、銀行委托書及委托人受托人身份證明、當(dāng)事人身份證明、抵押權(quán)人提交營業(yè)執(zhí)照，金融許可證復(fù)印件、抵押人身份證等資料，并出具相關(guān)證明借款用途后辦理。