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轉(zhuǎn)眼間2016年上半年已經(jīng)過去,化解房地產(chǎn)庫存作為今年結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一,除了北上廣等一線城市,各個地市紛紛出臺政策,多地城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅征收比例將普遍降低。加上此前降低購房首付比例、上調(diào)住房公積金存款利率等政策,傳遞出各地政府主動推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存的強(qiáng)烈信號,我省也同樣迅速出臺了相應(yīng)的房地產(chǎn)政策。 當(dāng)前,山西省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一大內(nèi)容是房地產(chǎn)“去庫存”,這是關(guān)系國計(jì)民生的大事情。年初,省委、省政府提出,要圍繞“房”這個民生“去庫存”,千方百計(jì)增加商品房銷售,減少庫存總量,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。5月,山西省發(fā)布《關(guān)于加快化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》,共11條措施力促去庫存。 山西省的《關(guān)于加快化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》,強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)降低房價(jià)“去庫存”。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略,適當(dāng)降低房價(jià)。 房地產(chǎn)政策的變化相當(dāng)引人注目,相信絕大多數(shù)的讀者也會留意一些關(guān)于身邊的房價(jià)問題。因此,本期話題關(guān)注當(dāng)前山西省房地產(chǎn)市場情況,向讀者介紹山西“去庫存”的一些背景,讓讀者們對山西省房地產(chǎn)政策多一些了解。 山西有多少庫存房子 商品房待售面積為1663.3萬平方米 想了解山西“去庫存”的情況,就不得不提及山西省目前的房地產(chǎn)庫存數(shù)據(jù)。 據(jù)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,山西省最新數(shù)據(jù)顯示,截至6月底,山西省商品房待售面積為1663.3萬平方米,比年初減少152.7萬平方米,全省商品房銷售面積和銷售額分別增長47.7%和48.5%。全省各市待售面積不盡相同,其中,朔州248.4萬平方米,陽泉129萬平方米,呂梁102.8萬平方米,忻州75.2萬平方米,大同158萬平方米,臨汾127.3萬平方米,運(yùn)城244.8萬平方米,長治249.3萬平方米,晉中114.7萬平方米,太原170.7萬平方米,晉城43萬平方米。這么多的房子里,商品住宅庫存面積達(dá)1196.6萬平方米,約占到我省商品房庫存的72%,商業(yè)營業(yè)性用房面積達(dá)268.7萬平方米,約占到山西省商品房庫存的16.1%,商品住宅與商業(yè)營業(yè)性用房也是山西省“去庫存”的主要任務(wù)。 盡管山西省房地產(chǎn)去庫存取得了明顯成效,但房地產(chǎn)庫存壓力仍然較大,主要表現(xiàn)在兩個方面:一是部分城市庫存壓力較大。朔州、陽泉、呂梁等市人口少,城市容量小,前幾年開發(fā)建設(shè)力度較大,導(dǎo)致供大于求,形成了較大數(shù)量的庫存,拉長了全省消化周期;二是商業(yè)營業(yè)性用房消化周期較長。受經(jīng)濟(jì)下行和電子商務(wù)等因素影響,商業(yè)營業(yè)性用房庫存消化進(jìn)程較為緩慢。但商業(yè)營業(yè)性用房庫存總量較小,對房地產(chǎn)去庫存工作影響不大,隨經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn),商業(yè)營業(yè)性用房銷售將恢復(fù)正常。 這么多房子怎么賣?當(dāng)前山西省在商品房銷售中出現(xiàn)了“兩熱兩冷”的狀況!皟蔁帷币皇侵复笮推放破髽I(yè),如恒大、萬科等,這些企業(yè)的房產(chǎn)往往銷售情況火熱,甚至出現(xiàn)因搶購而供不應(yīng)求的情況;二是指中小戶型房產(chǎn)銷售情況火熱,這些約120平方米的商品房在銷售中占比最高。而相對的,“兩冷”則是說本地房地產(chǎn)企業(yè)與大戶型房產(chǎn)別墅銷售情況趨冷。 省房地產(chǎn)協(xié)會秘書長介紹說,不同于外省的大型品牌房地產(chǎn)企業(yè),我省房地產(chǎn)企業(yè)銷售策略較為落后,開發(fā)的房地產(chǎn)整體環(huán)境相對較差,品質(zhì)質(zhì)量有待完善,所處的房產(chǎn)地段也相對遠(yuǎn)離城市核心區(qū)域;大戶型房產(chǎn)則受制于消費(fèi)者大眾的經(jīng)濟(jì)水平,由于經(jīng)濟(jì)下行等因素而難以賣出。 山西庫存因何而起 產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)不同步不匹配為主要原因 房地產(chǎn)庫存是市場價(jià)值規(guī)律下的產(chǎn)物。在中國做房地產(chǎn),只要拿到土地,就可以從銀行中貸款搞基建,開始時房子供不應(yīng)求,利潤很高,償還銀行本息都很容易。沖著早期中國房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤,大量的投資涌入市場,導(dǎo)致土地成本提高,房價(jià)隨之上漲,房子越造越多,而利潤卻越來越少,這時候的房子則開始供大于求。 專家認(rèn)為,由于房地產(chǎn)是一項(xiàng)長期投資,其出售、轉(zhuǎn)手都間隔時間較長,因此投資人的等待期限同樣較長,市場上供大于求后,市場反應(yīng)會延后,房子建好時,投資者會發(fā)現(xiàn)房子已經(jīng)賣不出去了,此時大量的房地產(chǎn)庫存開始出現(xiàn)。 具體到山西來說,經(jīng)濟(jì)水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不匹配是導(dǎo)致房產(chǎn)庫存的重要原因之一。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)當(dāng)“產(chǎn)城結(jié)合”,產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶來大量的就業(yè)崗位,就業(yè)的人自然而然會去定居,也就帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在沒有具備足夠吸引力的支柱產(chǎn)業(yè)的城市中,其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是缺乏動力和支撐的。 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人以山西省朔州市為例介紹,作為一個資源型城市,它的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相對單一,前幾年由于各種原因,其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快,房地產(chǎn)業(yè)也迅速發(fā)展,大量樓盤建設(shè)出來;而煤炭價(jià)格下滑之后,朔州市的經(jīng)濟(jì)隨之下滑,戶籍人口開始外流,房地產(chǎn)行業(yè)的投資雖然停止,但建設(shè)出來的樓盤卻再鮮有人問津,導(dǎo)致朔州市庫存大量積壓且消化周期較其他城市明顯要長。 居民投資理財(cái)渠道較少是房產(chǎn)庫存大量出現(xiàn)的另一重要原因。改革開放以后,我國人均收入大幅增加,然而多出來的收入該往哪里去?早期人們便通過購買房地產(chǎn)進(jìn)行投資,致使房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升,自從房地產(chǎn)限購令出臺后,房產(chǎn)價(jià)格有所下降,但也隨之引發(fā)了樓市庫存積壓的問題。 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),截至6月末,全國商品房待售面積71416萬平方米,比3月末減少2100萬平方米,比5月末減少753萬平方米。今年以來,盡管在一系列政策推動下,我國房地產(chǎn)去庫存取得一定成效,一二線城市庫存壓力基本釋放,多數(shù)城市庫存消化時間縮短。 自2015年年底以來,全國各地100多個城市出臺了去庫存政策,包括購房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、戶籍制度改革等,其中多地探索的“房票”制度成為化解拆遷矛盾、消化庫存住房和助推城鎮(zhèn)化建設(shè)的一大創(chuàng)新。 但數(shù)據(jù)還顯示,當(dāng)前去庫存仍壓力大,截至今年6月末,全國商業(yè)營業(yè)性用房待售面積高達(dá)1.53億平方米,同比激增23%!吧习肽陿鞘械姆只龔摹贁(shù)城市熱、多數(shù)城市冷’轉(zhuǎn)向兩極分化進(jìn)一步加劇!敝袊缈圃撼鞘信c競爭力研究中心主任倪鵬飛說。一邊是一二線城市輪番上演樓市“盛宴”,一邊大多數(shù)三四線地區(qū)消化庫存仍前路漫漫,中國樓市“冰火兩重天”的境況之下,“去庫存”仍然任重而道遠(yuǎn)。 |
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